“나도 부자가 되고 싶다”
각 분야의 전문가들에게 조언을 구하다
2006-10-26 임보연 기자
사람들은 부자들에게 시샘과 부러움이라는 두 가지의 감정을 동시에 품는다. 그리고 슬슬 호기심이 일기 시작할 것이다. 과연 부자들은 어떤 방법으로 그 대열에 오르게 되었는가 하고 말이다. 이번 기사는 부자가 되기 위한 기초 작업 정도라고 볼 수 있을 것이다. 즉‘부자학’에 대한 기초적이고도 전문적인 이야기를 통하여 부자가 되는 방법에 한 걸음 다가서보자는 것. 이제 그 방법을 부동산 분야, 주식 분야 그리고 재테크 분야의 세 파트로 나누어 각 분야의 전문가들에게 조언을 구했다. 그리고 전문가들이 이야기하는 비밀스러운 정보들을 소개한다.
< 부동산 분야 전문가 고종완에게 듣다! >
부동산 분야 전문가. RE멤버스의 고종완 대표
숭실대학교 노사관계 대학원에서 경영학 석사학위, 건국대학교 행정대학원 부동산학과에서 행정학 석사학위를 받았다. 상성그룹과 LG그룹을 거쳐 한국통신에서 자금과 인사 교육을 담당하다가 IMF한파가 불어 닥친 1998년 명예퇴직을 선택했다. 재직 시절 공인중개사 자격증을 따놓았던 것을 바탕으로 부동산 중개업에 뛰어들었으나 실패, 이어 부동산 컨설턴트로 재기에 성공하게 된다. 2년 만에 족집게 스타강사로 최고의 전문가가 되었다. 2002년 RE멤버스를 설립, TV와 라디오, 신문 등 언론 매체에 출연, 대중적인 인지도를 얻으며 투자수익률 최고, 투자 상담료 최고, 방송출연횟수 최고 등 각 분야에서 최고의 기록을 갈아치우며 명실 공히 국내 대표 전문가로 자리 잡았다. 한국의 부자들이 가장 만나고 싶어 하는 부동산 전문가 고종완. 현재 (주)RE멤버스 대표이사와 (주)고고에셋 대표이사, 건국 부동산경제 연구소 소장으로 활발한 활동을 하고 있다. 저서로는 과학적인 투자 기법으로 불확실한 부동산 시장을 이기자는 평소 그의 일관된 메시지를 담고 있는 책인<부동산 투자는 과학이다>가 있다.
Q. 부동산 시장의 현재 상황에 대하여 당신의 의견을 들어보고 싶다
A. 강북권 재개발, 뉴타운, 도시재정비촉진지구 등 개발호재가 있는 지역을 제외하고는 전반적으로 주택시장은 거래 및 대출규제, 세금강화 등으로 하향 안정추세를 보일 것이다. 지역별 가격상승은 원인을 달리하고 있는데, 최근 일부 강남 재건축은 기대 완화 및 매물부족으로, 수도권 일대 소형평형 아파트는 고분양가 논란으로 상승세를 보이고 있으며 이에 대한 가격상승폭은 크지 않으리라 전망된다. 통상 부동산은 생각지 못한 가격변수로 인하여 주택가격 등락이 결정될 수 있는데 북핵 사태가 그러한 예라 할 수 있다. 부동산은 주식하고 달리금리 등 경제적인 펀더멘털에 영향을 주는 재료가 아니며 반응은 극히 제한적이다. 하지만 북핵 문제의 강도 및 불확실성에 따라 부동산 가격 역시 영향을 받을 것이다.
Q. 부동산 투자는 일반인들이 생각하기에 따라서 위험부담과 투기성의 두 가지 측면에 대해서 부정적인 입장을 보인다. 전문가로서 이러한 생각에 대하여 어떤 조언을 할 수 있을까
A. 일반적으로 부동산은 수익과 위험이 동반된다. 즉 위기와 기회는 동시에 올 수 있다. 위험을 축소하기 위해서는 단기투자보다는 장기적 시각에서 그리고 보다 구체적인 재료를 확보한 상태에서 부동산 투자를 해야 한다. 무조건 오른다, 오를 만큼 올랐다는 말은 수익률의 적으로 과거처럼 무조건적인 가격 상승은 어렵다. 즉 정보수집, 투자기간, 자금 동원 등과 더불어 투자 목적 등 방법에 대한 충분한 고민이 선행되어야 한다.
Q. 과연 부동산 투자에 정도가 있을까? 정도가 있다면 그에 대하여 이야기를 부탁한다
A. 부동산 투자의 정도란 시대적 환경과 분위기에 따라 상대적일 수 있다. 지금도 그렇지만 하반기 이후에 부동산 시장이 금융, 정책, 실물경기, 선진국 주택시장동향 등 복잡한 매커니즘 구조 속에 소용돌이 칠 것임에 틀림없어 보인다. 즉 부동산수습기능보다는 각종 재료 및 정책에 따라 움직일 가능성이 높은데 이러한 호·악재성 재료에 따라 단기적, 국부적 시장의 차별화가 가속될 것이다. 이럴 때일수록 부동산 시장의 불확실성에 대비하면서 목표수익률은 낮추고 여유자금으로 장기투자를 하는 보수적이고 안정적인 투자자세가 요구된다.
Q. 그렇다면 부동산 투자 시 유의할 점이 있다면
A. 부동산 투자 시 유의사항은 부동산 유형 즉 경매, 다가구 주택, 토지, 오피스텔 등 투자 유형에 따라 구체화될 것이다. 예를 들어 상가 분양을 받는다면 인지도 및 경험이 있는 시행사인지, 임대수익이 안정적인 주변 환경인지, 유동인구 및 경쟁업종의 수 등이 충분히 검토되어야 한다. 부동산 투자 시 공통분모로 알아두어야 할 유의사항은 투자 대상의 입지, 법률적(권리), 수익, 물리적 분석 등이 투자 목적에 부합한 지를 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
Q. 부동산 투자의 성공사례
A. 상가매입의 성공사례를 들어보자. 서울 근교 신도시 토지보상으로 넉넉한 자금이 확보되었던 분당의 A씨는 강남 근처 근린상가에 투자하기 위해 열심히 발품을 팔았던 결과 자산관리를 해주는 모 은행 PB로부터 강남 논현역 근처 지하 2층, 지상 6층 규모의 83억 건물을 소개받고 몇 차례 답사 끝에 매입 의향을 제시하였다. 학동에 5분 거리에 있는 이 상가는 12월 준공을 목표로 마무리 공사 중인 미완성 건물이지만 전 층에 대한 임대차 계약(2년, 8억/5,000만원)이 설정되어 있기에 한편으로 마음이 놓였다. 금액 대비 투자 수익률은 약 8.5%. 게다가 관리비 역시 주변보다 높은 평당 1만원으로 책정되어 건물시설 관리에도 별 문제가 없어 보였다. 계약 전, 꼼꼼히 건물을 살펴본 A씨는 주거래 은행으로부터 6%대 금리를 적용, 30억을 대출받아 논현동 건물을 매입하였다. A씨의 성공원인은 발품을 열심히 팔아 다양한 물건을 비교함으로 비교 우위에 있는 물건을 확보했다는 것. 그리고 은행 PB로부터 확실한 물건을 소개받았고 유치권 설정으로 주변에 비해 매입가가 싼 편으로 수익률이 높았던 것. 주거래은행으로부터 대출받아 레버러지 효과를 활용한 것 등을 들 수 있다.
Q. 부동산 투자의 실패사례
A. 최근 재개발지분투자를 하다 실패한 B씨는 얼마 전 4차 뉴타운 지정 가능성이 높은 지역을 주변에서 추천받았다. 몇 차례의 답사 끝에 1,200만원의 계약금을 걸었는데 문제는 등기상 8가구가 공유 지분이 되어있는 단독주택이라는 것. 단독주택의 경우 하나의 입주권이 나오는데 다만 예외규정이 있다. 사울시 도시 및 주거환경정비조례에 따르면 오래된 단독주택을 공유하더라도 다가구 주택제도 도입인 1990년 4월 21일 이전 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상 다가구주택은 가구별 각각 1인을 분양 대상자로 하기에 입주권 배정이 가능하다. 그러나 B씨가 선택한 단독주택은 1990년 10월 지분 등기가 되었기에 8세대 모두에게 입주권이 주어지지 않았던 것. 실패하지 않기 위해서는 돌다리도 두들기는 심정으로 반드시 정확한 정보를 확보한 상황에서 의사결정을 하여야 한다.
Q. 연령대별 어떤 투자 방법이 필요할까
A. 20대의 청약통장 가입은 필수이며 종자돈 마련이 기본이 된다. 30대는 내 집 마련 정보와 금융마인드에 관심을 집중할 시기이다. 40대가 되면 집 넓히기와 자산증식의 적절한 배합이 필요할 것이며 50대에는 안정성을 중심으로 하여 포트폴리오를 재구성할 필요가 있다. 60대에 들어서서 노후 준비가 부족하다면 역모기지론의 활용을 고려해볼 필요가 있다.
Q. 재정 상태에 따른 부동산 투자방법에 대한 조언을 부탁한다
A. 내 집 마련을 위한 실수요자라면 주거안정뿐만 아니라 향후 집값 상승에 무게를 둘 필요가 있다. 즉 2기 신도시 및 민간택지개발 분양 아파트뿐만 아니라 기존 주택의 매매시장에도 관심을 가질 필요가 있다. 반면 여유자금이 확보되었다면 임대사업을 통해 현금흐름이 가능한 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 업무용 빌딩 등)에 보다 공격적인 투자성향을 가지고 있다면 해외부동산에 관심을 갖는다면 어떨까.
< 주식 분야 전문가 강병욱에게 듣다! >
주식 분야 전문가. 강병욱 교수
경영학 박사인 강병욱 교수. 그는 현재 한화증권, ING Baring Securities LTD, 삼성증권을 거쳐 투자금융공학연구소 이사와 지오에듀 국제금융연구소 부소장을 역임했다. 그리고 한국경제 TV에서‘재미있는 증권교실’,‘생방송 개미천국’,‘점프! 오후 증시’,‘한밤의 증시포장마차’를 진행하였으며, KBS'실속TV 주부경제학‘, SDNTV'돈 버는 증권투자’에 출연 증시분석과 투자진단으로 호평 받아왔다. 현재 JD인베스트먼트 경제연구소장으로 경원대학교 경영학과에 겸임교수로 출강 중이며, 한국 경제TV의‘한밤의 증시카페’와 유원미디어에서‘돈이 보이는 라디오 리얼에스테이트’를 진행하고 있다.
<생각주머니가 커지는 어린이 주식투자>로 어린이 경제교육의 선구자로 알려지기도 한 강병욱 교수.‘우리나라 주식시장에서 환율이 주가에 미치는 영향 분석’으로 석사 논문을,‘상대적 기업가치 평가지표의 유효성에 관한 연구’로 박사 논문을 쓴 바 있다. 저서로는 <생각 주머니가 커지는 어린이 주식 투자>를 비롯, 일반인들에게 경제와 주식의 연관성을 통해 좀 더 과학적인 투자 방법을 알려주고자 집필한<전략적 주식투자>가 있다.
Q. 현재 주식시장의 흐름에 대한 의견을 들어보고 싶다
A. 우리주식시장은 과거 1000포인트를 넘어서면 곧바로 급락하는 모습을 보였었는데 이번에는 1000포인트를 넘어선 이후 지속적으로 상승세를 보여주는 아주 강한 모습을 보여주고 있다. 현재 경기둔화의 우려감과 북한 핵실험이라는 제반 악재에도 불구하고 적립식펀드로 자금유입이 원활하게 유입되는 이른바 수급에 의한 시장이라고 볼 수 있다. 주가는 일반적으로 경기상황을 반영하지만 일시적으로는 수급에 의해서도 상승을 할 수 있다. 하지만 경기가 뒷받침 되지 못하는 소위 펀드멘탈이 따라주지 못하는 상태에서의 주가상승은 자칫 버블이 발생할 가능성이 있는 관계로 주식투자에 있어 신중하게 접근하는 것이 필요한 시점이라는 판단이다. 하지만 시장이 어떤 상황인가를 불문하고 꾸준하게 주가가 상승하는 주식이 있다. 바로 그런 보석 같은 주식이 1700종목 정도가 상장된 우리 시장에 10종목이 있는 것으로 판단되는데 그것을 찾는 노력이 시황을 판단하는 것 보다 더 중요하다는 생각이다.
Q. 과연 주식 투자에 정도가 있을까
A. 지금까지 전개되고 있는 투자론을 보면 위험과 수익은 서로 상충되는 관계에 있다. 고위험-고수익의 현상 때문에 누구든 투자에서 성공하기 위해서는 위험부담을 고려해야 한다는 생각으로 주식투자를 하는 사람이 많다. 하지만 주식투자로 성공한 워렌버펫의 투자원칙을 찬찬히 뜯어보면 가급적 위험은 줄이고 수익은 극대화할 수 있는 방법이 있다. 그 방법은 바로 내가 투자하려고 하는 투자대상에 대해 하나부터 열까지 모두를 다 이해하고 난 다음에 투자에 나서야 한다는 것. 일반적으로 주식시장에는 정보비대칭현상이 극명하게 나타난다. 여기서 정보비대칭현상이란 정보를 많이 알고 있는 사람과 적게 알고 있는 사람이 동시에 존재할 경우 정보를 많이 가진 사람이 정보를 적게 가진 사람으로부터 돈을 벌게 되어 있는 구조를 말한다. 그러니 투자를 하기 전에 투자를 하려는 회사에 대해서 확인하고 또 확인하는 것만이 성공투자를 할 수 있는 정도라고 생각 된다. 투자에서 성공한 사람들의 투자원칙이 두 가지 있다고 한다. 그 하나는 절대로 손해를 봐서는 안 된다는 것이고 둘째는 절대로 손해를 봐서는 안 된다는 원칙을 잊어서는 안 된다는 것이다.
Q. 주식투자로 큰 손해를 보았다고 하는 사람들. 과연 그들은 어디에서 잘못된 선택을 하는 것인지, 주식 투자에 있어 어떤 잘못된 고정관념을 가지고 있는 것인지 조언을 구하고 싶다
A. 주식은 기업의 가치를 반영하는 것이다. 그래서 주식투자를 할 때는 그 기업의 가치를 따져서 투자를 해야 하는데 사람들은 시장에서 형성되어 있는 가격을 따라다니는 경우가 많다. 가치와 가격은 서로 다른 개념이다. 가격은 가치와 일치할 수도 있지만 많은 경우 상당히 괴리된 상태에서 움직이기도 한다. 대체로 주식투자에서 실패한 사람들은 그 투자대상기업의 가치를 따지기 보다는 현재의 가격이 과거의 가격에 비해 얼마나 떨어져 있느냐는 것만 따지는 경우가 많다. 또한 가치를 따지기 위해서 기업에 대해 꼼꼼히 분석하지 않는 경우가 많은 것을 볼 수 있다. 기업을 분석한다는 것은 누구에게나 어려운 일이다. 하지만 그래도 성공투자를 위해서는 어려운 일임에도 불구하고 해야 한다. 우리가 직장에서 월급 200-300만원을 벌기위해 아침부터 밤까지 열심히 일을 하듯이 주식투자에서 돈을 벌기 위해서도 그런 노력이 경주되어야 한다는 것을 왜 이해하지 못하는지 오히려 궁금하다.
Q. 어떤 이들에게 주식 투자를 권유해 보고 싶은가요?
A. 유럽의 전설적인 투자자 앙드레 코스톨라니는 주식투자를 해야 하는 사람으로 아주 돈이 많은 사람이거나 아니면 아주 돈이 없는 사람을 꼽았다. 돈이 많은 사람은 자신의 효과적인 재산관리를 위해 그리고 돈이 없는 사람은 재산형성을 위해 주식투자를 하라는 것이었다. 하지만 요즘은 저금리 상태이기 때문에 저축만으로는 재산형성이 어려워 재테크에서 주식투자 비중을 제외하기는 어려운 형편이다. 그러나 주식투자는 무조건 돈을 번다는 생각으로 접근하기에는 위험한 투자대상이다. 여차하면 장기투자로 이어질 수 있는 상황이 벌어지기도 하므로 재산의 많고 적음을 떠나서 내가 투자하려고 하는 돈을 모두 잃더라도 생활에 지장이 없을 만한 여유자금을 가진 사람이 주식투자를 해야 한다. 돈이 많은 사람이라도 그 돈이 용처가 정해져 있다면 주식투자는 해서는 안 된다. 만약 용처가 정해진 돈이라면 자칫 마음이 급해져서 잘못된 투자의사결정을 할 수도 있을 수 있기 때문이다.
Q. 주식 투자 시 유의할 점이 있다면?
A.주식의 역사는 1600년대 동인도 회사에서 시작되었다. 당시 동인도회사는 해상무역을 하던 회사이다. 해상무역은 생각보다 위험이 많았는데 위험을 무릅쓰고 성공적인 항해를 하고 나면 큰 배당을 받을 수 있었다. 주식이란 바로 사업이 성공해서 큰 배당을 받을 수 있을 때 그 가치가 있는 것이다. 물론 배당을 받을 수도 있고 배당 대신 유보를 함으로써 자본이득을 얻을 수도 있다. 하지만 요즘은 이익은 전혀 발생하지 않는 회사인데 단지 이익이 발생할 것이라는 기대감만 있는 회사의 주가가 고공행진을 하는 경우가 많다. 그리고 일반투자자들이 이런 주식을 선호하는 경향이 일반화되고 있다. 이익을 내지 못하는 회사는 회사로서의 존재가치가 없다. 주식투자는 회사의 일부를 사는 것이다. 이익이 나지 않는 회사는 쓰레기와 같은 것이다. 이익이 나더라도 반드시 본업인 영업이익이 지속적으로 발생해야 하고 또 성장하고 있어야 한다. 바로 그런 회사에 투자해야 한다는 것을 잊지 말아야 한다. 이익이 없는 회사의 주가는 당장은 기대감으로 상승할 수 있을지는 몰라도 그 끝은 처참한 폭락만이 기다리게 된다. 이는 2000년 코스닥시장의 폭락에서 이미 증명된 일이다.
Q. 초보 주식 투자자들에게 조언을 해준다면
A. 최근 서점에 나가서 주식투자와 관련된 책자들을 살펴보면 많은 종류의 책들이 주식투자자들이 읽어서는 안 되는 내용들이 많이 들어 있다. 주식투자는 물론 모멘텀투자와 같이 단기투자를 목표로 하는 사람도 있을 수 있다. 하지만 기왕 처음으로 주식투자를 시작하는 사람들이라면 제대로 된 투자방법을 익히기 바란다. 즉, 기업의 내용을 살피고 그 기업이 속한 산업을 파악한 다음, 경제상황을 살펴보는 소위 Bottom up(상향식분석방법)을 통해서 종목을 고르고 내가 생각한 투자수익률이 발생할 수 있는 가격이 될 때 까지 꾸준히 기다릴 줄 아는 참을성 있는 투자 자세를 갖추자는 것이다. 조급하게 투자해서 성공하지 못한다는 것을 알아야 한다. 주식은 사지 않으면 본전이다. 하지만 주식을 사면 수익을 낼 확률은 1/3밖에 안 된다는 것을 기억하기 바란다.
< 재테크 분야 전문가 여운봉에게 듣다! >
재테크 분야 전문가. 여운봉
한양대를 졸업하고 서강대 대학원 경영학과(경영학 석사)를 나왔다. (전)한국장기신용은행에 근무하다가 1995년 유학길에 올라 뉴욕 폴리텍공대 대학원에서 금융공학 석사학위를 취득했다. 졸업 후 뉴욕 맨해튼 금융가에 위치한 세계 최대 금융 그룹의 하나인 프랑스계 종합금융사 AXA Advisors, LLC에 입사하여 개인투자자들에게 주식, 채권, 보험 등 다양한 금융 상품을 설계해주는 재무 컨설턴트 및 부지점장을 역임했다. 이 때 뉴욕 현지에서 1년 동안 MBC 아침 뉴스에 매일 생방송으로 출연, 해박한 경제 금융 지식을 바탕으로 뉴욕증시를 브리핑하여 국내 시청자들에게 알려지기도 했다. 현재 삼성생명 강남 FP센터에서 근무하며 미국에서 터득한 선진형 재무 설게 시스템을 이용, 300여 명의 VIP자산가 고객들을 대상으로 개인 자산관리 컨설팅을 수행중이다.
저서로는<강남 부자들의 7:3 돈 관리법을 배워라>와 대한민국 중산층의 현주소와 재테크 사례를 통해 왜 미래를 준비해야 하는지 밝힌 다음 미래형 부자를 위한 8가지 마인드와 투자전략을 소개하는<미래형 부자들>이 있다.
Q. 우선 당신의 소개를 먼저 부탁한다
A. 주 업무는 자산관리이다. 이 안에 재테크의 개념이 포함되어진다고 볼 수 있다. 금융 투자, 부동산 투자, 세금(절세)관리 투자에 이르기까지 전반적인 자산관리를 하는 것이라고 볼 수 있다. 현재 강남의 부자 300명의 자산을 관리해주고 있다. 여러 대안들을 제시해주고 그들의 자산에 대한 분석도 해주고 있다. 부자들의 대부분은 장기투자자들이다. 그리고 이것이 성공요인 중 하나라고 할 수 있다.
Q. 그렇다면 강남의 300명 부자들은 어느 정도의 자산을 가지고 있는 사람들인가
A. 50억에서 300억 정도의 재산을 가지고 있는 사람들이다. 2-300억 규모의 부자들이 대부분이고 1000억 이상을 가지고 있는 이들도 있지만 손에 꼽을 정도이다.
Q. 보통 부자라 하면 어느 정도의 자산을 가지고 있다고 보아야 할까?
A. 통상적으로 보유 자산 30억 정도를 가지고 있으면 부자라고 보고 있다. 이 정도가 되면 사람들은 세금 걱정을 하기 때문이다. 양도세, 증여세, 상속세, 보유세(종합 부동산세, 재산세)등의 세금에 대하여 걱정을 한다는 것이다. 그리고 30억 부자들은 빨리 100억을 만들고 싶어 하기 때문에 재테크에 가장 열성적인이라고 할 수 있다.
Q. 재테크란 무엇인가
A. 현재 보유하고 있는 자산(자산은 금융 자산과 부동산으로 이루어진다)을 손실이 생기지 않도록 관리하고 테크닉을 통한 증식을 하는 것을 의미한다.
부자가 되는 지름길이 무엇이냐고 묻는다면 action을 취하라는 것이다. 움직여야 부자가 될 수 있다. 그러나 많은 사람들이 움직이지 않는다. 이유가 뭐냐면 리스크(위험)를 생각한다는 것. 그런데 부자들은 리스크마저도 충분히 감수한다는 것이다. 흔히 사람들이 부자를 바라보며 운 좋게 돈을 많이 벌었다는 식의 부정적인 시선을 가지기도 한다. 그러나 내가 만난 부자들은 모두 충분히 존경할만한 이들이었다. 리스크를 감수하고 액션을 취했기 때문이다. 어느 지역에 1억 원짜리 땅이 있다고 치자. 그 땅에 충분한 투자가치가 있다고 판단 내려 10명의 사람들에게 구입하기를 권유했다. 그런데 과연 그 땅을 10명이 모두 구입 하려고 나설까. 그것이 아니라는 것. 그 중 한 명 정도만이 땅을 사려고 움직인다는 것이다.
Q. 자산의 정도에 따라 재테크하는 방법이 달라야할 것이다. 운용할 수 있는 돈이 얼마 되지 않는 사람이 큰 위험을 감수하면서 투자를 할 수 없는 일이지 않은가.
A. 우선 중산층의 재테크 방법에 대하여 이야기해보자. 중산층은 연 수입 5000만 원 이상인 사람들을 가리킨다. 맞벌이를 하는 부부가 연간 5000만원의 돈을 번다면 아주 풍족하지는 않지만 어느 정도 여유자금을 활용할 수 있게 된다. 2년에 한 번 정도 동남아 지역을 여행할 수 있을 정도가 된다. 그리고 사실상 1억 원 이상이 되어야 투자가 가능하다. 때문에 seed money를 어떻게 모을 것인가가 첫 번째 문제가 된다. 여기에는 금융 투자밖에 없다. 증권사, 은행, 보험사 등을 통한 금융의 투자가 우선적으로 이루어져야 한다. 그런데 앞으로는 증권사가 대세라고 볼 수 있다. 그리고 투자 리스크가 높은 상품을 찾아야 한다. 왜냐하면 리스크가 높을수록 수익 역시 높기 때문이다. seed money를 만들었다면 부동산 투자로 가야 한다. 그리고 선별된 투자가 이루어져야 한다.
부자들의 재테크는 부동산에서 금융 자산으로 옮겨가고 있는 추세이다. 부동산의 경우 세금의 부담이 크기 때문이다. 그리고 GDP가 떨어지면 부동산의 가격은 하락하게 되어 있다. 비과세 상품에 관심을 가져볼 일이다. 미국의 부자들의 경우 자산의 70% 이상이 금융 자산으로 이루어진다.
| < 미국의 중산층 VS 한국의 중산층 > 미국의 중산층과 한국의 중산층, 이들의 수입은 비슷하다.(미국 중산층들이 연간 4~5만 불 우리나라 중산층이 5천만 원의 수입을 올리고 있다.) 그러나 이들의 차이는 은퇴 후에 비로소 나타난다. 미국의 중산층들은 은퇴를 하고 나면 부호가 된다. 그러나 한국의 중산층들은 은퇴 후에 소득이 하나도 없다는 것이다. 받는 것이라곤 고작 국민연금 정도이다. 현재 우리나라에서 국민연금 수급자들이 받는 돈은 월 30만 원 정도이다. 그리고 저 출산 고령화 되어가면서 그 수급액은 점점 줄어들게 될 것이다. 미국인들은 회사에 다니면서 은퇴 후 연금을 생각하여 적립식 펀드 2~3개에 가입한다. 20~30년 간 장기적인 투자를 한다. 이제는 적립식 펀드에 대하여 제대로 알아야할 것이다. 최소 5년 이상씩. 그럼 때돈을 벌게 되어 있다. 이미 미국에서는 적립식 펀드가 보편화되어 있다. 적립식 펀드가 왜 손해를 보지 않느냐 하면 증권 시장에는 싸이클이 있기 때문이다. 그것이 5년을 주기로 최고점에 이르게 된다. 장기적으로 적립식 펀드에 투자한다면 절대 손해 보지 않게 된다. 확실한 수익을 창출할 수 있다. 이제 정기예금의 고정 금리로는 재테크를 할 수 없게 된다. 금리는 계속 떨어지게 될 것이기 때문이다. GDP성장률과 금리는 같이 간다. 90년대 우리나라의 경제 성장률은 10%대였고 당시 금리 역시 10%였다. 그리고 2000년대 GDP성장률이 5%대였으며 금리 역시 5%였다. KPI의 발표에 따르면 2020년 우리나라 경제상장률은 2%가 될 것이라고 한다. 2030년에는 1%의 경제 성장률을 보일 것이라 이야기한다. 돈에 대한 수요가 없으면 금리가 떨어지는 것이 당연하다. 이미 일본이나 대만의 금리는 1~2%대이다. 더 이상 예금금리를 통하여 돈을 벌 수 없다. 미국이 4%를 유지하는 것은 세계 경제의 동력이 되기 때문이다. |
Q. 경제 상황에 따른 재테크 노하우에 대하여
A. 주식의 경우 증권시장이 좋을 때는 보수적으로 투자를 해야 한다. 반면 나쁠 때에는 공격적으로 투자를 해야 한다. 증권 시장은 경기와 상관이 없게 움직인다. 지금 우리나라 경기가 별로 좋지 못함에도 주식시장은 호황인 것을 보면 알 수 있을 것이다. Random Walk이론으로 설명할 수 있을 것이다. 무작위로 걸어간다는 것이다. 지금은 저PER주, 우량주, 망하지 않을 회사의 주식을 사야 한다. 사실 나쁠 때에는 아무거나 사도된다. 지금은 주식 시장이 좋을 때이므로 저평가, 대형우량주를 사야 한다.
부동산의 경우 이제 아파트에 투자하는 것은 끝이다. 재개발, 재건축에 투자해야할 시기이다. 아파트는 공급이 많이 이루어졌기 때문에 프리미엄 수익이 불가능해졌다. 건설사들이 먹기 전에 들어가야 한다. 변두리의 낡은 주택 등에 투자해야한다는 것이다. 1~2억 투자하여 10년 안에 3~4억이 된다면 괜찮은 거 아닌가. 또한 앞으로는 작은 상가는 절대 사지 마라. 점포를 사라. 그것도 역세권에 있는 1층만.(앞으로 작은 상가 시장은 다 죽는다. 대형 쇼핑센터는 돈을 벌지만, 작은 상가는 더 이상 돈을 벌지 못한다.)역세권에 있는 1층 점포는 사실 비싸다. 유동 인구가 많기 때문에 어쨌든 장사가 된다는 것이다. 그래서 돈 있는 사람이 돈을 번다는 말이 있다는 것이다. 무엇보다 부동산의 경우 선별 투자가 중요하다. 옛날에는 아무거나 찍어서 사도 돈을 벌었지만, 지금은 큰 코 다친다.
Q. 재테크의 성공 사례
50대 초반의 어느 수백억 자산가의 경우는 철저한 분석과 투자로 성공을 한 케이스이다. 10년 전에 파주에 평당 20만원을 주고 전답을 샀다. 그런데 지금 그 전답이 평당 250만원이 되었다. 이 사람은 철저한 분석에 의해서 샀다. 나도 신기해서 그에게 당시에 그 땅을 어떻게 사게 되었는가 물어본 적이 있다. 그의 말에 따르면 당시 먼 미래에 남북 관계가 개선되면 파주가 통로가 될 것이라는 생각을 했다는 것이다. 오랜 시간 묶어두겠다는 생각으로 땅을 구입하기 위한 작업을 했다. 그리고는 파주와 인근도시를 연결하는 도로가 생길 것이라는 예측을 했다. 지도를 가져와선 인근 도시인 일산과 파주를 일직선으로 연결하여 자를 대 보았다. 그리고 그 주변의 땅을 집중적으로 알아보았다. 그러더니 지금 진짜로 그가 구입한 땅 앞으로 도로가 나더라는 것이다. 그는 땅을 사기 위해서 파주를 수십 번 왔다 갔다 했다. 수개월 근처 식당에서 밥을 먹어보았더니 처음보다 사람들의 수가 늘어나더란 것이다. 즉 그 도시에 사람들이 모여들기 시작한다는 것이다. 결국 철저한 분석과 발품을 팔았던 노력이 이루어낸 결과라고 할 수 있다.
Q. 재테크의 실패 사례
공도 들이지 않고 분석도 하지 않아 실패를 한 사례가 있다. 어떤 이가 은퇴 후 30억을 주고 상가를 하나 샀다. 당시 상가를 살 때에는 상점들이 꽉 들어차 있었다. 중개업자를 하는 친척이 그 상가가 하도 좋다고 해서 샀는데, 전문가의 조언과 분석이 없었던 거다. 지금은 그 상가가 비어있다. 상가라는 것이 병원도 들어오고 일층에 편의점도 들어와야 하는 건데, 그 상가는 역에서도 한 블록 들어가야 하므로 상가로 성공할 수 있는 입지 요건이 아니었다. 그 상가를 팔기 위해 내놓았는데, 팔리지도 않는다. 나에게도 팔아달라고 부탁을 해서 알아봤는데 팔리지 않더라. 반드시 분석하고 공들이고 진정한 전문가의 조언이 필요하다.
| <전문가들의 비법 전수> 주식 투자 전문가 강병욱 씨가 전하는 비법 전수 만약 주식투자를 똑똑한 순으로 한다면 IQ가 높은 사람이 돈을 다 딸 것이고 또 주식투자가 공부를 많이 한 순으로 잘하게 된다면 세상의 박사나 박사 후 과정을 마친 사람들 아니면 대학총장들이 돈을 다 벌어 갔을 것이다. 하지만 세상의 어느 석학도 주식을 통해서 대단한 성공을 거두었다는 소식을 들은바가 없다. 그리고 불행하게도 주식투자에 성공하는 비법은 없다. 마치 공부를 잘하는 왕도가 없듯이 말이다. 그러나 주식투자를 정말로 잘하는 방법이 하나 있긴 하다. 그것은 바로 주식투자는 머리로 하지 않고 발로 하는 것이다. 내가 투자하고자 하는 기업이 있다면 그 기업을 실제로 방문하라는 것이다. 그래서 그 기업의 분위기를 살펴보고 또 회사의 직원을 만나서 회사의 저간의 내용을 물어보고 또 회사의 경영자의 진실성 등을 파악해 보는 등 기업이 분칠해서 내놓는 재무제표 이외의 보이지 않는 내용까지 파악한 다음에 투자를 해야 한다. 그래서 성공한 투자자들이 하나 같이 하는 말은 주식은 머리로 하는 것이 아니라 발로 하는 것이란 것이다. 주식만 그런 것이 아니다. 돈과 관련되어 있는 모든 것이 머리보다는 발품을 얼마나 팔았느냐에 따라서 그 성과가 달라진다. 재테크만 그런 것이 아니다. 세상 모든 일이 자리에 앉아서 머리만 굴리는 인간보다 현장에서 발로 뛰면서 확인하는 사람들이 더 성공할 가능성이 크다는 것을 믿는 사람 중 하나이다. 재테크 전문가 여운봉이 이야기하는 비법 전수 하나. 투자 대상을 찾아 나서라. 둘. 분산 투자를 하라. 7:3 투자를 하라고 항상 말한다. 리스크가 있는 상품과 리스크가 없는 상품에 분산하여 투자해야한다는 것이다. 셋. 투잡을 가져라. 한 우물만 파는 사람은 부자가 될 수 없다. 한 직장만 고집하고 한 동네에서만 수십 년을 사는 사람들은 부자가 될 수 없다. 예를 들어 학원 강사라면 본업인 학원 강사와 인터넷 강의를 병행한다든가 주식에 대한 투자라든가. 본업 이외의 부수적인 일이 필요하다는 것이다. 마지막으로 항상 강조하는 것이지만 action을 취하라는 것이다. 리스크를 감수하고 action을 취해야 한다. |