젊은 세대의 보금자리 마련 전략!

신혼부부와 사회초년생을 위한 특별 공급
정부가 특별 지원하는 저리대출 활용하기

지난 8월 말, 정부가 발표한‘생애최초 주택청약제도’는 생애 처음으로 집을 장만하는 서민과 근로자에게 청약의 기회를 확대해 주고 있다. 지금까지 주택청약은 청약통장에 장기가입한 사람에게 우선순위가 부여되었다. 이 같은 현실 속에 사회초년생이나 신혼부부에겐 아파트 분양 기회가 적었다. 이를 해결하기 위해 근로자 생애최초 주택청약제도가 신설된 것이다. 이는 기존의 신혼부부 주택 특별공급제도를 확대 개편한 것으로 전체 청약 비율의 20%를 차지한다. 9월말 첫 모집공고 확인 후, 10월부터 사전예약에 들어가는 생애최초 주택청약. 그 구체적인 가입조건과 함께 장기저리의 국민주택기금 융자 등의 다양한 혜택을 알아보자.

정부가 내놓은 서민주거안정대책의 핵심은 서민용 공공주택인 보금자리주택을 조기에 공급하겠다는 것이다. 그린벨트에 32만 가구를 짓는 등 오는 2012년(임기 내)까지 모두 60만 가구를 수도권에 공급하기로 했다. 그린벨트를 미리 풀어 주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 또한 청약가점제로 다소 불리했던 젊은 세대들의 당첨기회를 늘리기 위해‘근로자 생애최초 주택청약제도’를 도입했다. 이는 청약저축에 2년 이상 가입한 무주택 기혼자에게 전체 물량의 20%를 우선적으로 배정하고 있다. 근로자 생애최초 주택청약은 ▲청약저축에 2년 이상 가입 ▲근로자·자영업자로서 5년 이상 소득세 납부 ▲기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 자) ▲도시근로자 평균 소득의 80% 이하(2008년 기준 약 312만원) ▲주택구입 사실이 없는 사람 중에서 추첨을 통해 선정된다. 이때 청약 과열을 방지하고 기존 장기 가입자와의 형평성을 맞추기 위하여, 5년 이상 장기가입자의 불입액에 해당하는 600만원(월 10만원, 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부토록 했다. 이에 따라 청약저축에 2년 이상 가입하고 매달 10만원씩 불입한 신혼부부 및 사회초년병은 청약 시, 기존 불입액 240만원과 함께 360만원을 한꺼번에 내야 청약이 가능하다. 이로써 생애최초 주택청약에 해당되는 사람은 특별공급에 청약한 뒤, 일반 공급 물량에도 청약할 수 있어 청약기회도 두 번씩 주어진다.“근로자 생애최초 주택청약제도의 신설에 따라, 기존에 30%이던 신혼부부 특별공급 비율을 15%로 낮추고, 일반 공급 물량도 종전 40%에서 35%로 낮추기로 했다”고 밝힌 국토해양부는“신혼부부 특별공급과 일반 공급 물량이 축소되었지만, 전체 공급물량이 확대되어 제도 개편 후 공급물량에는 큰 변화가 없을 것”이라고 전했다.

「신혼부부 특별공급분이 기존 30%에서 15%로 줄긴 했지만, 생애최초 청약물량이 20%수준으로 신설됨으로써, 전체적으로는 35%정도가 갓 결혼했거나 지금까지 집을 소유한 경험이 없는 젊은 세대들에게 특별배정된 것으로 보면 된다.」

실수요자인 서민을 위한 집값 안정조치
9월 말부터 사전예약방식으로 청약에 들어간 생애최초 주택청약제도는 강남, 서초, 하남, 고양 4개 시범지구부터 적용된다. 장기 청약저축 가입자로 무주택자인 경우, 아파트 당첨이 더욱 유리해졌다는 것이 업계의 분석이다. 특히 국토해양부는 생애최초로 주택을 구입하는 사람 중 부부합산 연소득이 3000만 원 이하인 경우, 분양가의 50% 이내에서 최대 1억 원까지 대출(5.2%, 20년 원리금 균등상환 조건) 해주기로 했다. 이 경우 전용 60㎡ 규모의 소형 아파트는 본인 돈 1억 원에 월 상환금 67만원을 부담하면 입주가 가능해진다는 것이 국토부의 설명이다. 하지만 이 같은 정부대책에 대한 우려도 제기되고 있다. 우선 분양가가 주변 시세보다 최고 50% 정도 낮아 투기가 빚어질 가능성이 높다는 것이다. 전매 제한기간 등이 대폭 강화되지만 시세차익이 보장된 셈이어서, 벌써부터 청약통장 불법거래조짐들이 일고 있다. 보금자리주택 지구 지정이 예상되는 곳의 땅값도 불안한 상황이다. 동시다발적 주택 건설로 토지보상비가 일시에 풀릴 경우, 부동자금 증가로 인해 집값 상승과 투기 열풍을 부추길 수 있는 만큼 정부는 부작용에 철저히 대비해야 할 것이다. 실수요자인 서민에게 값싼 주택이 제대로 공급되도록 투기세력을 강력히 차단해야 한다. 환경단체의 경우, 그린벨트 해제에 따른 환경훼손 문제도 비판하고 나섰다. 엄격한 실태조사 등을 거쳐 보존 가치가 높은 그린벨트에는 손을 대지 말아야 한다는 것이다. 무엇보다 서민들은 이 같은 대책이 최근의 집값과 전세가격의 가파른 상승세를 누그러뜨릴 수 있을지에 대해 의문을 표시하고 있다. 재개발로 인해 올 하반기에만 서울에서 3만여 가구가 사라지는 등 주택수요는 갈수록 늘고 있기 때문이다. 이처럼 정부 대책의 한계를 지적하는 목소리가 높아지는 한편 무주택 서민들의 불안감은 날로 커지고 있다. 서민 주거안정이라는 목표는 장기임대주택의 공급만으로도 충분히 달성될 수 있는 만큼, 보금자리주택의 분양 정책 대신 임대 위주로 정책의 방향을 바꿔야 한다는 지적이 나오는 이유다. 하지만 일부 부동산 전문가들은 이번 조치가 주택정책의 정상화에 기여할 것으로 예상하고 있다. 공급 확대를 통한 집값 안정의 원칙을 차질 없이 시행하는 것은 왜곡된 주택정책을 바로잡는다는 면에서 의미가 크다는 설명이다.

「목돈이 없고 시중은행 대출도 어려운 신혼부부와 사회초년생의 사정을 감안해 생애최초 청약 당첨자 중 부부합산 연소득이 3000만 원 이하인 경우, 분양가의 50% 이내에서 최대 1억 원까지(연리 5.2%, 20년 원리금 균등상환 조건) 대출 가능하다.」

주택청약종합저축부터 우선 가입하라
올 가을부터 본격화되는 이번 청약의 대상은 청약저축에 가입한 무주택 1순위자다. 하지만 현재 예비청약자가 105만 명이나 되어, 경쟁률은 지난 2006년 성남 판교신도시 청약 당시 수준을 훨씬 넘어설 것으로 전망되고 있다. 이에 부동산컨설팅업체인 부동산1번지의 김은경 팀장은“보금자리주택이 2012년까지 공급될 계획인 만큼 기회는 충분히 있다”며“청약통장에 아직 가입하지 않았다면, 청약저축과 예·부금까지 통합된 주택청약종합저축에 빨리 가입해야 한다”고 권유했다. 한편 특별공급 청약자격인 생애최초 주택청약에 속하는 신혼부부 중, 결혼 5년차 이내에 자녀를 둔 가정이라면, 신혼부부용 특별공급 물량을 적극 공략하는 것이 좋다고 한다. 공급물량은 생애최초 주택청약(5만 가구)과 신혼부부용 주택(4만 가구)이 거의 비슷하지만, 최초 주택청약 대상자보다 신혼부부 조건을 갖춘 주택수요자의 수가 더 적은 만큼 신혼부부 특별공급 경쟁률이 좀 더 낮을 것으로 예상되기 때문이다. 다만 청약저축에 가입한 지 2년이 넘지 않은 신혼부부라면, 생애최초 주택청약을 공략해야 한다. 생애최초 주택청약은 청약저축 가입기간이 2년을 넘어야 하지만, 신혼부부는 청약저축 가입기간이 6개월 이상이면 1순위 자격이 주어지기 때문이다. 한편 사회초년생으로서 청약저축 가입기간도 짧고, 특별공급 대상자도 아니라면, 임대 주택을 받은 뒤 10년 후 분양 전환되는‘10년 임대 아파트’에 청약하는 것도 고려해 볼만하다. 아직까지는 임대주택이 분양주택보다 청약자들에게 인기가 떨어지는 게 사실이다. 하지만 보금자리주택을 분양받더라도 최대 10년까지 전매가 금지된다는 점에서, 임대주택이나 분양주택 모두 비슷한 기간의 거주요건을 채워야 하는 만큼 임대 아파트를 공략하는 것이 당첨 가능성을 높이는 방법이라고 한다. 아직도 청약통장을 갖지 않고 있다면, 하루라도 빨리 주택청약종합저축에 가입하길 바란다.“이미 늦었다기보다 기회는 많다고 생각할 여지가 충분하다”고 전한 부동산 1번지 김은경 팀장은“청약통장은 가입 후 6개월부터 청약이 가능할 뿐 아니라, 오는 2012년까지 수도권에 보금자리주택 32만 가구를 조기에 공급할 계획이어서 앞으로도 기회는 있다”고 설명했다.

「생애최초 청약의 경우 소득기준이 도시근로자 평균 소득의 80%이하여야 청약할 수 있는 반면, 신혼부부 특별공급은 이보다 덜 엄격한 120%(맞벌이 기준 467만원)를 기준으로 하고 있어, 본인의 소득수준에 따라 어느 쪽에 청약할지 결정해야 한다.」

오는 10월 7일부터 청약접수 실시
국토해양부는 보금자리주택 시범지구 사전예약에 대한 국민의 관심을 고려하여 청약일정을 조기에 확정하고, 사전예약제 콜센터 운영을 시작했다. 보금자리주택 시범지구에 대한 사전예약은 9월 30일 입주자모집공고를 시행한 후, △장애인·국가유공자 등 기관추천 특별공급(10/7) △3자녀 특별공급(12日) △노부모 부양자 우선공급(15日) △생애최초 주택구입자 특별공급(20日) △신혼부부 특별공급(22日) △일반 공급(26日) 등의 일정으로 청약접수를 실시한다. 이번 청약은 국민들의 관심이 집중됨에 따른 혼잡을 예방하고, 신종플루 확산 방지를 위해 원칙적으로 인터넷 접수를 실시할 계획이다. 기관추천 특별공급과 고령자 등 불가피한 경우에 한해서 예외적으로 현장접수를 병행할 예정이다. 이와 함께 국토부는 주택정책관을 반장으로 하고, 국토부, 주택공사, 금융결제원, 은행 등 관계기관 합동으로 사전예약 T/F를 구성하여 비상연락체계를 구축하였다. 이는 사전예약 준비 및 진행상황 점검과 문제 발생 시, 적시에 대처하기 위함이다. T/F운영기간은 입주자모집공고부터 청약접수 기간까지를 기준으로 하여 오는 11월초까지 운영될 계획이다. 또한 신설되는 근로자 생애최초 특별공급 등 청약 자격이나 방법 등에 대한 의문사항을 해결하기 위해‘사전예약 콜센터(1588-9082)’를 주택공사 내 설치하여 운영 중에 있다. 금번 사전예약과 관련한 모든 문의사항은 콜센터에 연락하면 신속하고 편리하게 안내받을 수 있다. 사전예약자 중 당첨자는 오는 11월쯤 주택공사가 보금자리주택 사전예약시스템을 통하여 발표한다. 당첨자로 확정된 사람은 준비단계에서 점검했던 자격을 모두 증명해야 한다. 소득 및 혼인 여부 등을 증명할 수 있는 해당 서류들을 주공에 제출해야 한다. 이때 주공은 확정된 당첨자 중 부적격자를 걸러내고, 약 1년 후에 부적격 당첨분과 함께 나머지 20% 보금자리주택 분양물량에 대한 본 청약을 진행한다. 사전예약 당첨자는 당첨자 확정 여부를 결정하고, 동·호수 추첨에 참여하면 된다. 보다 자세한 사항은 대한주택공사에서 운영하고 있는 보금자리주택 뉴 플러스(www.newplus.go.kr)를 통해 확인할 수 있다. NP