기존의 정책 분석과 앞으로의 방향제시

“잡았다! 놓쳤다!” TV의 연예 프로그램에서는 쥐돌이 게임으로 2006년 한 해를 보내었다. 우리 정부도 집값을 두고 쥐돌이 게임을 하면서 2006년을 보냈다고 할 수 있다. 그러나 정부의 부동산 정책 실패는 머리 한 번 세게 맞고 끝내는 게임이 아니다. 놓친 집값은 많은 국민들에게 울분과 불신을 주기에 충분했다. 그 고통은 모두 서민들에게 또는 선의의 피해자에게 돌아갔다. 2007년 집값을 꼭 잡아야 한다.


참여정부는 총 8번의 부동산 정책을 내놨지만, 굵직한 정책으로 살펴볼 때, 크게 3번이라고 할 수 있다. 나머지 정책은 큰 영향력을 발휘하지 못했다는 것이다. 부동산 정책이 나오지 않은 2004년을 제외하고, 2003년, 2005년, 2006년의 마지막 정책(10.29대책, 8.31대책,11.15대책)들을 중심으로 살펴보면, 참여정부가 가지고 있는 부동산 정책의 큰 줄기를 파악할 수 있다. 2007년 새해를 맞이한 지금, 노무현 정부의 마지막 해를 또다시 지나온 부동산 정책 실패로 채울 수는 없을 것이다. 그래서 우리는 그동안 참여정부가 해왔던 부동산 정책을 되돌아보고, 지금의 상황과 앞으로의 대책을 고민해 봐야 할 필요가 있다.

미치도록 잡고 싶었다. 그러나 “놓쳤다!”

도대체 이렇게 까지 집값이 오른 이유는 무엇일까? 한국 건설 산업연구원 김현아 부연구위원은 집값 상승의 이유에 대해 단편적으로 밝히기는 어렵다고 말한다. 2003년까지는 시장의 수급불균형, 저금리, 대규모 재건축이 추진되는 등의 요인이 작용했다고 보고 있다. 그러나 2004년부터는 대규모 토지 보상자금의 영향과 저금리, 세 부담 강화정책에 따른 부동산 투자포트폴리오의 재구성, 공급억제 정책에 따른 반작용 등 정부 정책이 자리 잡는 과정에서 발생하는 문제점과 정부 정책에 의한 부작용에 의한 것으로 판단할 수 있다고 밝혔다. 특히 2006년 가을에 집값이 상승한 요인은 그 동안 매수를 연기하였던 실수요자들이 주택시장에 대한 불안감이 커져 매수세로 전환하였기 때문이라고 한다. 여러 번의 부동산 정책에도 집값을 잡을 수 없었던 것은 복잡하게 얽힌 정책과 정책을 받아들이는 시장의 반응, 정책의 효과가 나타날 때까지 걸린 시간 등이 조화롭지 못했기 때문에 발생한 것이라고 할 수 있다.

2003년 10.29대책이 나오기까지

2003년 5월 23일 주택 가격 안정화 정책을 시작으로 참여정부의 부동산 정책이 시작되었다. 참여정부가 출범하고 얼마 지나지 않아 부동산 투기 문제가 수면위로 떠오를 준비를 하기 시작했고 그것은 생각보다 심각한 것이었다. 이에 수요억제와 재건축에 대한 규제 강화 정책을 실시했다. 5.23 주택 가격 안정화 정책은 분양권전매금지가, 9.5재건축 시장 안정화 대책은 재건축에 대한 중소형주택의무비율 확대가 핵심이다. 그러나 부동산 정책은 집값을 안정시키기에는 역부족이었다. 정부는 특단의 대책을 내리게 된다. 이름 하여 10.29부동산 종합대책. 2004년도 부동산 정책이 한 번도 없었던 것은 바로 10.29부동산 종합 대책의 영향 때문이리라. 정부는 “쓸 수 있는 카드는 다 꺼내들었다”는 말과 함께 수요, 공급, 세금 등을 총망라한 투기 억제책을 낸 것이다. 그러나 10.29부동산 종합대책은 서민들의 피해와 주택시장에 대한 거래 중단으로 이어졌다. 실수요자인 서민들은 투기지역(양도세)과 주택거래신고지역(취득, 등록세)로 인해 주택 장만을 할 수 없었고, 주택업체들은 집이 팔리지 않아 시름할 수밖에 없었다. 2003년 말, 10.29대책이 남긴 숙제는 집값안정 기조를 유지하면서, 주택시장을 회복시킬 수 있는 방안을 마련하는 것이었다.

2005년 8.31대책이 나오기까지

2005년 2.17일 정부의 부동산 정책은 다시 시작되었다. 2003년의 부동산 정책의 키워드가 “수요억제”라면, 2005년 부동산 정책은 “수요억제”의 기본 틀에 “공급확대”를 추가한 것이라고 볼 수 있다. 2.17대책은 그 해 11월에 일괄 분양되는 판교신도시와 재건축에 대한 투기 수요를 억제하기 위해 마련된 정책이라고 할 수 있다. 그러나 2.17대책은 앞으로 공급할 주택에 대한 분양가 상승을 미리 규제하기 위한 것이지, 기존 집값에 대한 근본적인 대책은 아니었다. 그 이후 발표한 5.4대책은 향후 부동산 세제에 대한 방향을 제시한 정책이라고 할 수 있다. 보유세율을 인상하고 거래세율을 인하하는 내용은 10.29대책의 방향과 일치한다. 10.29대책 때 미미했던 점을 보완해 5.4대책에서 좀 더 확실한 가이드라인을 제시한 것으로 볼 수 있다. 그러나 2.17대책이나 5.4대책은 8.31대책을 위한 전초전에 불과한 것이었다. 8.31대책은 10.29대책 입법 과정에서 흔들린 종합부동산세를 강화하면서, 기반시설부담금, 개발 부담금 도입, 실거래가 신고 의무화 등 새로운 제도를 강행하는 방향으로 제시되었다. 여기에 송파신도시 건설 및 수도권 1500만평 확보 등이 추가 되어 세금규제와 공급확대를 병행하는 카드를 쓰게 된다. 그러나 8.31대책으로 집값은 하향세로 잠시 주춤했을 뿐, 다시 서울시와 시의회가 재건축 단지에 대한 용적률과 층고 완화에 대한 뜻을 보이자 재건축 지역을 중심으로 다시 무섭게 집값이 상승하기 시작했다. 8.31대책이 남긴 숙제는 ‘재건축 정책 전면재검토’이다. 참여정부 부동산 정책의 바이블로 불렸던 8.31대책도 지칠 줄 모르고 오르는 집값을 잡기에는 역부족이었던 것이다.

2006 11.15대책이 나오기까지

정부는 8.31대책에 대한 후속대책을 마련하는 데 혈안이 되었다. 그래서 나온 것은 3.30대책이다. 3.30대책은 강남 재건축 주도의 집값상승세가 강남과 분당, 목동 등 주거여건이 좋은 주변지역으로 확산되는 상황에서 나오게 된 정책이다. 재건축 시장을 안정시키는 3.30대책과 5월에 지정된 버블세븐은 어느 정도 집값을 안정시켰지만, 얼마 지나지 않아 다시 오르기 시작했다. 그래서 나온 것이 11.15대책이다. 11.15부동산 안정화 방안은 정부가 그동안 추진해 왔던 정책에 공급측면을 보완한 것이다. 정부는 기존의 10.29나 8.31대책의 문제점을 계획에서 공급까지의 시차, 택지 확보의 어려움 등으로 인한 공급 부진으로 보고 있다. 그래서 11.15대책은 서민과 실수요자의 주거 안정 도모를 위해 공급물량을 조기에 충분히 확대하고 분양가를 인하하여 주택 가격 안정 기반을 공고히 하자는 측면이 강하다. 정부는 공급부족에 대한 불안 심리를 해소하고 근본적인 가격 안정을 달성하기 위해서는 다소 시간이 걸리더라도 공급확대 정책을 차질 없이 추진해나가는 것이 시급한 과제라고 설명한다. 그러나 김현아 한국 건설 산업연구원 부연구위원은 11.15정책에 대해 단기간에 매물을 늘려 공급을 확대할 수 있는 부분을 모두 배제시켜놓은 중장기적인 공급대책에 불과하다고 평가했다. 정부가 단기간에 주택을 공급한다고 해도, 실질적인 효과를 보기 위해서는 오랜 시간이 걸릴 것이라는 얘기다.

2007년을 위한 부동산 정책 및 세제 짚고 넘어가기

부동산 정책을 통해 정부가 할 수 있는 일은 다 한 듯싶다. 그럼에도 불구하고 집값을 확실히 잡을 수 있지는 미지수다. 그래서 거시적인 관점에서 그동안의 정책들의 전반적인 문제점을 살펴볼 필요가 있다. 그동안의 부동산 정책들이 가지는 문제점을 분석하고, 앞으로의 정책 방향을 올바르게 제시하려고 한다.

부동산 정책 짚고 넘어가기

한국 건설 산업연구원 김현아 부연구위원은 참여정부 부동산 정책의 가장 근본적인 문제에 대해 크게 두 가지로 설명한다. 첫 번째는 모든 것을 정책의 힘으로 조정할 수 있다고 생각하고 있는 점이다. 자유 시장이 할 수 있는 자정능력에 대한 불신 때문에 시장 자체적으로 순화되거나 조절할 수 있는 여지를 전혀 허용하지 않고 있다. 두 번째는 부동산 시장의 문제를 모두 투기세력에 의한 것으로 규정하는 것이다. 실제로 실수요자와 투기수요자를 구분하기란 어렵다. 더구나 실수요자가 존재하기에 투기 수요가 있을 수 있으므로, 집값 상승의 원인이 모두 투기 수요자 때문이라고 보기 어렵다고 말한다. 기존 정부의 부동산 정책은 실수요자와 투기 수요자를 구분하지 않은 채, 정책을 시행했기에 서민이나 실수요자들이 피해를 입게 되는 부작용도 생겼던 것이다. 김현아 부연구위원은 부동산 정책에 대해 자꾸 새로운 정책을 도입하여 실험하는 것보다 지금까지의 정책을 잘 보완하고 잘 시행되게 하는 것에 주력해야 함을 강조한다. 특히 서민 주거 안정부문에 정부는 더 힘을 써야 한다고 덧붙인다. 공공부문의 역할을 무조건 확대하는 것보다 정말 정책적 보조가 필요한 계층에 한정해서 주거안정에 주력하고 시장기능이 제대로 작동하도록 기반을 조성해 주기를 당부하고 있다.

부동산 세제 짚고 넘어가기

2007년도는 세금 부과가 현실화되는 측면이 있기에 정부의 부동산 세제에 대해서 걱정하지 않을 수 없다. 그러나 세금 중과가 집값을 잡는데 얼마나 큰 효과를 발휘할 수 있을까? 단국대 김상겸 교수는 현실적으로 세금으로 집값을 잡는 것은 어렵다고 한다. 현재 부동산 세제의 방향은 거래세(취득세, 등록세)를 낮추고 종부세나 양도소득세를 올리는 것이다. 김상겸 교수는 거래세 부담을 낮추고 보유세 부담을 높이는 것은 전 세계적인 추세로 방향성은 옳지만, 그것이 보유세 중과세를 합리화할 수는 없다고 말한다. 과거 우리나라의 기형적으로 높은 거래세 부담 때문에 거래세 부담을 높게 유지한 채, 보유세 부담만 추가적으로 높여 전반적으로 세 부담이 높아졌다.(거래세의 경우 세율은 인하되었지만, 과표가 급격히 증가했기 때문에 거래세 부담은 줄지 않았다) 향후에는 거래세 부담을 더 낮추고 너무 높아진 보유세 부담도 합리적으로 낮추어야 한다고 촉구한다. 보유세 강화의 기본정신은 소득과 부의 재분배를 통해 국민통합을 이루려는 것인데, 정치성이 자꾸 개입하다보니 오히려 부작용을 초래한 측면이 있다고 덧붙였다. 요컨대 부동산 세제는 그냥 세제 차원에서 운용해야지, 지나치게 정책세제를 지향한다든지, 정치적 목적으로 이용한다든지 하는 식은 지양되어야 한다는 것이다.

2007 참을 수 없는 집값의 무거움 덜어내기

향후 정부는 재정경제부 1차관 주재로 “부동산 대책반”을 정례적으로 개최할 예정이다. 부동산 대책반은 주택의 거래 동향, 주택 가격 추이, 주택담보대출 운용현황 등 시장 상황과 11.15대책 때 발표된 공급대책의 추진 및 작동 상황을 지속적으로 점검할 것이다. 또 공급확대계획의 차질 없는 추진을 위한 부처 간 이견조정과 부동산 정책의 주요 이슈에 대한 지속적인 검토를 통해 일관성 있는 공급대책을 유지할 것으로 보인다. 최대한 일관성 있는 정책을 위해 끊임없이 주택 시장에 대한 모니터링을 게을리 하지 않을 것이라는 이야기다. 2007년 상반기에는 2006년에 발표된 11.15대책이 어떻게 적용되느냐가 관건이다. 그러나11.15대책의 실질적인 효과가 2007년에 바로 가시화되지는 않을 것이다. 주택을 공급하는 데 걸리는 정책 시차 등을 고려해야 하기 때문이다. 하지만 8.31정책 때 나왔던 부동산 세제에 대한 부분은 2007년부터 발효되기 때문에 국민들이 집에 대해 느끼는 실질적인 부담감은 종합부동산세와 양도세 증가에서 시작될 것이다. 그래서 정부의 부동산 정책의 향후 동향을 구체적으로 살펴볼 필요가 있다. 11.15대책의 주요 내용 및 부동산 세제가 실질적으로 어떻게 적용되는 지를 통해 정부의 집값 안정을 위한 정책 추진 계획을 알아보자.

(11.15대책)주택공급
보통 주택공급이 실질적인 효과를 발휘하기 위해서는 관계기관 협의, 환경영향평가 등으로 통상 4~5년 정도 걸리는 것으로 알려져 있다. 이런 상황에서 주택 공급을 단기간에 늘리기 위해서는 개발밀도 상향과 개발절차를 개선해서 공급 물량을 조기에 확대하고 도시. 건축 규제를 합리적으로 개선해 민간 주택 건설을 촉진하는 방향으로 바뀌어야 한다. 신도시의 경우 개발밀도와 용적률을 상향 조정하는 것과 녹지율을 합리적으로 조정하는 게 필요하고, 국민임대 단지의 경우 용적률을 현행 150%에서 180%로 상향조정하고 층고제한을 폐지하여 주택 공급을 함으로써, 기존의 주택공급을 보완하는 방향으로 나갈 것으로 알려졌다.

(11.15대책)서민층의 주택공급 및 금융지원강화
서민들을 위한 주택공급은 장기 임대주택을 건설. 비축함으로써 이루어진다. 정부는 2006년부터 2012년까지 총 116만 8천호의 장기 임대주택을 건설. 매입 등의 방법으로 신규 비축을 실시한다. 또 2007년부터는 저렴한 임대료의 국민임대주택을 늘려 급증하는 전월세 가격을 낮추는 방향으로 하고 있다. 그러나 11.15대책으로 나온 금융규제 방안이 서민들이 주택을 구입하는 데 어려움을 줄 것이라고 보는 입장도 있다. 이에 정부는 LTV 예외적용 폐지와 DTI규제는 6억 원 초과의 고가 아파트에만 적용되기 때문에 서민 및 실수요자의 피해는 적을 것이라고 판단한다. 정부는 11.15대책을 통해 국민주택기금에서 전세자금의 지원규모를 확대하고, 주택금융공사의 서민에 대한 보증공급 확대와 장기 모기지론 금리를 인하하는 등의 서민과 실수요자를 위한 정책도 내놓았다고 밝혔다.

(11.15대책)분양가 인하
정부는 택지조성비용 절감, 택지공급가격 인하 등을 통해 공공 택지 내 분양가를 25% 내외 수준으로 인하할 계획이다. 또 “분양가제도개선위원회”를 만들어 활동하고 전문용역을 통해 객관적이고 합리적인 원가공개방안을 구체화해 나갈 예정이다. 그러나 분양가 인하는 과다한 시세차익과 청약 과열의 우려가 나타날 수 있다는 문제점이 있다. 정부는 최초 입주자에게 귀속되는 과다한 시세차익에 대해서는 8.31정책 때 했던 25.7평 이하의 전매제한 기한을 강화하는 방법을 사용할 것이다. 청약과열 문제는 현재 청약제도를 추첨제에서 가점제로 개편해 2008년 이후부터 단계적으로 시행할 예정이다.

(11.15대책)수요억제
수요억제는 주택담보대출 관련 규제를 통해서 실시된다. 주택담보대출 관련 규제는 자금의 부동산부문 쏠림 현상을 차단하고 금융기관과 가계의 금융리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 금융기관에 대한 감독당국의 지도와 감독을 강화하고 투기지역 아파트 담보대출에 대한 LTV의 규제를 강화한다. 은행과 보험은 투기지역 LTV 규제 예외적용 대상을 폐지하고 현행60%에서 40%가 낮추고, 비은행 금융기관은 LTV를 현행 60~70%에서 50%로 규제를 강화하고 있다. 또 DTI(총부채상환비율)도 서울특별시, 인천광역시, 경기도 등의 수도권 투기과열지구까지 확대하는 방향으로 규제 범위 지역을 넓힌다.

(8.31 대책)종합부동산세와 양도세
현재 부동산세제 정책은 투기 수요 억제와 함께 과거 불합리하였던 부동산 세제를 정상화하고 조세형평성을 제고시킨다는 정책적 목적을 가지고 있다. 정부는 8.31 대책에서 마련된 양도세, 종합부동산세 등 부동산 세제를 일관성 있게 추진하는 것을 중요하게 생각하고 있다. 정부는 현재 부동산 세제의 완화방안을 검토할 경우 시장에 잘못된 시그널이 전달되어 혼란을 초래할 수 있는 부분을 우려한다. 이는 결국 세금반발이 예상되는 부동산 세제를 낮출 가능성이 미미하다는 얘기다.

일본은 현재 우리나라의 집값을 두고 20년 전 자기네 상황과 같다는 말을 한다. 우리는 일본의 이런 반응에 좀 더 귀를 기울일 필요가 있다. 가장 큰 문제는 집값이 오르는 것보다 훨씬 빨리 거품 가격이 무너질 것이라는 얘기다. 이런 위험 때문에 2007년에는 각계에서 집값을 잡기 위한 노력을 할 것으로 보인다. 정부는 11.15대책의 정책 방향을 최대한 일관성 있게 유지하면서, 집값을 낮추기 위한 방안을 마련할 것이다. 여기에 한나라당과 열린 우리당은 ‘반값 아파트’를 위한 특별법을 추진 중이다. 한나라당은 ‘토지 임대부 특별법’을 당론으로 채택했고, 열린 우리당은 ‘공공주택 공급 촉진을 위한 특별법’을 만드는 방안을 마련하고 있다. 이런 와중에 대한주택공사 한행수 사장은 ‘토지임대부 주택 분양’을 2007년 시범 실시하는 계획을 발표하기도 했다. 그러나 부동산 전문가들은 땅과 돈 문제를 해결하지 않고서, 반값 아파트 분양은 어렵다고 말한다. 사실 여, 야당이 경쟁적으로 내놓은 ‘반값 아파트’의 진정성은 내년 대선을 앞둔 선심성 정책 발의로 보인다. 국민들의 숨통을 조여 왔던 엄청난 집값 상승이 정권 말기에 와서 대선을 위한 여, 야당의 정책 기반 구축하기로 보이는 부분이 안타깝기만 하다. 집값을 잡기 위한 방안에 정치성을 배제하고 지금의 부동산 정책이 효과적으로 발휘될 수 있도록 하는 실효성에 좀 더 집중할 필요가 있다. 지금부터 거품 집값이 붕괴되는 때를 차근차근 대비해야 한다. NP
저작권자 © 시사뉴스피플 무단전재 및 재배포 금지