세금 줄이려는 논의 곳곳에서 일어나
국세청에 따르면, 우리나라의 주택분 보유세 실효세율은 선진국에 비해서 낮은 수준이다. 우리나라의 경우, 시가 10억(공시지가 8억) 원의 주택이 시가 대비 0.4%인데 반해, 미국 주요도시는 1.5%~1.6%, 일본은 1%이다. 그러나 우리나라는 외국에 비해 가처분 소득 대비 주택 가격이 상당히 높은 편이다. 가처분 소득은 국민소득 통계상의 용어로, 개인 소득 중 소비, 저축을 자유롭게 할 수 있는 소득을 말한다. 2004년 한국조세연구원이 발표한 부동산 보유세제 개편방향에 따르면, 주요국가의 가처분 소득대비 주택 가격 평균은 약 2.5배인데, 우리나라의 경우 농촌이 3배, 도시는 10배에 해당한다. 즉 살고 있는 집값에 비해, 벌어들이는 수입은 그에 미치지 못하다는 얘기다. 우리나라의 보유세 실효세율은 0.4%이지만, 주택가격과 소득규모의 괴리로 인해, 피부에 와 닿는 실효세율은 1.6%라고 볼 수 있다. 이런 특수성으로 인해, 외국과 유사하게 실효세율을 적용해 보유세를 부과하게 되면, 우리나라 납세자는 세금을 감당하기 힘들다.
주택가격보다 소득 수준이 낮아서 문제
그러나 권오규 경제부총리는“1세대 1주택자에 대한 종부세 완화 필요성이 제기되고 있으나, 부유층에 혜택을 부여하는 것은 분배 측면에서 역차별이 발생할 수 있다”고 말한다. 권오규 경제부총리가 말하는 역차별은 4억 원 주택 2채를 보유한 총 8억 원의 주택보유자에 대해서는 2주택자이기에 종부세를 과세하고, 15억 원 주택 1채를 보유한 사람은 1주택자임으로 과세 대상에서 제외되는 문제가 발생해 형평성에 어긋날 수 있다는 말이다.
한편, 은마 아파트 주변 S 부동산 중개업자는“1세대 1주택자보다 다주택자들의 부담이 크다”며,“보유세가 2천 만 원 정도인 다주택자는 매도를 강구해야 하나를 생각할 정도로 심각하게 고민 한다”고 말한다. 그러나 그는“은마 아파트 34평형의 1주택자들은 보유세가 8백 만 원이 조금 넘기 때문에 심각하게 생각하지 않는다”고 덧붙인다. 종부세 강화가 1세대 1주택자, 장기보유주택자, 고령층 등의 실수요자에 부담으로 작용해 이를 줄여주자는 기존의 의견들을 뒤엎는 발언이다. 즉 1세대 1주택자라서 세금 부담이 생기는 것이 아니라, 앞에서 언급한 대로 가처분 소득 대비 주택가격이 높기 때문에 세금 부담이 생길 수 있다는 얘기다. 그로 인해 일부에서는 1세대 1주택자, 장기보유주택자, 고령층이기 때문에 세금을 줄여주는 것보다 실소득 대비 주택가격을 고려하여 세금 조정을 연구하는 방안이 더 합리적일 것이라는 내용도 제기된다.
집 팔려 해도, 세금 내려고 파는 것 밖에 안 돼
본지 1월 호 기사에 따르면, 과거 우리나라는 기형적으로 높은 거래세 부담 때문에 거래세 부담을 높게 유지한 채 보유세 부담만 추가적으로 높여 전반적으로 세 부담이 높았다. 이런 부분을 조정하기 위해 정부는 거래세율을 인하했다. 거래세율은 작년부터 5%에서 2%로 대폭 낮아졌다. 그러나 과세기반이 실거래가로 바뀌면서, 실질적인 거래세 부담은 줄지 않았다. 또 우리나라의 경우 외국과 달리 양도세를 거래세 범위에서 제외했기 때문에, 실질적으로 부동산을 매도할 때 드는 비용은 늘어나게 된 꼴이다. 그로 인해, 종부세 강화로 보유세가 높아진 만큼, 양도세를 줄여야 한다는 의견이 곳곳에서 제기되고 있다. 바른 한국당 창당준비위 봉태홍 사무총장은“양도세, 거래세를 낮추면 부동산 거래가 늘어날 것이고, 보유세 과다 징수에 대한 반발 분위기도 다소 수그러들 것”이라고 말한다.
현재 10억 원씩 하는 대치동 은마 아파트와 개포동 주공 아파트를 한 채씩 갖고 있는 2주택자가 종부세 부담으로 하나의 주택을 팔려고 한다면, 엄청난 양도세를 물어야 한다. 개포동 주공 아파트를 처음에 3억 주고 샀다면, 7억 원의 양도차익이 남아, 3억 5천만 원을 양도세로 부담해야 한다. 강남 대치동 E 부동산 중개업자는“이럴 경우, 차라리 집을 보유하면서 보유세 1~2천만 원을 부담하는 게 낫지 않겠느냐”고 말한다. 버블 세븐 지역의 한 부동산 중개업자도“종부세를 떠나서라도 양도세를 꼭 줄여야 한다”며,“집을 팔고 나면, 돈이 남아야 하는데 세금 내면 없게 된다. 세금 내려고 파는 것밖에는 안 된다”고 말한다. 보유세 부담이 높아, 주택을 팔려고 해도 양도세 부담으로 부동산 동결효과는 더욱 심해지고 있다. 중앙대 박재환 교수는“삼성, LG에서 본사 인력을 수원 등의 공장에 재배치하니까, 상당수 인력이 이사를 가지 않고 사표를 내는 게 현실”이라며,“정부는 종부세가 무서우면 서울 강남 집을 팔아 이사하라고 하는데 퇴로가 없는 상태니, 불만이 높을 수밖에 없다”고 말한다.
한성대 부동산학과 이용만 교수는“소득이 있다면, 소득세를 내야 하는데, 현재 동결효과가 크다보니까, 일시적인 감면보다는 1가구 1주택자에 한해 이연하는 것이 조세 원칙을 훼손하지 않는 방법”이라고 말한다. 세금 이연은 투자자가 누적된 수입을 점유할 때까지 투자에 대해 일정기간 세금을 연기해 주는 것을 의미한다. 현재 1가구 1주택자는 양도세가 비과세지만, 6억 원 이상이면 비과세에서 제외된다. 정부 발표에 의하면, 양도세과세 대상인 6억 원 이상의 고가주택은 전체주택의 2~3% 수준에 불과하고, 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 경우, 6억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 양도세가 과세된다. 그러나 1가구 2주택, 1가구 3주택, 비사업용 토지에 대해서는 양도세가 중과세된다. 한성대 이용만 교수는“중과세의 원칙이 어디에 있느냐에 달렸다”며,“다가구주택이 사회 문제가 된다면, 중과세 대상이 될 수도 있지만, 현재 목적이 명확하지 않은 것 같다”고 말한다.
양도세와 종부세 등의 세금부담 증가를 비롯해, 분양가 상한제, DTI(주택담보대출) 강화 등의 정책들이 올해 줄줄이 이어질 전망이다. 권오규 경제부총리는“부동산 정책 입법이 국회에서 지연될 경우, 시장에 부동산 정책이 후퇴할 것이라는 신호를 줘 다시 불안해질 위험이 있다”고 우려하며, 부동산 시장 안정을 위해 각종 관련 법안이 차질 없이 진행되기를 요청했다. 그러나 올 말에 열릴 대통령 선거가 부동산 시장의 큰 변수가 될 것으로 보인다. 12월 1일부터 15일까지가 자진납부 신고기간이고, 며칠 뒤인 12월 19일은 대통령 선거일이다. 대선을 앞둔 시점에서 정부의 의지와는 상관없이, 부동산 세제 논란은 끊임없이 제기될 것이다. NP
최정희 기자
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