건설사 부도, 대량 미분양 사태 당분간 지속될 듯

지난 9월 1일부터 민간아파트 분양가상한제와 청약가점제가 시행되었다. 분양가상한제는 아파트 분양시장을 지배하는 거품을 제거하기 위해, 청약가점제는 투기세력을 차단하고 무주택자 위주의 분양시장 정착을 위해 도입되었다. 분양가상한제와 청약가점제의 시행으로 정부의 의도대로 아파트 가격이 하락하고, 실수요자 위주로 시장질서가 잡힐지에 대해 귀추가 주목되고 있다.

미분양 아파트 수가 급증하면서 분양시장 침체가 가속화되고 있다. 이는 정부가 지난 2006년 말 주택담보대출에 강화된 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)을 적용하면서 아파트 구매 수요가 줄어든 데다 지난 9월 청약가점제가 시행됨에 따라 실수요자들이 내집마련을 미루고 있기 때문이다. 전문가들은 실수요자의 관망세가 분양가 상한제 물량이 나오는 12월까지 이어져 미분양 아파트 증가세가 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다. 이들은 특히 미분양이 중소건설업체들의 유동성 위기를 초래, 건설사의 줄도산으로 이어질 가능성도 높다고 전망했으며 건설업체들이 지난 9월부터 시행된 분양가 상한제를 피하기 위해 7∼9월 분양물량을 예년에 비해 배 이상 늘려 미분양 사태를 초래했다는 분석도 내놓고 있다.

아파트 분양가 가열 막기 위한 분양가상한제
분양가상한제란 아파트 분양가격을 건설교통부 장관이 정하는 표준 건축비에 택지비를 더해 결정하는 제도로, 지난 1989년 처음 실시됐다가 1999년 분양가 전면 자율화 조치에 따라 사라졌지만 8·31대책의 후속 조치로 아파트 분양가 과열을 막기 위해 다시 도입됐다. 민간 아파트에까지 분양가상한제가 적용되면 표준건축비를 적용하게 되어 인근 시세와 비슷했던 분양가를 20~30% 낮출 수 있는 효과를 볼 수 있다는 게 정부의 계산이다. 분양가상한제가 적용되면 전용면적 84.96㎡ 이하 주택은 계약일로부터 10년(지방 5년) 동안. 전용면적 84.96㎡ 초과는 5년(지방 3년) 이내 전매가 금지된다. 상한제를 적용한 아파트는 9월 1일 이후 사업승인을 신청한 곳이 해당된다. 8월말까지 사업승인을 받았더라도 오는 11월 말까지 분양승인 신청을 해야 상한제 적용을 받지 않게 된다. 재건축·재개발도 8월말까지 사업시행인가 신청. 11월말까지 관리처분인가신청을 해야 상한제에 해당되지 않는다. 도내에서 상한제가 적용되는 아파트는 연말께나 돼야 분양시장에 등장할 것으로 전망된다. 건설사 대부분이 상한제 적용을 피할 수 있도록 사업승인 신청을 했거나 분양시기를 늦췄기 때문이다. 분양을 앞둔 창원 명곡주공재건축 1404가구와 마산 교원지구재건축 705가구 모두 상한제가 제외된다. 하지만 상한제를 적용받지 않는 아파트도 분양시장 장기침체로 올해 안에 분양하기는 어려울 것으로 예상된다.

무주택자 위주 분양시장 정착 위한 청약가점제
지난 9월부터 시행된 청약가점제는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 가점을 매겨 점수가 높은 청약자 순으로 우선 당첨기회가 주어지는 새로운 주택분양방식이다. 청약예금·부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 85㎡ 이하 민영주택(공공택지 포함)은 현행 추첨방식으로 25%를 뽑고, 나머지 75%는 가점제로 뽑도록 하고 있다. 가입자의 점수는 최대 84점으로 무주택기간(2~32점), 부양가족수(5~35점), 가입기간(1~17점)에 따라 산정된다. 무주택기간 점수는 1년 단위로 2점씩, 부양가족수 점수는 1명당 5점씩 가산된다. 청약통장 가입기간 점수도 가입기간이 1년 이상이면 1년마다 1점씩 올라간다. 유주택자는 가점제 공급 주택의 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되며. 특히 2주택 이상인 경우에는 한채당 5점씩 감점된다. 60세 이상 부모나 조부모 등 직계 존속이 2주택이상을 소유한 경우에는 주택 한 채 당 5점이 감점된다. 이는 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 해당되며 따로 살면 해당되지 않는다. 30세 이상 미혼자녀도 최근 1년 이상 동거해야 부양가족으로 인정해 주도록 했다. 입주자 선정 업무도 은행 대행을 의무화했으며 건교부와 금융결제원으로 나뉘어있는 주택 소유 확인과 과거당첨사실 확인업무를 금융결제원으로 일원화했다.

참여정부가 실수요자 중심의 주택공급의 틀을 마련하기 위해 도입한 청약가점제와 1997년 외환위기 이후 시행된 분양가 자율화에 따른 주택가격 폭등으로 분양가상한제의 도입으로 부동산 시장의 지각변동이 시작됐다. 이미 지방 미분양ㆍ미입주 문제가 곪을 대로 곪더니 드디어 건설사들의 연쇄 부도가 현실화되고 있는 상황이다. 미분양 １０만가구라는 상황 자체도 상당히 큰 위기이지만, 미분양 가구가 계속 늘어난다는 것이 더 큰 문제다. 더군다나 서울 수도권의 미분양 가구가 빠른 속도로 증가해 큰 위기감을 느끼게 하고 있다. 지역별로 살펴보면 대구와 경남지역의 물량이 많은 편이며, 충남지역까지 ３개 지역을 합치면 미분양가구가４만 가구를 넘는 물량으로, 미분양물량 증가세가 결과적으로는 건설업체를 어렵게 만들고 있어, 사업승인을 받아놓고도 분양일정을 아예 못 잡고 있는 건설업체도 적지 않다. 특히 올해 가을에는 대통령 선거를 앞두고 가격이 뛸 수 있다는 일부 전망도 강북 소형 아파트를 제외하곤 완전히 빗나가고 있다. 분양가상한제 도입, 청약가점제 실시, 차기정부에 대한 규제 완화 기대감 등으로 매매 수요자들이 부동산 시장을 시간을 두고 지켜볼 것이기 때문에 당분간 부동산 시장은 침체기를 벗어나지 못할 것으로 전망된다. NP

장정미 기자 haiyap@inewspeople.co.kr

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