부동산 재테크에 관한 시각은 크게 두 가지로 나뉜다. 시장경제체제 하에서 이루어지는 정상적인 경제활동이자 자산증식을 위한 투자활동으로 보는 긍정의 시선과 부동산 투자의 동기부터 불순하게 여기며, 발생되는 소득조차 불로소득으로 여기는 측면이다. 특히 부정적 입장의 사람들은 부동산 투자가 경제사회 전반에 미치는 영향에 대해 계층 간의 갈등심화와 경제의 정상적인 성장 메커니즘을 저해하는 것으로 인식하고 있다.
▲ 수원 영통구 망포동에서 문을 연 영통 현진에버빌 견본주택에 하루 동안 5000여명의 방문객이 찾아 성황을 이뤘다.
각종 매체를 통해 매일 부동산 관련 소식을 접하게 되는 대다수의 사람들은 이에 대해 잘 아는 것처럼 착각하기 쉽다. 하지만 의식주와 관련하여 꼭 필요한 재화 또는 서비스이자, 재산의 큰 부분을 차지하고 있는 부동산에 대해 우리는 그리 많이 알지 못한다. 땅값은 왜 오르는지, 정부는 왜 부동산 가격 안정을 지상 최대 과제로 여기는지, 서민들의 내 집 마련의 꿈은 요원하기만 한 건지, 정부의 부동산 정책은 올바른 것인지 등등 현실적으로 우리의 주(住)생활에 해당하면서도 재산권과 관련되어 있기 때문에 부동산이 갖는 의미는 특별하기만 하다. 하지만 정작 부동산 문제의 궁극적인 해법에 대한 고민은 그리 많지 않다. 이에 대해 연세대학교 경제학부의 서승환 교수는“부동산에 대한 올바른 인식이야말로 부동산 문제의 궁극적인 해답이 될 수 있다”고 전했다. 한편 20대 초반, 천만원으로 부동산 투자를 시작해 20년 만에 100억원대 부자가 된 이진우 소장(現, 한국무역경제연구소 CEO)은 땅이야말로 신이 내린 최고의 선물이라 말한다. 역사 속에서도 땅을 가장 많이 가진 사람은 최고의 권력을 차지했기 때문이다. 아무도 거들떠보지 않는 악조건의 땅들을 창조적으로 개발해 높은 수익을 얻은 이 소장은 부동산 평생 투자 다이어리로 인생의 청사진을 설계하고, 능동적인 투자 마인드를 키웠다. 독한 트레이너를 자처했던 자신의 아버지를 비롯해 여러 분야에서 성공한 지인과 선배들의 영향을 받아 20대 초반부터 부동산 실전투자에 눈을 뜬 이 소장은“항상 우뇌적인 인간이 되려고 노력하면서 모든 일을 단순하고 쉽게 풀어가다 보니 어느새 100억대의 자산을 이룬 부자가 되었다”고 말했다.
인간 생활에 필수적인 토지와 건물 부동산은 특별한 재화다. 토지는 신의 창조물이므로 간척사업 등을 통해 면적을 늘리지 않는 이상 고정불변이다. 우리나라의 국토가 협소해서 토지가 부족하다는 것도 이용 가능한 토지를 이야기하는 것이므로, 부동산 문제에서 중요하게 다루어야 할 것은 토지의 효율적인 이용이다. 이를 위해서는 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급을 시장의 기능에 맡기고, 시장실패가 발생할 경우에만 정부가 개입하여 조정하는 것이 바람직하다. 또한 토지자원의 효율적인 이용 측면에서 생각할 수 있는 것은 현재의 우리가 토지자원을 잘못 이용하면 후손들이 큰 피해를 입을 것이라는 것이다. 토지는 쓰면 없어지는 고갈성 자원이 아니기 때문에 토지의 용도가 문제가 되며, 토지용도를 변경할 때는 비용만 더 발생할 뿐이다. 그러므로 토지자원의 용도를 결정할 때는 일반자원보다 훨씬 더 신중한 의사결정이 전제되어야 한다. 한편, 토지가 사람이 노력을 기울여 만든 재화가 아니므로, 자칫 부동산 거래로 생기는 소득 또한 불로소득처럼 인식하여 중과세를 마땅하게 여기는 우를 범하는 경우가 종종 있다. 이에 대해 경제학자들은“부동산을 소유하기 위해서 들인 노력은 신성한 근로였으므로, 정당한 소득으로 인정해야 할 것”이라 지적했다. 물려받은 토지의 경우라도 법에 정한 상속세가 부과되기 때문에 다른 재산과 달리 취급받아야 할 이유가 없는 것이다. 복권상금에 부과되는 세율이 33%이고, 1세대 2주택 이상 다주택자의 양도세가 최소 50%인 점을 감안할 때 수익과 관련지어지는 부동산에 대해 다소 편협하게 구는 것은 아닌지 생각해볼 일이다.
“2006년을 기준으로 우리나라 가계별 자산의 구성을 보면 부동산 비율이 76.8%, 금융자산이 20.4%로 나타나 부동산이 자산에서 차지하는 비중이 거의 압도적인 것을 알 수 있다. 이는 곧 우리나라 재테크의 핵심은 부동산임을 뜻한다. 현명한 부동산 투자를 위해선 투자 관점을 따져보고 트렌드를 읽는 것이 중요하며, 부동산 관련 뉴스와 신문기사, 그리고 정부의 정책을 빠짐없이 봐야한다. 물론 관련 서적을 공부하는 것 역시 빼 놓지 말아야 한다.” -‘이명박 정부 시대의 부동산 투자’中 -
삶의 터전이자 재테크의 가장 중요한 수단 2000년 이후 날개를 단 부동산 가격은 전국적인 부동산 투자 열풍을 불러왔다. 이에 따른 부작용의 심각성을 인식한 정부가 강력한 부동산 가격 안정 대책을 잇달아 내놓았지만, 그 때마다 여론이 들끓으면서 부동산 문제는 점점 더 뜨거운 이슈가 되었다. 그 결과 부동산 투자를 바라보는 우리 국민의 태도는 지나친 기피와 맹목적인 선호로 크게 엇갈리고 있다. 하지만 전문가들은 이러한 두 가지 증세 모두 바람직한 재테크 마인드라 할 수 없다고 경고한다. 우리은행 PB사업단 AD센터의 한 부동산 전문가는“앞으로 부동산 정책의 변화가 부동산 투자 시장의 판도를 크게 바꿔놓을 것”이라 전망했다. 이제 과거의 방식이나 마인드로는 부동산 투자에서 성공을 거두기 어렵다는 것이다. 그만큼 변화의 파고가 클 것이므로 그에 맞는 새로운 패러다임으로 부동산 투자에 임해야한다. 특히 이명박 정부의 출범과 함께 부동산 투자에 대한 관심이 높이지고 있는 가운데 각종 규제와 정책에 따라 움직이는 부동산 시장에서 투자에 성공하기란 그리 쉽지 않다. 이에 각 분야별 전문가의 견해를 바탕으로 간략하게 정리한 투자 마인드와 투자 전략은 다음과 같다. 첫째, 부동산 투자 시작은 아파트다. 국내 투자자들의 투자선호도 1순위인 아파트 투자는 미래 가치 있는 입지의 아파트를 선정하고, 지역별 아파트 청약 전략 및 투자전략을 구축해야 한다. 둘째, 이명박 정부 출범에 따라 발생된 기대감으로 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 규제로 묶인 토지시장에서 돈이 되는 토지 고르는 기법과 지역별 토지 시장 전망 및 대운하 개발에 따른 투자전략을 수립해야 한다. 아울러 농지와 임야 선정 및 펜션과 전원주택 입지선정에 신중을 기해야 한다. 셋째, 알짜 투자처인 뉴타운, 재개발, 재건축 시장은 이명박 정부 부동산 정책의 최대 수혜처로 손꼽히므로 특별한 관심을 기울여야 한다. 넷째, 불황 때 더욱 빛을 발하는 부동산 경매에 주목하라. 최근 내 집 마련과 재테크 수단으로 각광받고 있는 부동산 경매 투자와 관련하여 경매시장 전망과 함께 투자 절차 및 돈 되는 물건 고르는 기법 등에 대해 연구 분석해야 한다.
정책변수를 주시하고, 가치주에 신중히 접근
▲ 시장 친화적인 이명박 정부가 들어서면서 부동산 시장에 지각변동 조짐이 일고 있다. 최근 열린 부동산 경매 투자전략 강연회에 1000여명이 몰리는 진풍경이 벌어진 것이다.
신정부 출범으로 부동산 관련 규제 완화 추진이 예상되자 부동산에 대한 사람들의 관심이 높아지고 있다. 이를 반영하듯 부동산 정책과 시장 변화, 투자전략 등을 다룬 서적과 투자 설명회 등이 활발하게 이루어지고 있다. 지난해 주택 수요자 등 800여 명이 참석해 대성황을 이룬‘2008년 부동산 대해부’투자 설명회에서‘대선 이후 정책 변화와 시장 전망’이란 주제로 강연한 최영진 조인스랜드 대표는 이명박 정부의 부동산 정책 방향을 짚어보고 이를 바탕으로 내년 부동산시장의 흐름 등을 전망했다.“이명박 대통령은 후보 시절부터 규제 위주의 정책을 펴 왔던 현 노무현 정부와는 달리 시장 중심, 경기 부양에 초점을 맞춘 공약들을 내걸었다”고 설명한 최 대표는“이에 따라 새 정부는 큰 틀에서‘주택 공급 확대→부동산 가격 상승 차단→주택 건설에 따른 경기부양→서민경제 회복’이라는 선순환 구조를 만드는 데 노력할 것”이라 전망했다. 그러나 그는“이 같은 정책 변화 과정에서 부동산 가격이 들썩이는 등 부작용도 만만치 않을 것으로 보인다”며“때문에 새 정부가 그동안 밝힌 세제 완화, 용적률 상향 등의 정책을 섣불리 내놓지는 못할 것”이라 내다봤다. 그는 이어“하지만 국민이 새 정부가 부동산시장을 활성화할 것으로 기대하고 있는 만큼 내년 4월 있을 총선이 끝나면 어떤 형태로든 침체된 부동산 시장을 살릴 수 있는 정책이 나올 것 같다”며“이에 따라 이르면 내년 하반기부터 분위기가 반전될 것”이라 예상했다. 한편, 2008년 투자 유망 지역을 소개하고 이에 맞는 투자 방법을 제시한 부동산 컨설팅 나우의 하영수 대표는“한강 이남 지역은 2008년 이후 신규 주택공급이 급감한다”며“이들 지역의 지하철 역세권 소형 아파트와 재건축 아파트를 주목할 필요가 있다”고 말했다. 그는 또“수도권 2기 신도시 아파트 당첨을 기대하기보다는 기존 도심의 재개발 사업 등을 눈여겨보는 것도 괜찮을 것 같다”며, 분당의 지하철 역세권 중·소형 단지, 광교신도시와 인접한 수원, 용인 구시가지 등을 추천했다. 이 외에도 하 대표는 대기업의 공장 등이 들어서는 파주 문산 지역, 기업도시 인근이나 제2서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 등 새로 길이 뚫리는 지역, 인천 경제자유구역 등지가 유망할 것으로 내다봤다. 이와 함께 부동산 경매 컨설팅 GMRC의 우형달 대표는 내년도 경매시장을 전망하고 투자 전략을 알려줬다. 우 대표는“새 정부가 부동산 시장을 어느 정도 활성화해도 주택담보대출 금리가 계속 상승 추세에 있어 경매 물건은 줄지 않을 것 같다”며“따라서 내년 법원 경매 시장은 올해와 마찬가지로 외형이 커질 것”이라 전망했다. 그는 이어“경매는 기본적으로 부동산 시장이 활성화하면 수익률이 떨어진다”며“부동산 시장 분위기가 반전된다면 실수요자들은 소형 다세대·연립 주택보다는 중대형 아파트를, 투자자들은 장기적인 안목에서 토지를 공략해 보는 것도 괜찮을 것”이라 말했다. 이처럼 2008년에도 부동산 시장과 패러다임의 변화가 예상되는 가운데 한 부동산 전문가는“투자가치가 높은 곳만 차별적으로 오르는 현상이 심화될 것”이라며,“앞으로 닥쳐올 시대의 투자 모델은 보다 정교히, 확실히 오를 곳에만 투자하는 형태가 되어야 할 것”이라 제안했다. NP
