[시사뉴스피플=편집국] 사람들 누구나 기존의 주거환경보다 나은 삶을 추구한다. 노후화된 주택에서 거주하고 있다면 더 큰 바람을 가진다. 재개발이나 재건축을 추진하는 이유다. 기존 낙후된 지역을 개발함으로써 주거환경을 개선하고 도시미관을 아름답게 바꿀 수 있다. 분명 원하고 필요한 사업이지만, 쉽지는 않다.

재개발이나 재건축의 필요성을 지자체에서도 적극 권장한다. 뉴타운 사업이라는 이름으로 신도시 건설을 추진하는 것이다. 정부도 관련 도시및주거환경정비법의 문턱을 낮추는 법안을 통해 바람몰이를 이어간다. 문제는 여전히 개선되어야 할 법적 잣대가 남아 있고, 교묘하게 법망을 피해 가는 브로커들로 인해 사업이 난항에 부딪히고 있는 점이다. 국내 최초로 재건축을 대표하는 연합회인 ‘부산시 재건축정비사업 연합회’ 박화식 회장은 “재건축·재개발 사업의 지연은 조합원의 피해를 넘어 국가적으로도 큰 손해”라며 따라서 그런 부분들을 방지하기 위해서 조합장들의 자문역할을 해 주고 있으며, 특히 “조합장들도 사업진행 과정을 잘 알고 있어야 조합원들이 피해를 보지 않는다”고 하였으며,  특히 건축이란 이에 파생되는 수많은 업종이 따라오게 되는데, 경기 악화로 건설뿐만 아니라 수 많은 업종에 종사하는 사람들이 연쇄적으로 경기침체로 인한 고통을 받고 있으니 “정상 추진되고 있는 조합이 탄력을 받을 수 있도록 정비사업의 규제를 최소화해야 한다”고 강조했다.

교육환경영향평가, 힘없는 조합원들의 비애
현재 재건축·재개발 사업의 큰 걸림돌은 2017년 도입된 교육환경영향평가다. 심의 지연으로 수년째 사업이 중단되는가 하면 학교 측의 무리한 요구로 수백억 원의 손해를 감수해야 한다고.
박화식 회장은 “관련 법안에 따르면, 사업지로부터 반경 200m 이내에 학교가 있다면 의무적으로 적용되는데, 건축심의에서 결정된 사항도 건축법과는 상관없이 학교 측의 요구가 있다면 용적률을 낮추기까지 해야 하니 조합원 부담만 늘어나고 있다”고 설명했다. 그러나 별 다른 해결방안이 없어, 학교 측의 요구를 들어줄 수 밖에 없는 입장이다.
실제 경기 광명 11구역의 경우 학생 수 증가 문제를 해결해 달라는 학교의 요구에 따라 300억 원을 들여 학교 증설을 약속했다. 다른 방향의 협의는 불가능 하였으며, 어쩔 수 없이 증설을 이행하여 사업이 1년 넘게 지연되는 결과가 따랐다. 끝이 아니다. 안양 재개발사업에서는 학교 측의 요구에 따라 층수를 낮췄고, 송파구 한 사업장도 일조권 탓에 288가구를 줄였다. 서울 재개발사업장의 경우는 학교 진입로 확장에 수십억 원을 들여 건물을 매입한 사례도 있다. 
부산 재건축 최대어인 남천 삼익비치 재건축사업도 교육환경영향평가를 피해갈 수 없었다. 십수 년 넘게 끌어온 사업이 최근 탄력을 받아오고 있는데, 지난해 부산시교육청이 보류 판정을 내렸다. 교육청은 일조권 확보에 문제점이 있다며, 학교와 가까운 동의 높이를 낮추는 등 보완책을 마련하라고 지시했다. 또한 통학로 안전요원 추가 배치, 가설 방음벽 높이 8ｍ 일괄 상향 등을 요청했다. 교육청의 요구에 맞춘다면 일반 분양이 줄어들어 조합원들의 비용만 늘어나게 된다.  

몇몇 현장 조합장에게 문의했다. 이구동성으로 “사업을 원만히 진행하기 위해서는 학교장의 요구를 들어줄 수 밖에 없다. 학교장의 협약서를 받아야만 교육환경영향평가의 심의를 진행할 수 있다. 수백억 원이 들더라도 일단 들어주고 본다”며 한탄했다. 또 다른 문제도 있다고. 만약 학교장이 바뀌게 되면, 재차 조율해야 하고, 합의가 안 될 시 중재할 대안 또한 부재라고.
조합장들은 “심의위원부터 전문성을 갖춘 분들로 구성해야 한다”고 목소리를 높였다. 그의 말에 따르면, 심의위원장을 퇴직 교장이 맡고 있으니, 공사에 대한 이해도가 낮을 수 밖에 없다고. 덧붙여 “사업 완공 시 학생들에게 필요한 것이 무엇인지, 등하교의 안전을 지킬 수 있는지 등 학생들의 관점에서 심의해야지 무턱대고 발목을 잡는 심의는 근절돼야 한다”고 말했다. 
교육환경영향평가에 따른 사업 지연은 전국 대부분의 현장이 안고 있는 골칫거리다. 사실상 모든 동네마다 학교가 있다. 법이 말하는 사업지 반경 200m 이내를 벗어나는 현장을 찾을 수 없을 만큼 학교가 많다. 교육부가 신설학교 억제를 위해 까다로운 중앙투자심사 승인을 내걸고 있는 이유이기도 한데, 기존 학교의 과밀학급 해소를 위해 재건축·재개발 조합원들에게 부담을 가중시키는 꼴이다. 
박화식 회장은 “재개발이나 재건축은 시간과의 싸움이라고 말한다. 시간은 곧 돈과 직결되는데, 조합원들의 사정이 밝지는 않다. 유능한 조합장에 조합원들이 한목소리로 나가야 단시간에 성공을 거둘 수 있는데, 교육환경영향평가라는 복병으로 조합원들의 고통만 가중시킨다”며 “사업 기간을 줄이기 위한 행정이 필요한데, 교육환경영향평가와 건축심의가 통합하는 등의 제도 개선 등이 절대적으로 요구된다”고 강조했다. 더불어 아파트가 완공된 후 입주하게 되는 주민들은 그 학교의 학부모 또는 학생이 될 것이니 서로에게 도움이 되는 방향으로 협의가 이루어져야 할 것이다. 

브로커, 밴드 구매에 2억 원 호가  
재건축·재개발 사업의 또 다른 걸림돌은 브로커의 개입이다. 브로커들은 사업의 성공보다는 이권만을 노린다. 관리처분 단계에서 등장하는데, 조합원들을 선동해 비대위를 만들고 조합장을 해임시키고, 허수아비 집행부를 만들어 시공사를 새로 선정하고, 철거와 같은 각종 이권 사업을 따내며 조합을 황폐하게 만든다. 
조합원 선동을 위한 수단은 ‘밴드’다. 밴드의 가격은 5천만 원에서 많게는 2억 원 가까이 된다고. 브로커들은 밴드를 사서, 조합장의 무능함으로 조합원들이 피해를 본다는 유언비어를 게재하고 헐뜯는 작업을 이어간다.
부산의 범천동 한 사업장은 14년동안 일을 하였던 조합장을 브로커가 개입하여, 해임당한 사례가 있다. 부산 괴정5구역 재개발조합의 경우는 ‘악성 브로커 조직 개입을 수사해달라’는 내용의 고발장을 접수하기도 했다.    
박화식 회장이 몸담고 있는 ‘부산시 재건축정비사업 연합회’ 소속 60여 곳의 회원사들은 특정 인물을 거론하기까지 했다. 
박 회장은 “브로커는 전문적인 이권 개입 집단으로, 정비회사와 철거업체, 컨설팅업체, 변호사와 재건축·재개발 관련 사업체를 가지고 있는 업자 등 전문직도 다수 포함돼 있는데, 감언이설로 조합원들의 마음을 사로잡는 사기꾼”이라며 “법의 잣대를 교묘히 피해가고, 숨어서 활동하기에 사실상 경찰수사도 쉽지 않다”고 토로했다. 이에 박 회장은 전국적으로 브로커들이 재건축·재개발에 개입하여 모든 조합원들에게 막대한 피해를 발생시키고 있으므로, 연합회 차원에서 대응방안을 모색하고 법적인 부분도 검토하고 있다고 한다.
브로커 개입을 통해 어긋난 현장은 ‘광주 학동 재개발구역 철거 건물 붕괴 참사’가 대표적인 사례다. 경찰수사를 보면 정비업체 대표는 학동 4구역에 있는 광주시 소유 주택을 무허가로 둔갑시켜 조합장 가족이 실제 거주자인 것처럼 서류를 꾸며 이들이 분양권을 확보할 수 있도록 도왔다. 소나무를 사는데 조경 비용을 과다 책정해 조합에 손해를 끼치기도 했다. 브로커들은 재개발과 관련한 각종 공사 수주를 내세우며 하청업체들로부터 수억 원을 받아 챙기는 등 입건된 브로커만 4명이다. 
이 같은 비리로 안전한 공사가 진행되지 못해 사고로 이어진 것이다. 브로커 개입은 결국 부실공사나 질 낮은 마감재 사용으로 이어질 수 밖에 없다. 법적인 안전장치가 필요한 대목이다. 

부산시 재건축정비사업 연합회 박화식 회장은...
재개발·재건축의 달인으로 꼽힐 만큼 박식한 인사다.

그의 주도로 전국에서 최초로 부산시 재건축정비사업 연합회를 발족시켰다. 연합회는 재건축 구역 조합장과 추진위원장, 준비위원장들이 모여 정보 공유는 물론 사업의 속도를 높이고 협력업체와 상생하기 위한 활동을 펼치고 있다. 2019년 창립이래 경남과 대구 등 곳곳으로 영역을 넓히고 있으며, 조합장의 역량을 높이기 위해 자문역할에 힘쓰고 있다. 
그가 맡고 있는 사업장은 반여4구역 주택재건축정비사업조합으로, 2020년 8월 사업시행인가 후 관리처분계획인가를 받는 등 현재 철거를 진행중에 있으며 모범사례로 평가받고 있다. 
반여4동 주민자치위원장으로 인근에 조성되고 있는 민간공원 중 시민공원의 약 1.5배인 명장공원이 주민들을 위한 혜택으로 돌아갈 수 있도록 명품 예술공원으로 만들기 위한 적극적인 행보도 보이고 있다. 또한 제2센텀개발에 대한 상당한 역할을 해 왔고 남다른 지역 사랑을 표출하고 있다. 이같은 공로를 인정받아 최근 해운대구청장 표창과 부산시장으로부터 표창장을 받는 등 다수의 상을 받았다.