주택가격 상승률 둔화와 전세가 안정

“주택수요 정상화와 민간주택공급 감소 방지”
“부동산 경기의 내수 경기 침체 영향 최소화”

정부가 최근 발표한 부동산 규제 완화의 핵심은 분양가상한제와 재건축 규제 완화다. 이를 통해 당장은 건설경기 부양과 부동산 투기바람 조성으로 눈앞에 성장률은 올릴 수 있을 것이다. 하지만 경제전반에 큰 후유증을 남길 수도 있다. 따라서 규제 완화는 그 필요성이 있다 하더라도 실행 시기와 방법 등을 면밀히 고려해 시장상황에 따라 신중히 결정해야 한다.

올해의 세계경제성장률은 중국과 인도 등 아시아 국가들의 성장세에도 불구하고, 미국 경제의 위축으로 당초 5.4%에서 4.8%로 낮아질 전망이다. 국제유가도 배럴당 130달러를 넘어서는 등 상승세가 지속되고, 중국에 의한 저물가 효과가 쇠퇴하면서 전 세계적으로 물가상승에 대한 압력이 높아지고 있다. 국내경제의 경우에도 미국경기의 하방위험성 증가와 고유가에 따른 글로벌 인플레이션 등으로 연초보다는 상승률이 낮아질 것으로 예상되고 있다. 이와 함께 부동산 수요는 외환위기 이후, 일반 경기와 매우 밀접하게 연관성을 나타내고 있으므로, 국내경제 성장률의 하향 조정은 부동산 경기에도 하락 요인이 될 전망이다. 이에 한국건설산업연구원의 김현아 연구위원은“최근의 급격한 물가상승으로 주택 등의 건설생산비의 원가 압력이 높아지고 있는 가운데 신규 주택판매가 부진을 면치 못하고 있어 주택건설업체들의 신규 사업추진이 크게 감소할 것”이라고 진단했다. 특히 정부 정책에 대한 주택구매수요 위축에 경기요인까지 가세하면서 주택수요의 위축은 더욱 심화될 것으로 내다보았다. 미국의 금리 인하로 국내 금리가 단기간에 상승할 가능성은 크게 낮아졌으나, 물가상승의 압력과 부동산 개발사업의 리스크 증가에 따른 금리 스프레드 확대 등은 사업조달 비용을 증가시키는 주요 원인이라는 것이다.

“일반 경기변동과 금융시장 여건이 부동산 경기의 이정표가 될 전망이다. 경기변동 주기의 단축과 경기 변동 폭의 축소 등 2007년 이후, 하강국면을 맞이하고 있다. 이와 함께 수도권과 비수도권의 차별화 및 권역별 시장 분리가 심화되고 있다.”

하반기에도 주택구매 수요는 계속 위축
신정부 출범으로 각종 정책 변화의 가능성이 매우 높아졌음에도 불구하고, 구체적인 제도개선의 여건은 아직 마련되지 못하고 있다. 특히 올 상반기에 국지적이지만 주택 등 부동산 가격이 크게 상승한 것이 부동산 관련 규제완화에 대한 정치적 부담으로 작용하고 있다. 상반기에는 정부의 부동산 관련 정책변화와 뉴타운 사업 등 도심재개발에 대한 기대심리 등이 주택가격 상승에 큰 영향을 주었으나, 하반기에는 이와 같은 기대감에 대한 영향이 크게 상쇄될 전망이다. 이에 엄근용 한국건설산업연구원은“상반기에 주택공급 및 산업단지 건설 등 부동산 공급과 토지이용 관련 규제가 대폭적으로 개선작업에 착수했다”며“하반기에는 제도 개선의 효과가 가시화될 것”이라 예상했다. 한편, 부동산에 대한 수요는 경제적 요인(경제전망, 금리 등)과 심리적인 요인(전세가격과 정책변수)에 의해 좌우된다. 여전히 높은 가격 수준의 신규 분양 가격과 대출규제로 구매력이 뒷받침되지 못하고 있는 가운데 하반기 입주물량 증가와 미분양 물량 적체 등의 공급물량 증가, 향후 신규분양가격이 더 하락할 것이라는 기대감이 주택 구매수요를 보유 및 연기시킴으로써, 하반기에도 주택구매 수요는 계속 위축될 것이란 분석이 나오고 있다. 이와 함께 아파트 분양예정물량은 전년대비 20.6% 증가한 약 38만호에 이를 것으로 조사되었다. 더욱이 미분양 규모가 전국적으로 역대 최고치에 육박하고, 주택수요의 침체국면이 지속되면서 신규 주택건설 사업승인 실적은 크게 감소할 것으로 예상된다. 아파트 입주물량은 전년대비 4.8% 증가한 30만 1,987호가 될 것이며, 재개발 착공에 따른 이주수요도 연내 마무리 될 것으로 보여, 하반기 전세시장의 수급여건은 상반기보다 개선될 것이란 전망이다. 반면, 소형 아파트는 2003년 이후 공급비중이 감소하고 있어, 하반기에도 수급 불균형이 예상되고 있다. 이처럼 전반적인 주택경기의 침체로 주택건설용 토지수요가 감소하면서 주거용 토지에 대한 수요도 감소할 것으로 보인다. 이에 김현안 연구위원은“정부의 토지이용 규제 완화 및 공급관련 규제의 정비로 토지의 이용가치가 변하는 토지의 경우, 가격 상승이 불가피하다”고 지적했다. 그리하여 하반기 비도시 지역의 토지가격은 상반기보다 상승폭이 확대될 것이란 전망이다. 이때, 상반기 2.1%보다 조금 높은 2.5% 상승이 예상되며, 토지거래는 상반기에 이어 하반기에도 증가세를 나타내면서 회복세로 돌아설 것으로 보인다. 또한 주택매매가격은 상반기(2.8%)보다 상승률이 둔화된 1.7% 상승에 그칠 것으로 보이며, 주택전세가격 역시 하반기에는 상반기보다 상승률이 크게 둔화될 것으로 전문가들은 진단하고 있다.

“고가 및 대형 주택수요는 감소하고, 중저가 소형 주택수요가 증가하고 있다. 특히 도심 재개발 활성화에 대한 기대감으로 도심 주택 선호가 높아졌다. 하지만 주택건설업체들은 영업이익 하락과 부채비율 증가, 현금흐름 악화로 경영난을 겪고 있다.”

분양가 상한제 부작용 최소화 방안 마련 필요
국내 부동산 시장은 국지적 가격 상승과 침체 심화라는 상반된 상황이 공존하면서 대내외적인 경제상황의 악화로 예측 가능성이 크게 저하되는 불안정한 모습을 보이고 있다. 이로 인해 인위적인 정책효과로 감소시킨 주택수요를 적절하게 정상화 시키는 노력이 요구되고 있다. 특히 고가 주택에 대한 규제를 완화함으로써 소형 및 중저가 주택으로 집중되고 있는 주택구매 수요를 상향 이동시키는 등의 분산이 필요하다. 이에 엄근용 연구원은“지방주택시장의 침체는 하반기에도 지속될 것으로 예상되는 바, 건설업체들의 경영악화가 내수경기침체를 가중시키지 않도록 정책적 대응이 요구된다”고 지적했다. 최근의 미분양 상황은 미분양의 규모나 증가속도, 시장의 구조 측면에서 볼 때, 지난 1995년 상황과 매우 유사한 특징을 나타내고 있다. 즉, 경기 호황 말기의 일시적 과잉공급 및 수요 감소에 의한 미분양 적체라는 것이다. 1995년의 미분양은 1997년 외환위기를 맞으면서 심각한 내수 경기 침체로 이어졌던 것을 감안할 때, 대외 요인 악화로 경제 침체가 예상되는 현재의 상황에서 미분양 해소를 통한 대비가 매우 시급한 것이다. 또한 현행의 고가 주택에 대한 기준은 1999년에 책정된 것으로 그동안의 물가상승률이나 주택가격 상승률을 감안할 때 비현실적인 기준이다. 이에 엄 연구원은“현재 고가 주택 보유자들이 신규로 분양되는 대형 아파트의 잠재된 고객임에도 불구하고, 고가 주택에 대한 규제로 주거 이동이 정체된 상황”이라며“고가 주택에 대한 규제 완화를 통해 주택시장이 선순환 될 수 있도록 해야 한다”고 피력했다. 특히 신축 주택은 주택의 품질이 향상되면서 점차 고가 상품화되고 있어, 무주택자의 첫 주택구매시장에서 점차 주택 교체 수요자 시장으로 전환이 불가피한 실정이다. 이미 주택보급률이 120%에 가까운 지방 도시의 경우, 청약 1순위 분양은 무의하며, 가점제도 별다른 영향을 미치지 않고 있다. 또한 지방 도시의 경우에는 지역경제 활성화를 위해 1가구 2주택 보유를 허용하는 공급정책의 개선이 요구된다. 한편, 지난해 주택공급실적의 내용을 살펴보면, 총량적으로는 주택공급수준이 평년 수준을 상회한 것으로 파악되나, 분양가 상한제 시행에 따른 영향을 감안한다면 감소한 수준이다. 이로 인해 분양가 상한제에 대한 부작용을 최소화할 수 있는 대책 마련과 민간의 주택공급을 급격하게 감소시키지 않는 범위에서 분양가 상한제의 보완이 요구되고 있다. NP

“하반기에 부동산 관련 정책의 변화는 미미한 수준에 그칠 전망이다. 경제성장률 둔화로 주택수요 관망세가 유지되면서 여전히 위축될 것으로 보인다. 또한 미분양 적체로 민간주택사업 감소가 불가피하다. 재개발 착공에 따른 대량 이주 수요도 하반기에는 다소 완화될 것이며, 전세가격은 안정세를 유지할 것으로 보인다.”

[2008 하반기에 시행 예정인 부동산 정책] ▣ 분양가 기준 건축비 탄력 조정 7월부터 기본형 건축비 조정 주기가 현행 6개월에서 3개월로 줄어든다. 국제 원자재가격 상승 여파로 건자재 값이 3개월 새 15%이상 뛸 경우, 탄력적으로 반영할 수 있도록 건설사 입장을 배려한 것. 단품슬라이딩제도 도입으로 아파트 분양가 상승이 불가피할 전망이다. ▣ 재개발 지분 쪼개기 차단 7월 이후 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 소형 다세대주택은 입주권을 주지 않고, 현금으로 청산한다. 상가와 오피스텔도 재개발 입주권을 받을 수 없다. 따라서 재개발 지역에서 소형 다세대 신축이나 상가 지분 쪼개기가 사라질 전망이다. 다만, 근린생활시설이나 오피스텔 등의 감정평가액이 아파트 분양가보다 높은 경우에는 입주권을 받을 수 있다. ▣ 저소득 신혼부부용 주택 첫 공급 8월 초부터 저소득 신혼부부 특별공급 주택이 첫 선을 보인다. 전용 60㎡ 이하 소형주택 중 최대 30%가 신혼부부에게 우선 공급된다. 신혼부부의 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% (맞벌이일 경우 100%) 이하여야 한다. ▣ 오피스텔 전매 제한 강화 9월부터 서울과 수도권 투기과열지구에서 분양되는 오피스텔은 계약시점부터 사용승인(준공검사) 이후 최대 1년간 전매가 제한된다. 또 전체 분양 물량의 20%가 해당 지역거주자에게 우선 공급된다. 이에 따라 오피스텔 청약 열기는 주춤할 전망이다. 반면 9월 이전의 오피스텔 분양 물량은 여전히 인기를 끌 것으로 보인다. ▣ 재개발·재건축 절차 간소화 재건축 단지의 경우, 조합설립 인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있다. 지금까지는 사업계획 승인 이후 시공사 선정이 가능했지만 조합설립인가 이후로 앞당겨지면서 재건축 단지의 사업 추진이 활기를 띨 전망이다. 또 주택을 사고 판 뒤 신고를 거부하면 최대 500만원의 과태료 처분을 받게 된다. 이는 올 9월부터 시행된다. (자료제공 : 국토해양부)

김미희 기자 elikim@inewspeople.co.kr

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