[시사뉴스피플=박용준 기자] 강대식 국토교통위원회 의원과 주택산업연구원 공동으로 ‘생활형숙박시설(이하 생숙) 당면문제와 제도 개선방안’ 세미나가 8월 31일 국회의원회관 세미나실에서 개최됐다. 

이날의 화두는 생숙을 주택으로 인정하지 않는 것은 불합리하다는 것이다. 전문가들은 처음부터 생활을 목적으로 도입된 생숙을 일반 숙박시설과 동일하게 취득하는 것 자체가 평등원칙에 위배된다고 강조했다. 

현재 쟁점 사항인 오피스텔로의 용도변경에 대해서도 주차장 확보의 경우 주차장 부지를 추가매입해야 하는 문제와 지구단위계획 정비 문제를 거론하며 “유예기간이 2년으로 상대적으로 짧아 용도변경이 용이하지 않다는 점에서 재산권 행사에 대한 과도한 제한이 된다”고 밝혔다. 

10월 14일부터 부과되는 이행강제금에 대해서도 생숙은 10년 가까이 건축법 위반 여부에 대한 검토없이 허용되어 온 점, 용도변경과 숙박업 신고를 의무화하는 것이 적절치 못하다는 견해를 전했다. 특히 “재산권의 내용을 결정하는 입법자의 형성권이 자의적으로 행사되지 않도록 헌법적 한계 내에서 재산권의 내용이 결정되어야 한다”고 강조했다. 

발제자로 참석한 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “수분양자에게 책임을 전가하는 과도하다. 실질적인 해결방안이 나올 때까지 이행강제금 부과를 유예하는 것이 타당하다”면서 “생숙을 사회적, 경제적, 기술적 여건과 라이프스타일 변화에 대응하는 주거와 숙박의 ‘하이브리드형 체류시설’로 봐야 한다. 준주택으로 인정하는 것이 합당하다”고 주장했다. 과거 오피스텔의 준주택 편입 사례처럼 시대에 맞춰 변화한 주택으로 인정하는 것이 옳다는 견해다. 또한 “투자이민제를 근거로 생숙을 매입한 외국인에게도 국가정책 신뢰도 하락과 외국자본 유치 문제 등이 발생할 수 있는 데다 헌법상 거주이전의 자유와 법률 불소급의 원칙 위반 소지도 있다”고 지적했다.

석호영 명지대학교 법무행정학과 교수는 2021년 시행령 개정 당시 ‘소급입법’의 문제를 지적하면서 “생숙 규제를 소급적용하는 것은 ‘부진정소급’에 해당한다고 보기 어렵다”며 “소급적용을 배제해서 헌법상 불이익 변경 금지 원칙과 신뢰 보호의 원칙을 지켜야 하고, 규제적용은 시행일 이후 건축허가를 받은 건축물부터 적용해야 한다”고 강조했다. 또 생숙의 개념을 명확히 해야 한다면서 “한국 특유의 주거 형식인 오피스텔처럼 생숙도 일종의 ‘리빙텔(Living Hotel)로 보고, 준주택으로 인정해야 한다”고 말했다. 

이어진 토론에는 좌장에 이명훈 한양대 도시대학원장, 토론자로 김상겸 동국대학교 교수, 홍경구 단국대학교 교수, 김진유 경기대학교 교수, 이진철 국토교통부 건축정책과장, 김지은 주택산업연구원 연구위원 등의 활발한 논의가 이어졌다. 

김상겸 교수는 “생숙을 주택으로 인정하지 못하는 것은 형평성 문제를 야기할 수 있다”며 “주거권 침해 및 기본권적 관점으로 볼 때 행복권 침해도 된다”면서 “주거시설이 사회 변화에 따라 바뀌기 때문에 시행령에 대한 개선과 더불어 국회에서 입법을 통해 준주택으로 규정이 되는 부분이 필요하다”고 지적했다. 
김진유 교수는 “현 소유주들을 어떻게 구제할 것인가가 중요하다”며 “이행강제금을 물린다고 하면 상당한 금액인데, 바로 법령을 시행하는 것은 무리가 있다”고 말했다. 
 
홍경구 교수는 “생숙의 준주택 유형으로 도입하는 것은 기본적으로 찬성하다”면서도 “다만, 기반시설이 양호하지 않은 형태로 제공되는 것은 지양해야 한다”고 전했다. 

김지은 주택산업연구원 연구위원은 “시행령 개정일 이후 건축허가를 기타 사업부터 적용되도록 개선돼야 할 필요가 있다”며 “생활 습관, 시설 이용자의 주도권과 재산권 침해가 발생하지 않도록 제도상의 불합리한 점을 더 면밀히 파악해서 개선해야 한다”고 언급했다. 

이에 대해 국토부는 현재 생숙 용도변경 1%가 법을 준수했다며 그들에게 상대적 박탈감이 있어서는 안된다는 주장을 펼쳤다. 

생숙 용도변경 1%는 맞는 얘기인가. 전국레지던스연합회(회장 김윤선)에 따르면, 1%는 해운대 모 호텔의 생숙을 개발업자가 전부 매입해 리모델링을 거친 것과 제주도에 일부 조건부 용도변경 승인, 부산의 에이치스위트해운대 몇 세대 뿐이다. 김윤선 회장은 “용도변경을 추진하고 싶어도 현실에 막혀 있는 법 때문에 할 수가 없다”며 “국토부는 실질적인 점검조차 하지 않고, 막연하게 용도변경 승인 건수만 보고 1%라고 말하는 것”이라고 질타했다. 

한편, 원희룡 국토교통부 장관은 지난 8월 30일 열린 국토교통위원회 전체회의에 참석해 이날 세미나에 거론된 문제들에 대해 충분히 숙지하고 있다고 밝혔다. 그는 “생숙이 용도 변경을 위한 발코니나 주차장 등의 요건을 채우기 쉽지 않다. 생숙이 집값이 폭등하는 시기에 주택 확보 수단으로 쓰이는 과정에서 주차장 요건이나 학교부지 등 공공 부담 문제가 해결되지 않았다”면서 “수분양자들에 대한 구제나 지원 방안이 없을까 진지하게 고민하고 있다”고 말했다.

주택산업연구원은 생숙은 2002년 월드컵을 앞두고 본격적으로 도입됐다고 설명했다. 이후 생숙 확충을 위한 입지규제가 완화되고, 2013년 5월에는 건축법 시행령 제3조 5를 발표하며 생활숙박시설로 추가했다. 2016년에는 부동산투자이민제 투자상품으로 포함하기도 했다. 2018년 부동산규제정책 이후 새로운 주거용 투자상품으로 급격하게 증가했으나, 2021년 1월 건축법 시행령 개정안 발표 이후 급격하게 감소하고 있다고.