주택연금(Reverse Mortgage)이란‘주택은 있으나 소득이 부족한’고령자가 자신의 소유주택을 담보로 제공하고, 노후자금을 연금 형태로 지급받는 대출을 말한다. 한국주택금융공사가 2007년 7월에 출시한 주택연금의 가장 큰 특징은 현재 거주 주택에서의 계속 거주가 가능하고, 사망할 때까지 대출금을 계속 지급받는‘종신거주·종신지급형’주택연금이라는 점이다.
지난 2000년에 고령화 사회에 진입한 우리나라는 2018년 고령사회, 2026년 초고령 사회에 도달할 것으로 예상되고 있다. 고령화에 따른 문제의 핵심은 이미 은퇴한 고령자는 물론, 은퇴를 앞두고 있는 예비은퇴자들 대부분이 노후생계준비가 제대로 되어 있지 않다는 것이다. 부모를 부양하고 자녀를 뒷바라지 하느라 자신의 노후준비는 제대로 하지 못한 이들은 전통적 가족관계의 붕괴로 인하여, 자녀들에게 본인의 노후생계를 의존하기조차 어려워진 경우가 대다수다. 또한 국민연금 등 공적연금도 일부의 사람들만 받을 수 있고, 기업연금과 개인연금 등도 일부의 기업과 개인들만 이용하고 있어, 대다수 고령자의 노후소득원이 되지 못하고 있다. 따라서 정부와 기업 차원에서의 고령자 지원 대책 마련과는 별도로, 개인과 가족차원에서의 합리적인 경제행위와 노후준비가 시급한 상황이다. 은퇴자나 예비은퇴자는 새로운 저축과 투자가 어렵기 때문에, 이미 축적된 자산을 활용할 수 있는 방법이 강구되어야 한다. 이러한 필요에 의해 도입된 것이 주택금융공사의 주택연금(Reverse Mortgage) 제도이다. 공사가 보증하고 금융기관이 대출하는 주택연금제도를 이용하려면, 주택금융공사 고객센터(1688-8114)나 지사를 통해 상담과 심사를 거쳐야 한다. 대상자로 선정되면 신한·국민·우리·하나·기업은행과 농협중앙회에서 연금을 지급받게 된다.
고령화 시대에 믿음직한 사회 안정망으로
▲ 집을 담보로 연금대출을 받으려는 고객들이 주택금융공사 직원으로부터 역모기지론에 대한 설명을 듣고 있다. <사진제공 : 한국주택금융공사>
고령층의 안정적인 소득원 확보를 위해 도입된 주택연금(역모기지) 제도의 공급실적은 계약기준에 따라 2007년 7월부터 12월까지 515건(6,025억 원)을 시현했으며, 지난해에는 695건으로 8,633억 원을 기록하였다. 이에 금융위원회 금융서비스국 관계자는“미국 HECM의 초창기 발행 추세를 앞지르는 순조로운 시장형성과정을 거치고 있다”고 전했다. 최근에는 국내외 경기침체와 고령화의 급속한 진전으로 고령층의 소득원 확보가 불확실한 상황이 증가됨에 따라 주택연금 활성화 필요성이 지속적으로 제기되고 있다. 이에 정부는 주택연금 활성화 방안으로 주택연금 가입연령 기준을‘60세 이상’으로 완화하고, 주택연금 대출한도를 현행 3억 원에서 5억 원으로 확대하여, 주택가치의 활용도 및 생활안정 지원을 강화하기로 했다. 이는 남성 연령이 여성에 비해 평균 4.8세가 높아 65~70세 고령자 가입이 곤란한 현실을 반영한 것이며, 최대 9000만원까지 가능하던 대출금액도 2억5000만원으로 대폭 늘어나게 된다. 가입 연령 기준이 완화되면서 약 80만 가구가 주택연금에 가입할 수 있게 될 것으로 예상되고 있다.“혼합형 주택연금 가입자의 수시인출 비율은 주택담보대출금 상환 및 임대차보증금 반환용으로 사용할 경우에 한해 현행 30%에서 인출한도를 대출한도의 50%(최대 2억5천만 원)로 확대할 예정”이라고 밝힌 금융위 관계자는“주택연금 가입자의 이자비용 소득공제 및 재산세 감면 등 세제지원도 시행 중이며, 세제지원 대상 주택을 보다 확대해 나갈 것”이라고 말했다. 이에 따라 70세 노인이 9억 원 주택을 담보로 주택연금에 가입할 경우, 현재는 매월 201만원이 지급되지만 앞으로는 320만원이 지급된다. 정부는 오는 4월말까지 가입연령 완화 등과 같은 주택연금 활성화 방안을 마련하여, 주택연금 관련 제도 개선이 시행될 수 있도록 한국주택금융공사법 시행령 개정 작업을 추진 중에 있다. 현재 주택금융공사법 시행령은 관계부처와 지난 2월 14일 협의를 마쳤으며, 입법예고 예정에 있다.
가입시, 본인의 혜택 여부 꼼꼼히 살펴야
▲ 자산구조상 주택비중은 높은 반면 퇴직 및 사업 준비로 일정한 소득이 없어, 새로운 소득원이 생길 때까지 생활자금 등 연금수요가 필요한 경우가 종종 있다. KB국민은행은 이들을 대상으로 매월 일정금액을 계약기간 동안 연금식으로 받을 수 있는 은행자체 역모기지론 상품인‘KB주택연금론’을 지난해 10월부터 판매한다고 있다.
기획재정부와 행정안전부 등은 세제지원이 확대될 수 있도록 관련법령(소득세법 시행령·지방세특례제한법) 개정을 추진 중이다. 주택연금 가입에 따른 이자비용 소득공제 대상이 현행 주택가격 3억 원 이하에서 주택가격 9억 원 이하로 대폭 확대되는 것이다. 연간소득 기준(1200만 원 이하)도 폐지되며, 2010년부터는 주택연금 가입자 전체에게 재산세 25% 감면이 적용된다. 적용대상은 전체 가입자(주택가격 9억 원 이하)이며, 다만 감면한도는 주택가격 5억 원 상당의 재산세액의 25%로 제한키로 했다. 이와 함께 연간소득 및 주택규모(국민주택규모 이하) 기준도 폐지된다. 정부는 이 같은 내용의 세제지원책을 지난 2월 12일 이후부터 소급적용하기로 했다. 이처럼 주택연금의 대출한도를 확대하고 있는 정부는 가입자의 월 수령액을 늘리는 등 주택연금 활성화에 적극 나서고 있다. 하지만 가입자 모두가 동일한 혜택을 보는 것은 아니므로 가입고려 시, 자신의 혜택 여부를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 본인의 주택 가격이 떨어진 상황에서 주택연금에 가입할 경우, 월 수령액이 줄어들기 때문에 가입자들의 시기선택도 매우 중요하다. 특히 모든 가입자의 월 수령액이 늘어난 것은 아니므로, 자신의 월 수령액을 잘 따져봐야 한다. 65세~70세 가입자를 예로 들면, 대략 7억 원 이상의 주택을 소유하고 있어야, 대출한도 확대에 따른 혜택을 받을 수 있다고 한다. 70세 가입자가 6억 원의 주택을 소유하고 있는 경우는 월 수령액에 변함이 없는 것이다. 한편, 집을 담보로 대출을 받았거나 집의 일부를 임대했더라도 주택연금을 이용할 수 있게 되었다. 대출한도의 30%(최대 9000만원) 범위 내에서 설정하는 수시 인출금은 도박이나 투기 목적만 아니면, 사실상 용도제한 없이 찾아 쓸 수 있게 된 것이다. 이제는 기존 채무상환용 목돈을 마련할 길이 막막한 고령자들도 안정된 노후를 꾀할 수 있다. NP
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ [노부부의 사례를 통해 본 주택연금제도의 장·단점] A씨 부부는 모두 70세이고, 9억 원(공시지가 기준) 아파트를 소유하고 있으며, 현재 매달 일정액을 받는 국민연금 외에 특별한 소득원이 없다. A씨 부부가 소유하고 있는 아파트를 활용해 월 생활비를 버는 방법은 크게 두 가지다. 주택연금에 가입하거나, 보유한 주택을 월세로 임대해주고 받은 임대보증금을 다른 주택 전세자금으로 활용하여, 매달 나오는 월세수입으로 생활하는 방법 등이다.
▶월세임대를 선택할 경우 = 공시지가 9억 원 주택은 시가로 11억 원(공시지가 80∼90% 수준)정도다. A씨 부부가 보유한 주택을 활용해 얻을 수 있는 임대보증금은 평균 3억2000만원(서울 평균 전세가격이 시가의 37% 정도) 수준이다. 따라서 A씨 부부가 보증금 1억 원/월세 220만원(전세 1000만 원당, 월세 10만원으로 산정)으로 주택을 임대해주고, 보증금 1억 원으로 부부가 살 수 있는 작은 전셋집을 구해 이사를 가면, 매월 꼬박꼬박 들어오는 월세수입으로 생활비를 충당할 수 있다. 다만 임차인을 구하는데 시간이 소요될 수밖에 없고, 오랫동안 살던 집보다 상대적으로 좁은 집에 살아야하는 불편을 감수해야 한다. 향후 아파트 가격이 오르면 이보다 많은 월세 수입을 얻을 수도 있고, 생활비에 여유가 생기면 자신의 집으로 다시 들어갈 수도 있다. 사망 후에는 주택을 자식들에게 유산으로 물려주거나, 사회에 기부할 수도 있다. 보증금을 올리고 월세를 낮춰 전세를 얻고 남은 목돈으로 재테크에 나설 수도 있지만, 투자실적에 따라 소득이 크게 달라지기 때문에 안정성 측면에서는 크게 떨어진다. 따라서 투자 시 보수적인 투자에 나서야 하고, 소득이 적을 수밖에 없으니 효익이 그리 높지는 않다.
▶주택연금을 선택할 경우 = 정부 방침대로 오는 4월 관련 법 개정으로 주택연금 대출한도가 5억 원으로 늘어나면, A씨 부부는 매월 최대 320만원의 연금을 수령할 수 있다. 살던 집에서 그대로 살 수 있고, A씨 부부 모두 사망에 이르기까지 꼬박꼬박 생활비가 나오기 때문에 안정적인 생활을 할 수 있다. 그러나 무엇보다 건강해야 한다. 주택연금은 기대수명(70세 기준의 경우, 84세)까지 살지 못하면, 가입자가 손해를 입는 구조를 띄기 때문이다. 우선 부부가 기대수명에 이르지 못하고 사망했을 때, 상속자들은 부부가 그 동안 받은 월수령액 뿐만 아니라 역모기지론 안에 있는 보증료와 이자를 모두 반환해야 부부가 살던 아파트를 상속받을 수 있다. 예를 들어 A씨 부부가 모두 80세에 사망했다면, 이들은 10년 동안 3억8400만원의 연금액을 수령하지만, 상속자가 아파트를 상속받기 위해서는 5억1520여만 원을 갚아야 하는 것이다. 그 동안 부부가 받았던 원금 외에 보증금(가입 시 집값의 2%와 매월 대출 잔액의 0.5%) 1억2616만원과 이자(이자율=CD금리+1.1%의 이율로 보증금에 곱함, 계산을 위해 4%로 가정)가 507만8400원에 이르기 때문이다. 연금주택의 구성이 어찌됐든 상속자의 입장에서는 이자가 원금의 34%가량 붙은 셈이다. 또 A씨 부부가 미래에 필요할지 모르는 의료비를 준비하거나, 주택담보대출 상환 등의 목적으로 수시인출 비율을 설정한다면 월 수령액이 크게 줄어든다. A씨 부부에게 필요한 목돈이 1억3700만원 (담보대출의 30%로 수시인출비용 설정)이라고
< /TABLE> 가정하면, 월 연금 수령액은 320만원에서 224만원으로 96만 원 가량이 줄어든다. 특히 고액 의료비의 개인 부담 비율이 높은 우리나라 의료 현실상 안정된 삶을 위해서는 목돈을 준비해야 하고, 그 경우 월 수령액이 줄어드는 것을 감수해야 한다. 이와 함께 연금주택에 주택담보대출이 있을 경우, 수령액은 그만큼 줄어든다. 부부가 기대수명까지 살아야만 혜택을 보게 되는 경우에도 기회비용은 나타난다. 상속자들이 물려받을 유산이 거의 없다는 점이다. 주택연금은 가입자의 담보주택의 가치가 기대수명에 이를 때 거의 소진되도록 구성되어 있기 때문이다. 이 외에도 향후 물가가 크게 오르면, 고정된 금액의 연금을 받는 주택연금 가입자는 불리하다. 처음 정해진 금액이나 일정한 증가금액(대략 3% 내외 수준)만 받을 수 있어, 실질소득은 상대적으로 줄어들게 된다. 특히 부동산 가격이 크게 오르면 자산가치의 증가 같은 이익을 보지 못하게 된다. 기본적으로 주택연금 제도는 주택가격이 장기적으로 안정적이라는 가정 하에서 실효성이 극대화되는 제도이기 때문이다. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ <자료제공 : 한국주택금융공사>
