“글로벌 경제위기의 핵심은 부동산 거품 붕괴” 조세구조 전면개편! 토지이용규제를 강화하라!!
올바른 부동산 정책을 추진하기 위해서는 과거 잘못된 정책 방향과 목표 등을 재검토하여, 바로잡을 필요가 있다. 하지만 매 정권마다 부동산 정책의 혼선을 거듭하다 보니, 근본적인 변화보다는 절충안 마련에만 머물고 있다. 이는 부동산 시장이 혼란에 빠진 이유를 제대로 살피지 못한 데서 비롯된다. 지난달 9일, 서울대 환경대학원 명예교수실에서 만난 이정전 교수는“세계 경제위기는 부동산에서 시작된 것”이라고 피력했다. 서브프라임 모기지 부실이 금융시장의 파생상품에 끼어들면서 금융위기가 발생했다는 것이다. 다양한 경제학을 연구한 학자로 유명한 이정전 명예교수. 서울대에서 경제학을 전공한 그는 미국 아이오와주립대학에서 경제학 석사·박사학위를 받았다. 미국 메릴랜드대학 객원교수를 거쳐 한국자원경제학회 회장, 환경부 중앙환경보전위원, 서울시 도시계획위원, 대통령자문 지속가능발전위원회 위원, 한국공공선택학회 회장 등을 역임한 바 있다. 토지경제학을 연구하며, 부동산 문제의 심각성을 알려온 이 교수는 환경경제학의 효시로도 유명한 원로 경제학자다. 국내에선 보기 드물게 주류 경제학과 마르크스 경제학 모두에 정통한 학자로 평가받고 있다. 현재 한반도 대운하를 반대하는 전국 교수 모임과 환경정의에 공동 대표를 맡고 있으며, 최근 출간된「위기의 부동산」을 통해 부동산 신자유주의에 대한 경고의 메시지를 전했다. 정부의 규제 완화에 따른 기대감 속에 경기 침체기에도 부동산 가격이 들썩이고 있는 것을 지적한 이정전 교수는“정부의 분명한 원칙 마련과 일관된 정책실행 의지가 필요하다”고 거듭 강조했다.
[이정전 서울대 명예교수 인터뷰 전문]
#. 부동산 거품의 형성과 붕괴
Q. 글로벌 경제위기의 근본 요인으로 금융이 아닌 부동산을 지목한 까닭은 무엇인가.
- 서브프라임 모기지 문제는 부동산 투기에서 비롯된 것이다. 부동산 가격이 올라갈 때 확 올라가니깐, 그것으로 증권까지 만들어 팔아서 금융권에 막 퍼진 것 아닌가. 하지만 부동산 거품이 꺼지면서 금융권도 와르르 무너졌다. 부동산 거품이란 것이 심리적인 요인이 크다. 부동산 가격이 떨어지려고 하면 사람들이 우르르 팔기 시작하므로, 매물이 막 쏟아져 시장에서도 폭락을 하게 된다. 부동산 가격으로 증권을 만들어 팔던 곳들도 전부 다 망해버리는 것이다. 그러면 은행까지 또 와르르 무너져 내리기 시작한다. 그 진원지가 분명히 부동산 시장임에도 불구하고, 국내에서는 자꾸 미국발 금융위기만 얘기하고 있으니 정말 답답하다. 부동산 문제라는 것이 한 나라 경제뿐 아니라, 지금 전 세계를 흔들어 놓고 있지 않았는가. 그런데도 부동산 문제는 살피지 않고, 자꾸 금융시스템 얘기만 하고 있으니 이게 되겠는가. 이러한 고질적인 문제들을 해결하지 않으면, 부동산 거품의 형성과 붕괴는 반복될 것이다. 파생금융상품이란 것이 부동산 거품을 바탕으로 하고 있기에, 거품이 꺼지면 모두 무너지는 것이다. 근본적으로 개선하지 않으면, 앞으로 또 발생할 여지가 굉장히 많다. 이것부터 다잡아놔야 경제가 안정화된다. 하지만 이명박 정부에서 부동산 거품을 일으키려고, 규제를 완화하고 있으니, 거 참 안 되겠구나 싶다. 부동산 신자유주의 학자들은 사람들이 합리적으로 부동산 거래를 하고, 수요와 공급에 의해 부동산 시장이 조정된다고 주장한다. 하지만 무척 위험한 생각이다. 부동산 투기는 비합리적이다. 부동산 시장은 공급이 쉽게 이뤄지지 않아, 수요에 불이 붙으면 거품이 생길 확률이 가장 높다. 특히 우리나라는 지난 20~30년 동안 빠른 경제성장으로 큰 부를 얻은 소수가 부동산 투기에 나섰기 때문에 부동산에 거품이 낄 수밖에 없다. 그러므로 현재 우리나라의 경제 위기는 부동산 과열 탓이 크다.
Q. 부동산 가격의 거품 형성과 붕괴가 반복될 수밖에 없는 배경이 궁금하다.
- 부동산은 공급이 딱 제한되어 있다. 사람들이 많이 사려고 해도 확 늘릴 수가 없다. 예를 들어 아이스크림 등은 수요가 많아지면 공급을 확 늘릴 수 있다. 그래서 가격이 오르지 않는 것이다. 하지만 부동산은 공급이 굉장히 힘들고, 그 기간 또한 2~3년 걸린다. 수요는 확 늘어나는데 공급이 안 늘어나니, 가격이 오를 수밖에 없다. 가격이 자꾸 오르면 투기가 일어나게 된다. 이로 인해 가격이 또 오르고, 그러면서 투기가 다시 생기는 등 부동산 투기와 가격상승의 악순환이 계속되는 것이다. 그것을 거품이 낀다고 한다. 이처럼 공급이 한정돼 있는 부동산은 거품 끼기가 가장 좋은 상품이다. 특히 역대 정부가 건설 경기를 부양하면서, 부동산 과열이 지속되었다. 외환위기를 벗어난 직후부터는 부동산가격이 오르기 시작하더니, 2001년부터 투기열풍이 불기 시작하였다. 투기행렬에 참여하는 사람들은 날이 갈수록 부쩍 늘어났고, 여기에 은행까지 펌프질을 해댔다. 부동산을 담보로 마구 가계대출을 해준 것이다. 예금 범위 내에서 대출해주는 것이 상식이지만, 투기열풍이 불자 2007년에는 예대율(총대출/총예금)이 140%에 이르렀다. 대출자금을 확보하기 위해서 은행채를 발행하고, 심지어 외국에서 막대한 돈을 빌려와 부동산 투기를 조장했다고 할 수 있다. 이는 가계부채의 급증을 초래, 부채총액의 절반이 부동산담보 대출이었다. 제2금융권까지 합치면, 부동산담보 대출의 규모는 이보다 훨씬 클 것이다. 물론 부동산가격이 오르고 있을 때에는 그런 가계부채가 별 문제가 없어 보인다. 하지만 부동산가격이 하락의 기미를 보이면 문제가 심각해진다. 부동산 투기 과열과 거품 붕괴는 여러 경로로 우리 경제의 기반을 취약하게 만든다.
#. 이명박 정부의 부동산 정책
Q. 현 정부의 부동산 정책에 대한 분석과 평가를 부탁한다. 아울러 대안을 제시한다면.
- 부동산 투기 억제 방법이 여러 가지 있는데, 그 중 하나가 과세로 투기를 잡는 것이다. 하지만 이것은 근원적인 대책이 되지는 않는다. 부동산에 대해서 세금으로 투기를 잡으려고 하면, 조세 저항의 문제가 굉장히 심해지기 때문이다. 특히 가진 자들의 저항이 매우 심하다. 그들을 누가 깔고 뭉기겠는가. 더욱이 이명박 정부는 있는 자들을 대변한다고 알려져 있다. 그나마 전 정권에서 조세정책을 통해 누르려 했던 것조차, 새 정부 들어서면서 풀어지고 있다. 그러면 다음에 거품이 낄 때 또 세금을 때려야하는데, 이러한 것들을 계속 반복하는 것은 대단히 잘못하고 있는 것이다. 이번 위기를 기회라 여기고 어차피 지금 경기가 나쁠 때, 근원적인 대책을 세워 부동산을 딱 잡아놨으면 좋겠다. 많은 학자들이 주장하길 2~3년 정도 지나면 세계경제가 풀린다고 한다. 우리나라는 수출 의존 국가니깐 세계경제가 풀리면 우리도 풀릴 것이고, 얼어붙으면 우리가 아무리 용 써도 안 된다. 그러므로 이 기회에 부동산에 대해서 확고한 대책을 세운 다음, 경기가 좋아질 때를 대비해주길 바란다. 즉, 지금 부동산 규제를 강화해서 나중에 경기가 살아났을 때, 시중자금이 부동산 투기가 아닌 기업 활동에 들어가게 해야 한다. 그렇지 않고 그 돈이 부동산으로 가면 경제가 살아나도, 또 다른 위기를 겪을 수 있다. 이와 함께 종합적이고 세밀한 국토개발 계획을 세우고, 토지이용만을 허가하는‘유럽식 토지개발계획’을 채택해야 하겠다. 독일과 프랑스도 20세기 초에는 우리와 같은 부동산 투기와 환경파괴 문제에 봉착했었다. 그 때 채택한 것이 정부가 전 국토를 어떻게 개발할지, 장기적이면서도 세밀한 계획을 세우고, 그에 어긋나는 토지이용은 철저히 규제하는‘전 국토의 그린벨트화’였다. 오늘날 유럽의 도시와 국토가 아름답다고 손꼽히는 이유도 거기에 있다. 하지만 한국의 토지 개발 사업은 그때그때 필요에 따라 개발지를 선정하고, 용도나 고도제한 정도의 규제만 할 뿐, 나머지는 민간개발업자의 자율적 처리에 맡기는 미국식을 취하고 있다. 이때, 민간개발업자는 더 많은 개발이익 확보를 목표로 건물을 짓다보니, 난개발과 투기문제가 발생하는 것이다. 하지만 유럽에서는 정부가 전체 국토개발의 장기적 청사진을 수립하고, 해당 토지소유자는 그 용도에 맞게만 토지를 이용할 수 있다. 환경 파괴와 부동산 투기를 잡는 근원적 처방으로‘전 국토의 그린벨트화’를 제안한다.
Q. 앞서 언급한 토지이용규제 강화에 관한 정부나 시장의 입장은 어떠한가. - 과거 정권이나 지금의 이명박 정부나, 소위 시장주의자들이 상당한 영향력을 행사하고 있다. 특히 전경련을 중심으로 해서 시장주의자들이 굉장히 많이 포진되어 있다. 이런 사람들은 토지에 대해서 과세를 하거나, 토지 이용에 대해 규제하는 것을 굉장히 반대하는 사람들이다. 하지만 나를 포함한 여기 부동산연구회에 모인 사람들은 다른 것은 모두 자유스럽게 해도 좋은데, 토지만은 참 곤란하다는 입장이다. 다른 것은 전부 규제를 완화해도 좋지만, 부동산만은 규제를 강화해야 한다는 입장을 고수하고 있다.
Q. 경기 회복을 위해 부동산 거래는 활성화하되, 투기만은 강력 차단하겠다는 방침에 관해.
- 부동산 거래에는 실수요(실거래)와 가수요(투기성)가 있다. 돈벌이 목적으로 부동산 사는 사람과 실제로 살기 위해 사는 사람이다. 실수요자에게는 거래 활성화를 위해 지원해줘야 한다. 대신 실수요자들이 집이 없어서 쩔쩔매는데 돈벌이를 위해 집을 여러 채 갖고 있는 것은 곤란하다. 이들은 투기성이므로 세금을 왕창 때려야 한다. 하지만 실거래, 즉 아파트에 직접 살고자 하는 실수요자에게는 거래를 자유롭게 하기 위해 거래세와 등록세 등의 세금을 모두 없애야 한다. 자유롭게 마음대로 사고 팔 수 있게 말이다. 대신 투기성 거래는 억제해야 하므로, 이에 대해선 중과를 해야 한다. 하지만 정부는 규제완화를 강력히 밀어붙이고 있다. 그래서 시중의 돈이 부동산으로 몰리고 있지만, 정부가 예상하는 부동산 활성화로 당장 이어질 수는 없을 것이다. 가수요는 경기전망에 따르는데, 경기가 회복되기 위해선 시간이 많이 걸린다. 문제는 지금의 규제완화는 앞으로 경제가 살아날 때, 부동산 거품을 일어나게 한다는 것이다. 그때 가서 규제를 다시 강화한다는 게 어디 쉬운가. 거품이 일어날 때 규제를 하는 것은 매우 어렵다. 그때는 많은 사람들이 힘들어질 것이다. 노태우 정권 중반에도 집값이 크게 오르고, 전세가격이 뛰면서 쫓겨난 많은 사람들이 자살을 하기도 하였다. 이번 기회에 부동산에 낀 거품이 빠지도록, 건축 산업 부문의 획기적인 구조조정이 있어야 할 것이다. 하지만 이명박 정부는 건축경기 살리기에만 힘을 쏟고 있으니, 답답할 뿐이다.
Q. 이명박 정부는‘건설업 중심의 경기 부양정책’과 ‘부동산 경기 부양론’을 펼치고 있다 .
- 부동산 경기를 살리는 것은 별효과가 없다는 것이 우리 생각이다. 예를 들면, 고용효과도 거의 없다. 4대강 살린다고 가보면, 건설업과 토목산업이 기계화되고 장비가 고도로 발달되어 있어서 예전처럼 인력으로 하지 않는다. 그러다 보니 부동산 경기를 일으켜 봐야, 지금 가장 시급한 고용부문이 늘어나지 않는 것이다. 고용이 늘어나야 먹고 사는 민생이 안정되고, 그래야만 사람들이 물건을 사면서 돈을 쓰고, 그 과정에서 경제가 제대로 돌아가는 것이다. 하지만 고용이 안 늘어난다고 하면 경제 살리기가 어렵다. 건설이나 토목 이런 쪽이 고용효과가 별로 없으므로 우리들이 굉장히 반대하는 것이다. 물론 어느 정도 발생하는 고용창출 효과까지 부정하는 것은 아니고, 그보다 더 고용효과 높은 분야들이 얼마든지 있다는 것을 강조한다. 예를 들어 농업 쪽만 살려도 이것보다 훨씬 낫다. 먹거리의 수입의존도를 낮출 수 있고, 건강을 우선시하는 국민들의 유기농에 대한 수요도 늘고 있으니깐, 잘만 하게 되면 먹거리 문제도 해결되고, 건강도 좋아진다. 특히 유기농 제품들은 손이 많이 가는 산업이므로 고용효과도 높을 것이다. 또한 건설부문은 우리나라에서 대표적인 부실산업이다. 대기업 건설회사는 사실상 사업을 따와서 나눠주는 업체일 뿐, 본인들은 삽질 안하고 다른 사람에게 전부 맡긴다. 이렇게 부실한 사업을 우리가 왜 살려야 하는가. 이번 기회에 구조조정을 해줘야 하는데, 정작 건설업을 살리려 하고 있으니, 이 역시 굉장히 불만스럽다.
Q. 정부가 일반주택 부동산 거래세 50% 감면조치를 내년 이후에도 유지키로 하였다.
- 거래에 대해서만 긍정적으로 본다. 물론 양도소득세 완화에 대해서는 부동산연구회원들과도 견해차가 있다. 연구회 사람들 중 대다수는 양도소득세 완화를 반대하는 입장이다. 투기를 막을 수 있는 제도적인 장치가 우리나라에 없기 때문이다. 예전에는 개발이익 환수제도 등이 있었는데 다 없어졌다. 양도소득세 하나만 남아있다. 그래서 연구회 나머지 사람들은 양도세 완화는 곤란하다는 것이지만, 양도세도 거래세 아닌가. 그러니 없애버렸으면 좋겠다는 것이 나의 기본적인 입장이다. 다만 양도세를 당장 없애면 투기를 없앨 수 있는 방법이 지금은 없기 때문에, 우선은 규제를 대폭 강화했으면 좋겠다는 쪽으로 나가고 있고, 이쪽 사람들은 양도소득세만은 남겨서 강화해야 한다는 것에서 약간의 의견 차이는 있다. 대신 건물에 대한 세금은 완화하고 토지에 대한 세금만 강화했으면 좋겠다. 왜냐하면 지금은 집을 좀 많이 지어줘야 한다. 건물에 세금을 때리면 건물 값이 비싸지니깐, 토지에 대해서는 세금을 강화하더라도 건물에 대한 세금은 완화했으면 좋겠다. 또 하나는 녹색성장기본법에도 나와 있는데, 이번 기회에 우리나라 조세구조를 홀까닥 바꿨으면 좋겠다. 토지 보유세 강화와 함께 환경세를 대폭 도입하고, 이와 동시에 다른 세금들은 깎아주는 것이다. 대표적으로 근로소득세를 깎아주었으면 한다. 국민 전체로 보면 조세부담이 늘어나지 않도록 해야 한다. 환경세, 토지세, 탄소세 등을 도입해서 그 부분을 강화하고, 다른 쪽에서는 국민 부담이 늘어나지 않도록 근로소득세는 깎아주면 좋겠다. 하나 더 언급한다면, 소득(돈 번 것)에 자꾸 세금을 때리지 말고, 소비(돈 쓰는 것)에 대해 세금을 때리는 시대가 되어야 하겠다.
#. 대한민국은 지금‘부동산 계급사회’
Q. 부동산 소유 정도에 따라 발생하는 계층·지역 간의 양극화 현상이 지배적이다. - 돈 많은 사람들이 투기용으로 부동산을 사기 시작하면 부동산 가격이 마구 오른다. 그러니 실수요자들이 얼마나 좌절을 느끼겠는가. 수많은 실수요자들이 좌절감에 빠져 있고, 그것이 지금 한국사회에 모습이다. 돈 많은 사람들이 부동산을 제멋대로 사는 것이 본인들은 돈벌이가 되겠지만, 일반인이나 다른 서민들에겐 엄청난 피해를 주는 것이다. 양극화 정도가 아니고 더 심한 것이다. 돈 많은 사람들이 그들에게 엄청난 피해를 주는 것이다. 열심히 저축을 해서 집을 사려고 했는데 가격이 또 올라가 있으면 못 사니깐, 그게 바로 엄청난 피해를 주는 것이다. 양극화 정도의 문제가 아니고, 기회조차 박탈되는 것이다. 왜 이런 엄청난 피해를 주는가. 외환위기 이후 빠르게 확산된 신자유주의적 경제 질서가 양극화를 더욱 심화시켰다고 생각한다. 부동산 자산의 양극화는 훨씬 극단적이므로, 대책 마련이 시급하다.
Q. 실수요자들에게 주거 공간을 마련해주기 위해 정부가 적극 나서고 있다. - 과자부스러기 주는 거다. 자기들은 덩치를 먹고, 부스러기 주는 것이나 마찬가지다. 보금자리주택 등 여러 가지 복지정책들이 많이 나오고 있지만, 근원적인 대책이 되기는 어렵다. 우선은 부동산 가격을 팍 낮춰줘야 한다. 지금 가격이 5억 원이라면 3억 원으로 낮춰줘라. 그래도 집을 마련하지 못하는 사람들을 대상으로 실질적인 복지정책을 실시해야 한다. 주거공간의 질을 높이기 위해 임대주택을 많이 지어서, 집을 사는 것이 아니라 그냥 임대해서 살아가는 형식으로 분위기를 조성해나가는 것이 가장 좋다.
Q. 하반기 부동산 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 정부 정책의 로드맵을 제언한다면. - 부동산 시장 전망 등은 현장에서 진단해서 파악하는 사람들이 있고, 우리는 그런 사람들이 제공해주는 자료를 받아서 정책입안에 연결하고 있다. 부동산 시장 정상화를 위해서는 앞으로 규제 완화가 아닌, 오히려 강화하는 쪽으로 나가야 한다. 어떤 것을 강화하고 어떤 것을 완화해야 할 것인가를 정부에서 제대로 좀 짚어 봤으면 좋겠다. 무조건 완화, 무조건 강화는 아니고, 절대적인 것도 아니다. 다만 지금 우리 상황이 매우 특별하기에 과연 어떤 것을 강화하고 완화해야 할지 찬찬히 둘러봐야 한다. 장기적으로 봤을 때는 환경적인 측면에서 부동산 부문의 녹색산업을 일으켜야 하는 쪽으로 본다면, 오히려 환경 규제를 강화하는 것이 저탄소 녹생성장 성공에 굉장히 도움이 될 것이다. 이에 덧붙여 조세도 거래세와 같은 것은 대폭 완화하거나 없애고, 보유세를 강화하는 쪽으로 나갔으면 한다.
Q. 실수요자들인 <시사뉴스피플> 독자들에게 한 말씀 부탁드린다. - 부동산 문제에 내막은 굉장히 심각한 문제다. 건설경기를 살리는 것이 결코 우리 국민들에게 커다란 득이 되는 것이 아니다. 눈을 부릅뜨고 정부가 하는 것을 관심을 가지고 봐줬으면 좋겠다. 정부가 우리가 낸 세금을 어떻게 쓰는 지에 대해 국민들은 참 관심이 없다. 혈세에 가까운 돈을 내고 있으므로 정작 정부가 하는 것과 관련해 과연 이 사람들이 세금을 잘 쓰고 있는지 아닌지 관심을 가지고 봐줬으면 좋겠다. 예를 들어 이번 4대강 개발사업도 결국은 우리 돈으로 하는 것이다. 그러니 정부의 여러 사업들이 정말 괜찮은 사업인지 관심을 가지라고 당부하고 싶다. 정부가 하는 사업에 대해 이명박 대통령과 장관들이 잘 알아서 하겠거니 하고, 방관하지 않았으면 좋겠다. 물론 당장은 먹고 살기 바쁘고 힘들어서, 관심을 가져야 함을 알면서도 그러하지 못하는 것이 현실이기도 하다. 하지만 시사뉴스피플과 같은 매체에서 자꾸 일깨워주고 있으므로, 바쁘더라도 잠깐만 생각해보라. 이러한 언론 매체를 통해 우리 국민들 의식이 조금이라도 더 깨우쳐져서, 자신이 낸 돈을 정부가 정말 제대로 쓰고 있는지에 대해 관심을 가져야 한다는 것을 거듭 강조하고 싶다. NP
