< 올해의 희망인물- 포시즌컨설팅(주) 강대성 부사장>
수익형부동산 시대가 오고 있다!
위기 극복의 힘은 곧 준비,
미래 시장을 준비하는 사람만이 성공할 수 있다
주택시장이 IMF 외환위기 이후 가장 큰 침체기를 겪고 있다. 여기에 세계 금융시장 위기와 실물경기 침체까지 겹쳐 매수 심리까지 꽁꽁 얼어붙었다. 한마디로 내년에도 불황은 계속될 조짐이다. 10년 전 외환위기에 이은 두 번째 금융위기의 시대가 시작된 것이다. 이 여파로 아파트 미분양 사태는 물론, 서울 강남권 고가 재건축 아파트 시장 등은 정부의 부동산 경기 활성화 대책에도 불구하고 얼어붙고 있다.
Q 부동산시장의 동향과 부동산투자 향후 어떻게 해야 될지.
- 최근의 부동산 시장의 기류는 다분히 따뜻한 방향 쪽으로의 진행이다. 우선 그동안 가장 강렬하게 조정을 보여 왔던 아파트시장의 약진인데, 정부의 완화책에 힘입은 한강변 아파트, 잠실 등의 호재에 따른 약진등 대체재가 마땅치 않은 강남권의 탄력은 두드러진다. 강남권의 약진 뿐 아니라 수도권의 미분양 아파트 등의 분양 호조, 청라 등 일부 지역의 청약 과열, 고급주택들의 순조로운 분양, 일부 상가, 오피스텔 등 수익형부동산들의 움직임 등에서 침체에서 벗어나는 기운이 역력하다. 부동산 시장의 전망은 주요 국가들의 부동산시장의 회복여부도 타진해 보아야 할 터이고 환율, 물가, 금리 등 여러 가지 변수들을 검토해서 판단해야한다. 개인적으로는 물가와 금리의 양면성인데 현재 부동산 시장을 뒷받침하는 커다란 버팀목은 사실 매력적인 금리였다. 또 하나의 엄청난 변수는 인플레이션인데 금리에는 악영향을 미치겠지만 실물자산가치의 상승이라는 측면에서는 부정적 요인을 갉아먹고 남음이 있지 않나 싶다. 결론적으로 없는 사람은 빨리 장만하고, 있는 사람은 선택과 집중이 어느 때보다도?필요하다고 보여 진다. 시간이 그렇게 우리를 기다려줄 것으로 보이지 않기 때문이다. 젊은층은 주택마련에 최선을 장년층은 은퇴에 대비한 종목으로의 전환을 권하고 싶고 과거처럼 동시다발적인 묻지마 투자가 아닌 핵심영역과 핵심지역으로의 집중 그리고 테마가 살아있는 쪽으로의 신중한 선택이 중요하다. 시장의 전망은 밝음에도 불구하고 지나친 장밋빛 기대는 자칫 화를 불러일으킬 수 있다는 점을 감안하여 무리하지 않는 균형감 있는 운영은 필요하겠다. 현재 부동산시장은 10년 만에 찾아오고 있는 새로운 기회라는 점을 명심하자.?
Q 이명박 정부의 부동산정책에 대해서 현장의 부동산 전문가로서 진단을 부탁한다.
- MB정부의 부동산 정책은 규제 완화와 개발이었다. 전 세계 금융 사태가 터지면서 금융권 보호와 내수 진작을 위하여 다양한 당근을 립 서비스했다. 결과는 성공적이었으며 돈 싸들고 강남 재건축과 제2 롯데월드 지역인 송파로 몰려들었다. 이제 더 이상 당근은 필요 없어 진 상태이다. 정부는 기로에 선 상태이다. 위기는 극복했지만 산적한 대외 경쟁력과 불안한 세계 경제에 대응하기 위해서는 내적 안정이 필요하다. 부동산으로 몰리는 자금들이 산업으로 유입되어서 대외 경쟁력을 살려야 하는 시기라는 것을 정부는 알고 있다. 정부는 4대강을 중심으로 부동산 개발 방식을 전환중에 있으며 주택의 안정을 위하여 소규모 시프트를 개발 중에 있다. 앞으로도 정부의 부동산 정책은 안정과 균형속에 차별화를 진행할 것으로 보고 있으며 부동산에서 큰 수익을 내기가 어렵다. 정부가 바라는 것은 시중 유동성이 주식 시장,즉, 기업에 흘러들어 가기를 간절히 바라고 있다는 것이다. 주식 시장에서 상장과 증자를 통하여 기업이 경쟁력을 갖추고 수익을 발생시키면 부동산은 천천히 가치가 반영될 수 있다는 논리이다. 물론 앞으로 남은 정치 일정들이 있다. 지자제, 총선, 대선 등이 기다리고 있다. 이런 일정에 따라 부동산은 출렁 거릴 것이다. 그러나 정부의 부동산 정책에 대한 대응이 무엇이며 방향성은 무엇인지를 좀 더 선명하게 이해하고 대응하는 것이 부동산투자에서는 중요하다.
Q 정부의 서민들의 부동산대책에 대해서.
- 흔히들 보수는 친 기업 정책, 부자들을 위한 정책을 펼 것이고 진보는 반기업정책, 부자들을 억압하는 정책을 펼 것이라고 생각하지만 대통령과 여당은 상황에 따라 움직일 뿐이다. 설사 자신의 생각과 가치관에 반하더라도 상황이 그렇게 되면 정책방향도 그렇게 가야하는 것이다. 부동산은 단순히 부동산만의 문제가 아니라 사회경제 전반에 걸쳐 파급효과가 크기 때문에 침체된 경기를 살리기 위해서는 부동산시장의 회복이 절실한 상황에서 부동산시장을 회복시키려면 강남부동산을 어느 정도 움직여 줄 수 밖에 없는 것이다. 건설사 위기를 넘어 경제위기의 전초가 될 미분양을 해결하기 위해서는 분양권 전매, 재당첨금지, 양도세중과 완화를 할 수 밖에 없었던 것이다. 이명박 정부가 무조건 규제완화, 강남을 위한 정책을 핀 다는 것은 착시효과이며 부동산시장이 멈추지 않고 계속 상승할 경우 추가적인 규제강화 대책이 나올 수 밖에 없다. 경제가 회복되면 그동안 풀린 과잉유동성과 서울, 수도권의 공급 감소, 저금리, 무엇보다 기대심리회복에 따라 부동산시장은 멈추지 않을 가능성이 높기 때문에 규제강화는 그 시기가 문제지 결국 서서히 높아질 것이다. 실수요자나 무주택자는 호가가 너무 급등한 곳을 제외하고 적당한 대출을 활용하여 자금에 맞는 내집 마련은 늦지 않았다. 하지만 감당하기 어려운 최대의 대출을 받거나 무리하게 다주택을 보유하는 것은 방향의 전환이 필요할 것이다.
Q 부동산투자자들이 수익형부동산에 관심이 많은데 올바른 투자에 대해서.
- 오피스빌딩의 경우 오피스 수요가 공급을 따라잡지 못하는 형편이라고 할 수 있다. 그렇다보니 단기간의 시세 차익을 노리는 부동산 투자보다는 안정적인 임대 수익을 노리는 수익형부동산이 투자의 중심축으로 새롭게 떠오르고 있다. 한마디로 요약하자면 정부의 각종 규제 대책이 아파트시장의 하향조정 장세에 약발을 발휘한 것이고, 반사적으로 수익형 부동산의 대표주자인 오피스빌딩에 이익을 가져다준 것이라고 할 수 있다. 이밖에 건설사들이 지난 몇 년간 상대적 이윤이 높은 아파트나 초고층 주상복합 건설에 몰리면서 오피스빌딩 공급에 소홀한 것은 오피스빌딩의 선전과 활황을 부채질한 결과라고 평가되고 있다. 이에 따라 올 한해 경기 침체에도 불구하고 임대 가격이 지속적으로 인상된 것은 오피스빌딩 매매 시장의 상승 요인을 부추기고 있다. 상가시장은 빈익빈 부익부 양극화 존재. 상가의 경우, 빌딩이나 오피스텔 등의 수익형부동산은 호조를 보이고 있지만 지역, 상품별로는 오히려 양극화 현상이 강해 전체적으로 약보합세라고 보는 것이 좋을 듯하다. 최근엔 상가시장에 큰 영향을 미치는 체감경기까지 악화되고 전체적인 상가 수익률까지 하향 곡선을 그리게 되면서 상가 투자자들의 발걸음이 무거워지고 있다. 그러나 배후 세대가 탄탄한 단지 내 상가 또는 유동인구가 많고 집결효과가 뛰어난 대단지 주변 근린상가 등은 여전히 인기를 모으고 있으며 수익률도 좋은 편이다.
모텔 부동산시장은 매매보다 임대 위주. 경기침체와 금리상승 등 매매에 부정적인 요인이 임대 수요를 이끌고 있다고 할 수 있다. 그렇다보니 임대시장이 포화상태에 이르러서 정말 좋은 모텔을 임대로 들어가기 위해서는 하늘의 별따기 만큼이나 어려운 실정이다. 바로 이러한 때가 모텔 매매 시점이 아닌가 싶다. 모텔의 영업 수익에만 초점을 맞추지 말고 한 단계 더 나아가 일반적인 부동산의 용도 가치에 주목할 필요가 있다. 혹 전문적인 컨설팅과 자신의 가치평가 기준에 따라 저평가로 판단해 저가매입을 했다면 차후 몇 년 안에 나름의 영업이익과 도심 재개발에 따른 가치를 톡톡히 누릴 수 있을 것이라고 판단된다. 사실 오늘날 전반적인 모텔 가치는 고평가 되어 있는 경우가 많다. 현명한 투자자가 되고 싶다면 무조건 고평가 되어 있는 모텔은 투자 대상에서 제외하고, 투자자의 자금 규모와 지역적인 발전 계획에 따른 투자를 선택한다면 오히려 어려운 시기가 호기임을 느낄 수 있을 것이다. 일부의 모텔들은 은행권의 대출 상환 압력으로 어려움을 겪고 있으며, 경매 물건들도 점점 늘어나고 있다고 한다. 이런 시기가 바로 투자금을 가지고 부동산에 입문하고자 하는 사람들에게는 기회가 될 수 있다. 경매로 나올 만큼의 모텔이라면 상품가치는 떨어지더라도 부동산으로서의 입지성과 가치 판단에 집중해 투자를 고심해보길 바란다. 경기가 어려워지면서 시세 차익을 노릴 수 있는 모텔들이 시장에 많이 쏟아져 나오고 있다.
Q 끝으로 뉴스피플 독자들과 국민들에게 희망의 메시지.
- 성공 투자는 시기를 적절히 이용한 객관적이고 적극적인 열정과 주변 현황을 읽을 줄 아는 안목을 가질 때 가능하다. 사전준비 없이 의욕만 앞서는 무모한 투자로 향후 한숨짓는 일이 없어야 현명하고 바람직한 투자방법인 것이다. 모두가 어렵고 힘들다고 말하는 시기다. 그러나 우리 모두 지난 IMF 외환위기를 극복한 경험을 갖고 있다. 그때 위기 극복의 힘은 바로 준비였다. 부동산 투자도 마찬가지다. 분명히 준비한 사람과 그렇지 않은 사람 사이엔 차이가 있게 마련이다. 요즘 같은 불확실한 시대에는 정확하게 현재를 진단하고 미래 시장을 준비하는 사람만이 성공할 수 있다. 모두가 “어렵다”, “힘들다”고 한다. 우리 모두는 지난 외환위기를 극복한 경험을 가지고 있다. 끝으로 독자여러분께서는 위기 극복용 낫과 망치를 준비해 두어야 성공할 것이다. 위기극복용 낫과 망치가 무엇을 의미 하는지는 개개인마다 다르겠지만, 분명히 준비한 사람과 그렇지 않은 사람은 차이가 있을 것이다. 불확실한 이 시대에는 정확하게 현재를 진단하고 미래를 준비하는 사람만이 진정 행복 할 수 있을 것이다. 시시각각 변하는 경제상황에 현명한 판단하시길 간절히 기원한다.NP
김경수 기자
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