전문가들은 올 하반기 주택시장을 어둡게 보고 있다. 상반기와 마찬가지로 매매자체가 이뤄지지 않을 것이라는 분석을 내놓고 있다. 특히 하반기 주택 거래량과 가격 하락폭은 상반기보다 더 깊게 나타날 것이라는 예측이다. 이 같은 상황에서 정부가 내놓은 지난 8. 29 대책은 하반기 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠이지 귀추가 주목되고 있다. 하반기 부동산 투자 전략을 살펴보자.
아파트 가격 하반기에도 하락할 것
2010년 하반기 부동산시장은 더딘 경기 회복과 구매력 부진으로 여전히 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 포털 부동산114가 서울ㆍ수도권 거주자 866명을 대상으로 한 설문결과 56.1%(완만한 하락 49.4%, 대폭하락 6.7%)가 하반기에도 부동산 경기 하락이 지속될 것으로 답했다. 부동산114는 투자금ㆍ금융비용 부담이 크거나 신규 입주물량이 많은 지역은 하락세가 이어질 것이며 정부 부양책과 강남권 재건축 사업 추진 등이 하반기 부동산시장의 변수가 될 것이라 관측했다. 서울 한강 이북지역과 경기지역을 중심으로 아파트 물량이 대거 쏟아지면서 하반기에도 아파트 가격은 약세를 보일 것으로 전망됐다. 아울러 다주택자 양도세 감면혜택이 끝나는 연말에는 가격이 하락한 지역과 향후 상승 전망이 없는 지역의 매물이 더해져 추가하락의 가능성도 있다는 분석이다. 부동산114가 수도권 거주자들을 대상으로 실시한 설문조사 결과 응답자의 53.8%(완만한 하락 50.1%, 대폭 하락 3.7%)가 ‘아파트 가격이 하반기에도 하락할 것’이라고 답했다. 응답자들은 불안한 부동산시장과 공급과잉으로 생긴 수급 불균형을 원인으로 꼽았다. 하반기 부동산시장의 변수로 정부 부양정책과 강남 재건축 사업 진행속도 등이 꼽혔다. 현재 정부의 부양정책 중 규제 완화가 기대되는 부분이 적어 시장에 큰 영항을 주지는 못할 것으로 보인다. 하지만 정부가 주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제를 완화한다면 부동산 경기 상승에 영향을 줄 것이라는 전망이다. 서울 대치동 은마아파트나 잠실5단지 등 강남권의 주요 재건축단지는 하반기에 사업진행 확정여부가 발표될 예정이다. 이에 따라 하락세가 숨을 고르고 일부 급매물이 회수될 수 있다는 설명이다. 또한 재건축기간 축소와 용인 경전철 개통 등의 호재도 국지적인 가격 회복에 긍정적인 영향을 줄 것이라 기대하고 있다. 명복재 기업은행 부동산 플래너 팀장은“부동산시장이 살아나기 위해서는 실거래가 늘어야 한다”며“그러나 현재 서울 아파트 거래량은 월평균 5000건으로 저조한 수준이고 7월은 거래량이 더 떨어지게 될 것”이라고 전망했다. 명 팀장은“침체된 부동산을 살리기 위해 정부가 정책을 내놓을 수밖에 없는 상황이고 따라서 정책의 내용ㆍ시기가 거래량 변화에 가장 큰 변수가 될 것”이라며“정책이 발표되면 거래량이 늘어 아파트 가격 상승을 기대해 볼 수 있다”고 말했다. 반면 경기도나 신도시 지역은 실 거래량이 늘어나더라도 가격 반등의 조짐은 없을 것이라고 언급했다. 강민석 메리츠종금증권 부동산 연구소 수석연구원은“하반기 부동산시장은 투자를 지양하라고 할 만큼 불안한 상황”이라며“하반기까지는 전반적 하락세를 보이겠고 그 이후 가격의 상승과 하락, 매물의 공급과 수요 조정에 따라 내년쯤 약한 상승세를 보일 것”이라고 내다봤다.
전문가들의 입을 통해 들어 본 하반기 부동산 투자
▲ 부동산 경기가 어려울수록 관련 제도에 대한 숙지가 더욱 중요하다. 하반기에는 공공관리자제 시행과 특별공급 청약통장의무화, 도시형 생활주택규제 완화 등으로 부동산 시장에 변화가 적지 않을 전망이다.
부동산 투자ㆍ개발 컨설팅사인 A+리얼티의 김용길 대표는“올 하반기 부동산 시장은 상반기보다 더 안 좋아질 가능성이 크다”며“시장이 안 좋을수록 분명하게 전략을 수립해야 하고, 그 전략을 바탕으로 투자에 나서야 한다”고 강조했다. 김 대표가 말하는 전략이란 매매차익을 얻을 수 있는 상품과 임대수익을 거둘 수 있는 상품을 분명히 구분해서 투자하라는 것이다. 매매차익을 원하는 경우 시장가보다 싸게 살 수 있는‘경매 물건’이나‘급매물’등에 관심 가질 것을 추천했다. 이들 상품은 현재가가 시세보다 낮게 책정돼 있기 때문에 매입 시 그 차이가 수익으로 돌아온다는 것이다. 임대수익을 노릴 경우 김 대표는“‘판교나 광교신도시 등 주택수요가 많은 지역에 위치한 상가’와‘역세권 소형 오피스텔’이 유망하다”고 전망했다. 박상언 유엔알컨설팅 사장도“상반기에 이어 하반기에도 임대수익형 상품에 대한 관심이 끊이지 않을 것”이라며 김 대표와 비슷한 의견을 제시했다. 특히 박 사장은 역세권 소형 오피스텔을 강조하며 하반기부터 본격적으로 공급이 시작될 도심형 생활주택에 관심 가져볼 것을 권유했다. 도심형 생활주택은 큰 매매차익을 얻기는 힘들지만 매달 안정적인 임대수익이 들어온다는 점이 매력이다. 더불어 박 사장은“앞으로 부동산 거래를 통한 매매차익 실현은 힘들 것으로 보이지만 3차 보금자리주택 사전예약 대상지 인근에 있는 몇몇 주택들은 아직도 매매차익을 노려볼만 하다”고 말했다. 그는 3차 보금자리주택 사전예약 6개 지구 중 성남 고등지구를 유망지로 꼽았다. 장재현 부동산뱅크 부동산팀장은 하반기 투자유망 상품으로 역세권 소형 오피스텔을 꼽았다. 수요가 많은 지역에 있는 역세권 소형 오피스텔의 가격이 많이 올랐지만 매매와 임대 수요가 꾸준하다는 점이 투자 상품으로 적합하다는 분석이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 어두운 시장전망을 펼치며“수익은 약간 적더라도 2~3년 후에 팔릴만한 상품을 사두는 게 적절한 재테크 방법”이라고 설명했다.“부동산을 사두기만 하면 돈이 되는 시대는 지났다. 이제는 팔 계획까지 고려해 매입해야 한다”고 주장하는 이남수 팀장은“지속적인 수요가 예상되는 중소형 아파트”를 투자 상품으로 선정했다. 더불어 그는“임대 수익형 상품도 역세권이나 대학가 등 입지가 좋은 지역에 위치한 매물을 투자대상으로 고려하는 것이 좋다”고 말했다.
아파트 보다는 상가, 오피스텔을 노려라
올 하반기 부동산 재테크 상품으로 아파트 보다는 상가, 오피스텔 등 수익형이 유망하다는 관측이 지배적이다. 저금리 기조에서 안정적인 임대수익을 누릴 수 있다는 장점이 부각되고 있어서다. 이에 따라 하반기 실제로 투자할 만한 수익형 부동산은 어떤 것이 있는지에 대한 관심도 커지고 있다. 부동산업계에 따르면 올 하반기 부동산 시장은 계속되는 주택시장의 침체, 소형 주택 부족 현상, 저금리 기조 등이 지속되면서 수익형 부동산이 아파트에 비해 상대적으로 주목받을 전망이다. 이에 따라 안정적인 임대 수익 등을 보장하는 상가, 오피스텔 등이 인기를 끌 전망이며, 경매시장에서도 수익형 매물을 싸게 사려는 사람이 몰릴 전망이다. 상가 가운데 유망 물량은 서울 강일지구와 판교신도시, 광교신도시에서 나올 것으로 관측되고 있다. 모두 입주 가구에 비해 상업시설이 크게 부족한 곳이어서다. 서울 강일지구의 경우 6400여 가구가 입주를 끝냈지만 상가공급량이 거의 없어 지역 주민들이 강남 등 다른 지역으로 원정 쇼핑을 떠날 정도다. 판교신도시도 입주는 많이 했지만 중개업소 등 일부 상가만 많고 전반적으로 상업시설이 부족하다는 평가를 받는다. 먼저 서울 강일지구에서는‘강일타워’가 분양하고 있어 주목된다. 3.3㎡당 3000만~3400만원으로 주변시세보다 저렴하다는 평가다. 46개 점포가 공급된다. 광교신도시에서는 대규모 법조 행정타운 조성지 인근에서 분양예정인 해피캐슬이 주목된다. 지하4층 12층 규모로 총 39개 점포가 조성된다. 판교신도시에서는 분양하는 상가가 많다. 테크노밸리에 자리잡은 유스페이스몰(점포수 268개), 주변시세보다 저렴한 것이 장점인 골드타워(점포수 142개), 판오션타워2(점포수 36개) 등이 유망상가로 꼽힌다. 상가뉴스레이다 선종필 대표는“서울 강일지구, 판교신도시, 광교신도시 등은 조합 상가가 많이 들어설 예정이지만 자금 조달 등의 문제로 전체적으로 상가가 제대로 공급되지 못하고 있다”이라면서“이들 지역 상가가 가장 유망하다”고 평가했다. 또 오피스텔 인기 추세는 이어질 가능성이 크다는 게 전문가들의 관측이다. 유망 오피스텔로 이달 들어 업계에서 첫 번째로 분양에 나선 서울 용산구 한강로2가‘센트레빌 아스테리움 용산’을 꼽을 수 있다. 동부건설이 5일부터 청약을 받는 물량으로 전체 오피스텔 207실 가운데 계약면적 123~124㎡의 오피스텔 151실 3개 타입을 이번에 일반에 분양한다. 분양가는 시세와 비슷한 수준인 3.3㎡당 평균 1535만원이다 트리플 역세권 단지로 대우건설이 서울 영등포구 영등포동 4가에 짓는‘센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔도 유망하다. 역시 이달 분양 예정이다. 전체 494실(면적 60~106㎡)로 1호선 영등포역, 2호선 문래역, 5호선 영등포시장역이 도보 10분거리에 위치해 있다. 포스코건설이 11월 행당동에 분양하는 ‘행당 더샵’ 183실도 역세권 오피스텔로 인기를 끌 전망이다. 지하철 2,5호선과 중앙선 전철 환승 구간인 왕십리역이 가깝다. 경기권에서는 인천에서 오피스텔 공급이 많다. 한화건설이 남동구 고잔동 소래논현지구에서 10월 인천 에코메트로 오피스텔 316실을 분양한다. 청라지구에서는 우미건설과 반도건설이 각각 450실, 720실 규모로 오피스텔을 공급할 계획이며, 송도지구에서 대우건설이 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 606실을 하반기 중 분양한다. 유앤알컨설팅 박상언 사장은“하반기에도 부동산 시장은 투자 시장보다는 실수요 위주의 시장이 될 것”이라며“소형 아파트나 빌라 등의 인기와 함께 역세권 소형 오피스텔의 인기도 계속될 것”이라고 내다봤다.
고소득자, 장기 전세 주택 청약 못 한다
서울시가 공급하는 장기 전세 주택‘시프트’는 서울시가 내세운 서민형 부동산 정책 중 성공작으로 꼽히고 있다. 하지만 이 중에는 진짜로 들어가야 할‘집 없는 서민’이 아닌 엉뚱한 ‘부자’들이 입주를 하는 경우가 더러 있어 큰 논란을 일으켰다. 이러한 폐해를 막기 위해 8월부터 고소득자 및 고액 자산가는‘시프트’에 입주할 수 없다. 이에 따라 전년도 도시근로자 가구당 월 평균 소득의 150%를 초과하거나 기준가액이 2억 1550만 원 이상의 토지와 건물 혹은 일정금액 이상의 자동차를 보유한 사람은 시프트 청약 자격을 가질 수 없다. 보금자리주택에 대한 제반 규정도 하반기부터 새롭게 개정됐다. 보금자리주택의 입주 의무기간(최초 입주일로부터 90일)과는 별개로 직장 근무, 자녀 취학, 질병 치료 등으로 해외에 체류하거나 10년 이상 장기 군복무를 할 경우 2년 안에만 입주하면 주택 보유 자격이 유지되도록 규정이 변경된다. 또한 거주 의무기간(입주한 날로부터 5년) 중 혼인 또는 이혼할 경우 2년 이내의 범위에서 입주자의 존비속, 배우자, 형제·자매가 남은 기간을 승계하여 거주할 수 있도록 규정을 개정했다. 도시형 생활주택 건설·공급 기준도 완화된다. 현행 150가구로 제한하고 있는 건설가구수를 300가구 미만으로 확대하고, 30가구 미만 소규모 도시형 생활주택의 경우 사업승인 없이 건축허가만 받아도 건립이 가능하다. 오피스텔(준주택) 전체 면적의 70% 이상을 업무공간으로 짓도록 한 규제도 풀린다. 8월부터는 3자녀 이상 특별공급 물량도 주택청약 종합저축통장이 있어야 청약이 가능해진다. 자격 조건은 청약저축에 가입한 뒤 6개월이 지나야 하며 월 납입금을 6회 이상 납입해야 효력이 발생한다. 감세 혜택이 폐지되는 것도 있다. 일부 미분양 아파트에 적용했던 취득세·등록세 감면 혜택은 7월1일부터 폐지됐다. 정부는 그동안 미분양 아파트 해소 목적으로 지난 6월30일까지 아파트를 취득하는 수요자에 한해 취득세와 등록세를 50% 감면해줬다. 하지만 이제는 미분양 아파트를 구입했다 하더라도 정해진 세금은 모두 치러야 한다. 수요자와 건설사 모두에게 조금은 불리한 쪽으로 규정이 바뀐 셈이다. 지난해‘3.13 세제개편안’에 따라 시행됐던 ‘다주택자 양도세 중과세 규제 완화’도 올해 말까지만 적용된다. 현재 여러 채의 주택을 보유하고 있다면 연말까지 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 다만 연말쯤 다주택 매물이 일시적으로 쏟아질 경우 거래가 힘들고 가격 하향 조정이 나타날 수 있는 점은 유의해야 한다.
매머드급 알짜 부동산 투자지 제시
▲ 하반기 부동산 투자지도 바꿀 개발호재
부동산정보업체 부동산써브가 하반기에 분양될 수도권지역 매머드급 분양단지 70여 곳 중 수요자들의 관심이 쏠릴 것으로 예상되는 알짜를 선별한 결과, 이 중 12개 사업장이 유망할 것으로 나타났다. 해당 사업장에서는 총1만9589가구 중 1만341가구가 일반분양 될 예정이다. 매머드급 사업장의 최대장점은 지금과 같은 불확실한 시기에도 ‘안정적’인 자산 가치를 확보할 수 있다는 데 있다. 우선 가구 수가 많고 대형 사업에 해당돼, 대기업 건설사를 중심으로 공사 진행하므로 부실가능성이 낮다. 또한 브랜드 가치가 우수하고, 대기수요가 일정부분 확보되며, 편의시설 및 조경시설도 단지 내에 잘 조성된다. 게다가 1000가구 이상의 주택이 확보돼, 주변시세와 분양가 간 적정가격 산출이 쉬우므로 시세에 대한 신뢰수준이 높다. 이러한 장점들 덕분에 최근 같은 거래 침체기에도 가격의 하방경직성 확보가 수월한 편이다. 다만 분양권 프리미엄이 유명무실해진 최근의 추세로 판단해 볼 때, 앞으로 단기 시세차익을 노리는 내 집 마련 방식은 쉽지 않을 것으로 판단되므로, 장기적인 안목에서 주택시장에 접근할 필요가 있다. 다음은
▲ 정부는 1인 가구를 위한 도시형 생활 주택 지원 발표를 포함하여 바닥 난방 허용면적 확대, DTI 등 대출규제를 완화하였으며 오피스텔을 준 주택으로 분류하고 공급까지 확대하면서 소형 오피스텔의 식을 줄 모르는 인기를 견인하고 있다.
부동산써브가 하반기 알짜 부동산 투자지 내용이다. ▲ 서울 성동구 왕십리뉴타운 1·2·3구역, 총 4951가구 - 대우건설·대림산업·삼성물산 등 주요건설사 5곳은 오는 8월부터 서울 성동구 왕십리뉴타운 1·2·3구역에서 공급에 나선다. 전용면적 55~157㎡(3구역 미정) 총 4951가구 중 1959가구를 일반분양할 예정이다. 도심형 뉴타운인 왕십리뉴타운은 성동구 하왕십리동 일대 33만7200㎡에 개발될 예정으로, 지하철 2호선 상왕십리역과 신당역이 인접하고, 난계로, 마장로, 무학로, 왕십리길이 뉴타운을 통과하며 북쪽으로 청계천이 흐른다. 청계천과 연계된 직·주 근접의 도심형 커뮤니티를 목표로 최고 28층의 주상복합아파트가 들어서며, 인근 동대문운동장 공원화사업이 진행 중이고, 왕십리 민자역사개발(완료), 분당선(2011년 개통예정)등 각종 호재가 많다. ▲ 서울 서초구 반포동 삼호가든 1·2차 재건축, 총 1119가구 - 삼성물산은 서울 서초구 반포동 30-2번지 삼호가든1·2차 재건축사업장에서 오는 8월 ‘래미안’의 공급에 나선다. 총 1119가구 중 24가구를 일반분양할 예정이다. 지하철 9호선 사평역을 도보로 이용할 수 있고 올림픽대로, 경부고속도로 등을 쉽게 이용가능하다. 인근의 신세계백화점, 뉴코아아울렛, 서리풀공원, 강남성모병원, 서울지방법원, 국립중앙도서관 등을 이용할 수 있고 서원초, 원촌초, 원촌중, 반포고, 카톨릭대 등의 교육시설도 인접한다. ▲ 서울 마포구 아현뉴타운3구역, 총 3241가구 - 대우건설·삼성물산은 서울 마포구 아현동 630번지 아현뉴타운 3구역에서 오는 10월 공급에 나선다. 공급면적 143~308㎡ 총 3241가구 중 244가구를 일반분양할 예정이다. 지하철 5호선 애오개역을 도보로 이용할 수 있고 강변북로 진입도 쉽다. 인근에 효창공원, 서부지방법원, 롯데마트 서울역점, 이마트 용산역점, 현대백화점 신촌점 등의 편의시설을 이용할 수 있고 소의초, 아현초, 아현중, 환일중·고, 서울여중·고, 숭문중·고, 이화여대 등의 교육시설도 인접한다. ▲ 경기도 성남시 수정구 단대동 재개발, 총 1140가구 - 대우건설은 경기도 성남시 수정구 단대동 108-6번지 재개발구역에서 오는 9월 ‘푸르지오’의 공급에 나선다. 전용면적 59~126㎡ 총 1140가구 중 252가구를 일반분양할 예정이다. 지하철 8호선 남한산성입구역을 도보로 이용할 수 있고 인근의 세이브존 성남점, 단대공원, 성남중앙병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 교육시설로는 단대초, 상원초, 성남서중, 상원여중 등이 인접한다. ▲ 경기도 의왕시 내손동 대우사원 재건축, 총 2245가구 - 대림산업은 경기도 의왕시 내손동 627번지 대우사원 재건축사업장에서 오는 10월 ‘e편한세상’의 공급에 나선다. 전용면적 59~184㎡ 총 2245가구 중 969가구를 일반분양할 예정이다. 지하철 4호선 인덕원역을 차량으로 이용할 수 있고 서울외곽순환도로도 가깝다. 인근에 평촌신도시가 위치해 있어 생활편의시설 이용이 쉽고 내손초, 백운초, 백운중, 백운고 등 교육시설 등도 인접한다. ▲ 인천광역시 연수구 송도국제도시 D11·16·17 및 F21~23블록, 총 3148가구 - 포스코건설은 인천광역시 연수구 송도국제도시 D11·16·17 및 F21~23블록에서 하반기에 ‘더 샾’의 공급에 나선다. 전용면적 84~187㎡ 총 3148가구를 분양할 예정이다. 중앙공원과 가깝고, 단지 주변에서 송도국제도시의 주요 인프라를 쉽게 이용할 수 있다. 또한 인천대교 개통과 글로벌캠퍼스 및 국제학교를 시작으로 중앙공원, 호텔, 인천지하철1호선 연장구간 등 주요 기반시설의 본격적인 조성이 예상돼, 입주시접에 편리한 생활이 가능할 것으로 판단된다. 앞서 언급했듯이 하반기 부동산 투자 전략에 관한 정보는 홍수를 이룬다. 하지만 너무 많은 정보로 인해 정작 투자에 혼돈이 생길 것이 우려되기도 한다. 이처럼 정보가 난무할수록 정확한 정보를 선별하고 확실한 자신만의 투자 가치를 설정해야 할 것이다. <NP>
