최근 건설업계의 줄도산 공포가 확산되고 있다. 건설사들의 워크아웃ㆍ기업회생절차행이 이어지고 있는 모습이 포착되고 있기 때문이다. 주택전문 업체들의 도산을 시작으로 지난해 말부터는 중견그룹 계열 건설사까지 도산을 면치 못하고 있는 실정이다. 건설업계는 이처럼 상황이 악화되고 있는 근본 원인으로 2007년부터 5년째 계속되고 있는 주택경기 불황을 꼽고 있다.
건설업계‘초비상’
최근 시공능력평가 47위인 LIG건설이 2006년 그룹에 인수된 지 5년 만에 법정관리를 신청했다. LIG그룹에 속한 LIG건설은 1조원에 달하는 부채 등으로 유동성 위기를 겪어오다 지난 3월 법정관리를 신청했다. 2008년 효성그룹에 인수된 진흥기업도 지난 2월부터 워크아웃 절차를 밟고 있다. 효성이 3년간 2400억여원을 지원했지만 연 이자비용만 600억원인 진흥기업 부채를 계속 떠안고 가기 어려웠던 탓이다. 이 두 회사는 모두 채권단과의 협상 등의 절차를 별도로 거치지 않아 대기업의‘꼬리 자르기’라는 비판이 잇따르고 있다. 2008년 대한전선 계열사로 편입된 남광토건도 2010년 6월 워크아웃에 들어갔다. 지난달에는 농협을 주채권은행으로 갖고 있는 삼부토건의 워크아웃설이 떠돌아 시장이 들썩였다. 농협은 작년 삼부토건에 두 차례에 걸쳐 680억원을 대출해줬다. 그러나 농협은 삼부토건의 부도설이 증권가에 떠돈다는 사실을 인지한 지난달 12일 오후 이 회사의 재경팀과 연락을 시도했지만 통화가 어려웠다. 이러한 상황은 중견그룹 계열사의 추가 위기설까지 급속히 퍼지고 있는 실정이다. 끝도 없는 주택경기의 침체는 토목 건축 플랜트 등 다양한 사업 포트폴리오를 갖춘 대기업 계열 건설사를 제외하곤 버틸 재간이 없다는 게 전문가들의 지적이다. 건설업계의 이 같은 불황으로 도미도 현상까지 나타나고 있다. 이는 시멘트업계의 공멸 위기감을 두고 하는 말이다. 건설경기 침체가 장기화되면서 건설용 수요가 급감한 것이 이유인데, 지난 3월 말 관련업계에 따르면 동양시멘트, 쌍용양회, 한일시멘트, 성신양회 등 시멘트업계 주요 5개사들은 지난해 1000억원의 적자를 기록했다. 작년에 비해 2500억원 이상 이익이 줄면서 대부분 적자로 전환한 것이다. 건설경기가 살아나지 않아 공급 과잉 상태가 지속되면서 시멘트업체들간 가격 인하 경쟁이 가열된 결과로 현재 시멘트 업체들간의 위기감은 더해진 상태다. 여기에 원료인 유연탄 가격까지 급등하면서 수지는 갈수록 악화되고 있다. 실제로 건설경기의 직ㆍ간접 영향권에 들어가는 시멘트산업은 지난 2008년 이후 민간주택공사가 위축되고, 공공부문 공사 발주도 줄면서 시멘트 출하량도 줄었다. 시멘트 출하량이 줄자 공급처 확보를 위해 시멘트회사들은 덤핑에 가까운 가격 경쟁전을 벌이고 있다. 그러나 이러한 가격 경쟁이 시멘트 유통시장을 왜곡하고 레미콘회사와 건설사 등 수요자의 신뢰를 떨어뜨리는 상황을 초래하고 있다. 시멘트업체들은 사업부문을 조정하거나, 경영합리화를 강조하는 등 새로운 생존 대비책을 구상 중이지만 업계의 근본적인 구조를 개선하지 않고는 공멸할 수밖에 없다는 지적이다.
조건부 시공계약 - 투자자 피해 우려
▲ 부동산 경기 침체가 본격화된 2009년부터 건설사에 대한 구조조정이 본격화된 이후 시공능력 순위 100위권 기준 3분의 1 가량이 워크아웃이나 법정관리를 신청했고, 올 들어서만 벌써 5개 건설업체가 워크아웃이나 법정관리를 신청했다.
상황이 이렇게 전개되자 부동산 투자자들 사이에 시공사의 재무건전성에 대한 관심이 고조되고 있다. 특히 상가시장의 경우 유명 건설사의 브랜드를 이용한 마케팅이 일반화된 지 이미 오래다. 그런데 이 중에는 시행사와 시공사가 조건부 시공계약을 체결한 사례가 상당수 포함돼 있어 문제다. 지난달 20일 관련업계에 따르면 최근 프로젝트파이낸싱 부실 우려로 건설사들이 상가 시공을 꺼리는 분위기가 형성돼 있다고 한다. 이런 이유로 시행사와 시공사간의 조건부 시공계약이 늘고 있는 것인데, 조건부 시공계약은 시행사 측은 유명 건설사 유치를 통해 분양률을 높일 수 있고, 시공사 입장에서는 분양 실패로 인한 위험성을 피할 수 있는 장점이 있다. 조건부 시공계약은‘시공사가 부동산시장 침체로 상가분양이 원만하게 진행되지 못할 경우를 대비해 시행사와 공사계약 체결 시 분양율이 일정비율 이상 도달하지 못할 경우 계약을 해지할 수 있다’는 등의 계약 무효화 조건을 단 것을 말한다. 어쨌든 시행사들은 시공사 선정에 많은 공을 들이는 것이 일반적이고 시공사들은 상업시설의 분양성을 낙관하지 못하다보니 양측간에 조건부 시공계약을 체결하는 사례가 늘고 있다. 그러나 정작 이 같은 부분이 투자자들에게 공개되지 않고 있어 낭패를 보기 십상이다. 이와 관련해 한 부동산 전문가는“조건부 시공계약은 시행사와 시공사간 은밀하게 진행되기 때문에 정확한 규모는 알 수 없지만, 최근 누적된 PF 부실 등이 금융권과 보증을 섰던 시공업체들의 발목을 잡는 일이 많아 조건부 시공계약이 점차 늘어나고 있는 것으로 분석된다”고 했다. 또 관계자는“계약서 상에‘시행사가 부도가 나거나 분양에 실패하더라도 건물 완공과 준공허가를 받아 내겠다’는 시공사의 책임준공 내용이 포함돼 있는지 확인해야한다”고 덧붙였다. 책임준공은 건설사업에 있어 관계사들이 부도가 나거나 채권관계의 분쟁으로 인해 책임소재가 불문명해지는 등 건물 완공이 어려운 상황이 발생하더라도 책임준공을 보증한 당사자가 자기부담으로 건축물에 대한 준공을 완료하겠다는 보증의 개념이다. 분양 계약자 입장에서는 신뢰도 높은 시공사가 책임준공 보증계약을 했다면, 시행사가 부도를 내거나 혹은 분양 실패로 공사대금의 지급이 확보되지 않더라도 공사중단에 따른 피해를 면할 수 있게 된다. 그러나 책임준공이라는 문구가 있더라도 정작 계약서상에 배제되어 있다면, 시공사의 보증의사가 없는 것으로 해석될 소지가 있기 때문에 투자자들의 세심의 주의가 요구된다.
장기 불황 무엇 때문인가?
▲ 쌓이는 미분양에 급등하는 건설자재 가격, 여기에다 건설노조 파업으로 중단된 공사. 말 그대로 건설업계는 심각한‘삼중고’를 겪고 있다. 위기감을 느낀 건설업체들은 특단의 자구책 마련에 나섰다.
전문가들은 2000년대 초ㆍ중반 부동산 경기 호황에 취한 건설사들이 무분별하게 사업을 확장한 것을 장기 불황의 요인으로 꼽고 있다. 대규모 택지 매입에 쏟아 부은 돈이 주택시장 침체로 회수되지 않아 자금난을 겪고 있다는 지적이다. 노무현 정부와 이명박 정부의 부동산 정책도 건설경기 침체 요인으로 지적됐다. 부동산 가격 급등에 놀란 노무현 정부는 총부채상환비율 종합부동산세 등 급진적인 세제ㆍ금융 대책을 실시했다. 이는 수요가 없는 곳에 2기 신도시 혁신도시 등을 대거 만들어 미분양의 토대를 제공했다는 지적이다. 현 정부 들어서는 보금자리 주택 정책이 불황의 골을 깊게 만들었다고 전문가들은 지적했다. 실수요자들이 입지가 좋은 곳에 싸게 공급된 보금자리주택을 기다리면서 민간 아파트가 설 자리를 잃어 버렸다는 것이다. 또 다른 의견도 있다. 기업구조조정촉진법(이하 기촉법)이 없어진 것이 이 같은 현재 건설계의 사태를 이끌었다는 의견도 있다. 기촉법은 채권금융기관의 75%가 동의할 경우 워크아웃 개시를 할 수 있도록 하고 있다. 또 채권시관협의회를 소집하는 순간부터 채권 회수를 할 수 없기 때문에 채권단이 일관되게 대응할 수 있다. 하지만 이 법은 작년 말까지 운영된 뒤 일몰로 사라졌다. 대체입법도 되지 않았다. 기촉법이 없는 상황에서 워크아웃을 개시하려면 채권단 전체 동의가 필요하다. 하지만 저축은행 등 제2금융권 여신이 늘어나면서‘만장일치’는 쉽지 않게 됐다. 이런 상황에서 기업들이 법정관리를 손쉽게 선택하는 경향이 커졌다. 법정관리를 택하더라도 경영권은 위협받지 않는다는 점도 작용하고 있다. 금융위원회와 법무부는 최근 채권금융기관 공동관리(워크아웃) 개시 조건을 75%로 유지하되, 반대매수가 청구된 채권의 매수기한을 6개월로 명시한 합의안을 만든 것으로 알려졌다.
불황에도 빛난 중견 건설가들 주목
▲ 건설경기 불황에 시멘트값 인상, 중견 건설업체 법정관리로 레미콘 업계도 삼중고를 겪고 있다. 레미콘업체들은 영업을 할수록 리스크만 커지는 상황이어서 레미콘 가격 인상을 추진하고 있으나 건설사들의 압박으로‘샌드위치 신세’라며 울상을 짓고 있다.
건설계의 불황에도 우수한 성과를 올린 중견 건설사들이 있어 주목된다. 호반건설은 꼼꼼한 리스크 관리로 사상 최대 실적을 냈는가 하면 반도건설은 해외 시장에서의 사업 성공이 돋보인다. 도급순위 56위의 반도건설은 지난 2월 두바이에 주상복합 유보라타워를 완공했다. 국내 건설사 중에서는 처음으로 해외에서 토지 매입부터 시공까지 맡아 완성했다. 반도건설은 다른 건설사들이 국내시장 비중을 높이던 2006년에 두바이의 상업용 용지를 매입했다. 국내시장 대신 해외에서 활로를 모색하던 중 두바이 중심부 땅을 확보한 것이다. 2007년 착공 이후 난관에 부닥쳤다. 2008년 중국 베이징 올림픽경기장 건설 툭수로 중국산 건축 자재값이 급등했고, 두바이 당국이 비자 심사를 강화해 현지에서 고용된 외국인 노동자들 상당수가 추방된 것이다. 권홍사 반도건설 회장은“이 공사가 나중에 해외 진출에 큰 자산이 될 것이라고 판단했다”며“수익이 줄어드는 것을 감수하면서 인건비를 더 투입해 현지 인력을 확보한 뒤 마무리했다”고 말했다. 전체 건물의 70%에 해당되는 오피스는 통분양됐고, 나머지 아파트 중에는 60%가량이 분양됐다. 완공 후 분양하는 현지 관행을 감안하면 분양률은 더 높아질 수 있다. 반도는 이번 공사 성공으로 해외 공사 제의를 잇따라 받고 있다. 반도의 지난해 매출은 4929억원, 영업이익은 327억원이었다. 도급순위 62위인 호반건설은 지난해 매출액 5502억원, 영업이익 865억원을 기록했다. 전년 대비 매출은 82.7%, 영업이익은 76.5% 증가한 수치다. 호반의 성공엔 두 가지 원칙이 있었다. 하나는 리스크 관리이고, 다른 하나는 현금 확보다. 광주 수완지구 호반베르디움인 이 원칙이 적용된 대표적인 사례다. 2004~2005년 수완지구 용지가 공급될 때 다른 건설사들과 달리 호반은 참여하지 않았다. 염려대로 수완지구 1만3000여 가구 중 1만여 가구가 미분양됐다. 2009년 하반기부터 분양률이 높아지자 분위기가 바뀌었다고 보고 호반은 재빨리 대주건설의 용지를 인수했다. 최종만 호반건설 사장은“매물로 나온 좋은 용지를 선점하기 위해 평소 충분한 현금을 보유하고 있다”며“이런 리스크 관리와 사전 준비 덕분에 수완지구에 적기에 뛰어들 수 있었다”고 말했다.
불황의 건설사, 사업 다각화
▲ 부동산 경기가 침체하면서 건설업계 일자리가 계속 줄어들고 있다. 건설취업포털 건설워커는 지난 3월 18일 등록된 건설사의 전체 채용공고가 7190건으로 지난해 같은 기간보다 5.4% 줄었다고 밝혔다. 건설사 채용공고는 지난해 7월 감소세로 돌아선 이후 9개월 연속 감소세다.
건설경기의 불황이 깊어지면서 건설사들이 사업 다각화와 신성장동력 확보 차원에서 다양한 사업을 진행하고 있다. 이에 더해 건설사들이 경쟁사와 합동분양을 전재하는 등‘힘 모으기’에 전력투구 하는 모습이다. 건설사들은 최근 해외자원 개발, 플랜트설비 보수, 부동산 개발 등 기존 사업 확장에 나서는가 하면 생소한 신규사업에 진출해 수익성 다변화를 꾀하는 건설사들이 늘고 있다. 상장 건설사 24개사의 정기주주총회 결과 보고에 따르면 이 중 10개사가 사업 다각화를 통한 수익 극대화를 목적으로 신규 사업을 정관에 추가했다. 사업별로는 본업인 건설업과 연관된 사업 추가가 눈에 띄었는데 주로 대형 건설사들이 축적된 기술력과 장비로 가능한 사업 추가가 크게 늘었다. 현대건설은 자원재활용 플랜트 설계 및 시공, 대림산업은 등록체육시설업의 설치 및 운영업, GS 건설 재이용시설설계시공업, 한전 KPS는 해외 전력설비 등 플랜트설비의 유지ㆍ보수업, 벽산건설은 부동산 개발업 등을 최근 주총을 통해 사업목적에 추가했다. 또 건설사들은 최근 물 관련 사업에 활발한 진출을 하고 있었는데, 현대건설은 하폐수ㆍ처리수 재이용업 및 재이용시설 설계 시공업, 물ㆍ환경 관련 설비의 설계ㆍ시공업 및 제조를 신규 사업 목적에 추가했다. 건설업과는 전혀 연관이 없어 보이는 신수종 사업을 통해 불황을 이겨내자는 건설사들 역시 늘고 있었는데, 코오롱건설은 에너지진단사업을 추가했고 한라건설은 소프트웨어 개발 촉진법에 의한 소프트웨어사업 일체를 정관에 포함시켰다. 뿐만 아니라, 합동분양에 나선 건설사들도 주목해볼 만하다. 지난달 18일 업계에 따르면 최근 분양을 개시한 김포한강신도시의 경우 김포도시공사와 대우건설, 반도건설, 한라건설, 모아주택산업&모아건설 등 5개 건설사가 합동분양 방식으로 아파트 공급에 나섰다고 전했다. 합동분양은 어려운 건설경기 극복을 위한 전략으로 과거 분양시장 경기가 좋지 않았을 때 등장했던 마케팅 전략이다. 2007년 2009년 두 차례 합동분양 사례가 발견되고 있는데, 당시 높은 분양율을 이끌어낸 것으로 알려져 있다. 이번 합동분양에서는 김포도시개발공사가 572가구, 대우건설이 812가구, 한라건설이 857가구, 반도건설이 1천498가구, 모아주택산업&모아건설이 1천60가구를 각각 분양 중이다. 5개 건설사가 광고 등을 함께 하는 이번 합동분양은 분양조건이나 분양시기는 각각인 것으로 알려졌다. 실제로 대우건설은 5월말까지 한시적으로 중도금 대출시 CD금리 외 추가 발생 금리 전액을 회사에서 부담하는 파격적인 조건을 내거는 등 열띤 분양전쟁을 치르고 있다. 건설사들이 합동분양을 진행할 경우 건설사 입장에서는 여러 개의 단지가 비슷한 시기에 공급된다는 면에서 여론의 이목을 집중시키는 효과를 얻을 수 있으며, 광고비용을 절감할 수도 있다. 수요자 측 입장에서는 폭넓은 선택권을 통해 각 단지의 장점들을 비교ㆍ결정할 수 있으며 건설사들의 눈에 보이지 않는 경쟁으로 저금리혜택 및 분양가 인하 등의 실속을 챙길 수 있는 기회도 늘어나게 된다. 이와 더불어 건설사들의 옵션이나 마감재 등의 질 또한 높아질 것으로 보인다. 반면 합동분양은 공급과잉 현상으로 인한 미분양 위험이 높다는 단점을 안고 있다. 그러나 이러한 취약점 보다 합동분양으로 인한 시너지 효과가 더욱 클 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
수장교체로 불황돌파
▲ 주택ㆍ건축시장 불황에 시달리는 건설사들이 틈새사업으로 활로찾기에 나서 주목된다. 중소형사들은 물론 대형사들도 불황을 극복하기 위해 지식산업센터 건립, 산업단지 개발, 소형임대주택 사업 등에 적극 나서고 있는 것이다.
경영진 교체로 주택시장 장기 침체를 돌파하려는 움직임도 속속 엿보이고 있다. 지난 3월 31일 건설업계에 따르면 현대산업개발은 최동주 전임 사장의 급작스러운 사임에 따라 박창민 영업본부장을 대표이사 사장으로 선임했다. 현대산업개발은 국내 공공부문은 물론 민간부문 등에서 두루 폭넓은 경험과 성과를 일궈낸 박 사장을 통해 시장 불황을 극복한다는 전략이었다. 박 신임 사장은 1979년 현대산업개발에 입사해 대전월드컵축구경기장과 경기 용인 죽전 및 덕소 아이파크아파트 현장소장, 남부지사장, 영업본부 재개발 담당 중역 등 공공 및 민간 부문의 현장 경험을 두루 갖췄다는 게 회사 측의 설명이다. 박 사장은 현대산업개발의 주력사업지인 부산 해운대 아이파크 개발을 주도한 것은 물론 경기 수원의 민간도시개발사업지구인 아이파크시티 프로젝트 등에서 맹활약했다. 현대산업개발 관계자는“박 사장의 취임을 계기로 주택과 공공, 해외 등 각 분야에서 안정적인 포트폴리오 구축에 박차를 가할 것으로 보인다”고 말했다. 한화그룹은 지난 2월 김현중 사장을 대표이사 부회장으로 승진 발령해 계열사 가운데 위상을 높였다. 김 부회장은 대표이사 사장 시절 한화건설을 업계 상위권으로 도약시키고 해외시장 개척에도 큰 공헌을 했다. 김 부회장은 침체된 시장 상황을 극복할 수 있는 적임자로 평가받고 있다. 현대건설은 김창희 현대엠코 부회장을 대표이사 부회장에 선임, 김중겸 대표이사 사장과 투톱체제를 구축했다. 김 신임 대표이사 부회장은 현대차 재직 시절 20여년간 영업을 담당해 현장 영업력이 검증된 데다 2005년부터 현대엠코 수장을 맡아와 현대건설과 현대차그룹의 시너지를 극대화할 수 있는 적임자라는 평가를 받고 있다. 동아건설도 지난 2월 24일 건축ㆍ토목분야를 두루 섭렵한 이보근 건축사업본부장을 대표이사로 선임했다. 이 대표이사는 1982년 대우건설에 입사해 주택사업본부 임원, 푸르지오 서비스 대표이사를 지냈으며 2009년 12월부터 동아건설 건축사업을 총괄해 왔다. 고려개발은 지난 2월 18일 유장현 부사장을 대표이사로 선임했다. 유 대표이사는 대림산업 금융팀 팀장을 거쳐 2004년 고려개발로 자리를 옮긴 뒤 경영관리실과 관리지원본부 등에서 상무, 전무 등을 거쳐 2008년부터 부사장을 지냈다. 동양건설산업은 이길재 대표이사 후임에 최건 동양건설산업 사장을 신임 대표이사로 선임했고 한신공영은 태기전 대표이사 부사장을 대표이사 사장으로 승진 발령했다.
탈출구 마련 시급 건설업체들의 자금 사정이 갈수록 악화되면서 벼랑 끝으로 내몰리는 현상이 계속되고 있다. 때문에 탈출구 마련을 서둘러야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 전문가들은 건설산업 정상화를 위해 △ 자금 조달을 둘러싼 금융권의 전향적인 자세 △ 건설업체 간 활발한 인수 · 합병(M&A) △LH(한국토지주택공사) 조기 정상화를 통한 일감(도급 물량) 공급 △건설산업의 특성을 반영한 국제회계기준(IFRS) 조정 등을 주요 해법으로 제시하고 있다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은“지금 문제가 되고 있는 중견 건설업체들은 대부분 주택사업 비중이 높은 회사들”이라며“채권은행들이 주택경기 위축 등을 이유로 내세워 자금 회수에만 치중하지 말고 새로운 사업을 추진할 수 있도록 신규 자금을 지원해 숨통을 터줘야 한다”고 지적했다. M&A 등을 통한 건설산업의 체질 개선이 시급하다는 주장도 나오고 있다. 갈수록 일감이 줄고 있는 시장 규모에 비해 건설사 수가 지나치게 많기 때문인데, 이에 따라 일정 기간 부도를 유예해 주면서 부채를 줄여나가는 현행 기업개선작업 못지않게 활발한 M&A를 통해 시장에 과잉 진입한 건설사들이 자발적 구조조정으로 자생력을 키워야 한다고 전문가들은 지적한다. IFRS 적용 기준을 건설산업의 특성에 맞도록 현실화해야 한다는 지적도 끊이지 않고 있다. 김동수 한국주택협회 정책실장은“현행 기준으로는 아파트 분양한 뒤 계약자들로부터 받는 중도금 등이 모두 부채로 잡힌다”며“이런 식으로는 주택사업을 계속하기가 사실상 어려운 만큼 IFRS 기준을 국내 실정에 맞게 현실화해야 한다”고 지적했다. <NP>
