소득 양극화와 인구구성 변화로 인해 부동산 시장이 급변하고 있다. 주거 트렌드와 라이프 스타일도 바뀌고 있다. 특히 초고령화 사회와 저금리 저성장 시대의 도래와 함께 부동산 투자의 패러다임도 전환되고 있다. 향후 주택 시장은 1650만 명에 이르는 제1ㆍ2차 베이비부머 세대의 인구이동과 도심 회귀현상, 소득감소, 주거문화 등에 따라 크게 달라질 것으로 보인다. 올해 부동산 전망과 전략에 대해 알아보자.
세 번 째 계속되는 정부의 부동산 대책
▲ 정부가 발표한 5ㆍ1 부동산 대책에도 불구하고 서울 집값은 5주 연속 하락세다. 대책의 초점이 건설사 지원에 맞춰진데다, 1주택자에 대한 양도세 감면 요건 완화 역시 단기적으로 집값을 끌어올리기 어려워 보인다는 게 부동산 전문가들의 평가다.
부동산 시장 침체의 골이 깊어지면서 부동산을 통한 재테크 열기가 한 풀 꺾였다.‘집값이 더 떨어진다’는 인식이 확산돼 집을 사려는 사람은 줄었고 전세 수요는 늘어만 간다. 주택 건설업체들 사정은 갈수록 악화돼 주택 업계와 주택 시장의 앞날은 불투명하다. 이른바‘부동산 시장 대세 하락론’이 퍼져가는 중이다. 그러나 외환위기 때나 2008년 글로벌 금융위기 때도 주택 시장은 빈사 상태에 빠졌다가 이내 회복한 경험이 있다. 때문에 부동산 투자를 생각하는 이들은 앞이 캄캄하다. 이 같은 상황에 지난달 정부는 5ㆍ1 부동산 대책을 내놨다. 그런데 시장의 반응은 싸늘하기 그지없다. 주택시장 활성화를 위한 3번째 부동산 대책인 이번 5ㆍ1 부동산 대책 역시 큰 성과를 거두기는 어렵다는 반응이다. 1~2월 부동산 대책은 전셋값 급등에 대응하기 위한 조처였다. 소형ㆍ임대 주택 건설자금과 전세자금 지원 한도를 확대하겠다는 것이 주요 내용이었다. 민간 임대사업자를 위한 규제 완화도 포함했다. 3월 22일에는 주택거래 활성화 방안을 들고 나왔다. 민간 택지에 건설하는 주택에 대한 분양가상한제 폐지를 추진하고, 2011년 말까지 취득세를 50% 감면한다는 내용이었다. 이번 5ㆍ1 부동산 대책에서는 한발 더 나아간 세제 감면 조처가 나왔다. 서울과 경기 과천, 수도권 5개 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동)에서 1세대 1주택자가 2년간 실거주 요건을 충족하지 않아도 양도소득세를 내지 않도록 한 것이다. 지금은 3년을 보유하고 2년을 거주해야 비과세를 해주었는데, 2년 거주 요건을 없앴다. 2004년에 2년으로 강화했던 거주 요건을 7년 만에 폐지한 셈이다. 이로써 거주할 의사 없이 투자 목적으로 아파트를 구입할 투자자들은 집값이 오를 경우 큰 이득을 보게 되었다. 또한 5ㆍ1 부동산 대책에는‘PF(프로젝트 파이낸싱) 정상화 뱅크’를 세워 금융 지원을 하는 내용이 포함되어 있다.‘PF 정상화 뱅크’는 회생 가능한 PF 사업장을 선정해 채무 재조정과 신규자금 지원 등으로 이를 정상화시키는 작업을 수행할 예정이다. 먼저 금융기관이 건설사 등에 대출한 1조원 상당의 부실채권을 5000억 원에 매입하기로 했다.
수요자들의 낮은 기대심리
사실 연이어 발표된 부동산 대책의 실효성과 금리인상 등 시장 변수들로 인해 주택시장을 바라보는 수요자들의 기대심리가 높지 않아 이번 정부의 대책에도 시장의 움직임은 크지 않을 것으로 전문가들은 평가한다. 최근 주택거래를 위한 수요자들의 움직임도 찾아보기 힘들다. 무엇보다 주택 거래가 이뤄지려면 집값이 올라야 하는데 주택거래가 부진함에 따라 집값 상승에 대한 기대도 낮아져 수요자들의 거래 관망세를 보이고 있기 때문이다. 실제 부동산정보업체 부동산114에서 발표한‘2011년 2/4분기 주택거래소비자인식조사’에 따르면 수요자들은“향후 6개월 동안 집값 회복세가 크지 않을 것”이라고 내다보는 등 주택시장 회복에 대한 기대심리는 낮아지고 있다. 실제로 5월 20일을 기준으로 집값이 오른 서울지역 자치구는 한 곳도 없는 것으로 나타났다. 서울 내 전체 25개 구가 일제히 보합 또는 하락세를 기록한 경우는 작년 10월 8일 이후 32주 만이다. 더욱이 주택담보대출 금리 인상, 5차 보금자리지구 발표 등 주택시장에 악재가 겹치면서 매수세 실종, 거래급감을 심화시키고 있다. 지난달 20일 부동산정보업체 닥터아파트가 5월 13일부터 5월 19일까지 한 주간 서울ㆍ경기ㆍ인천 지역 아파트 매매 및 전세가를 조사한 결과, 서울 아파트값 매매변동률은 -0.03%로 집계됐다. 가장 하락 폭이 큰 강동구(-0.21%)는 11주째 내림세를 기록했다. 이어 마포구(-0.08%), 송파구ㆍ동대문구(-0.07%), 관악구ㆍ금천구(-0.06%), 용산구ㆍ구로구(-0.04%), 강남구ㆍ양천구ㆍ도봉구(-0.02%) 등 총 14개 자치구의 매매값이 일제히 하락했다. 광진구 등 나머지 11개구는 보합세를 띄었다. 정부의 5.1대책이 발표된 지 보름이 넘게 지났지만, 매수ㆍ매도 심리가 위축 되다 보니 관망세가 짙어지며 저렴한 매물만 간간히 거래되고 있는 실정이다. 특히 강동구는 재건축 단지들의 아파트값이 줄줄이 떨어졌다. 5차 보금자리에 강일 3ㆍ4, 고덕지구가 후보예정지로 채택되면서 매수자 문의가 급감, 시세 하락을 부추긴 탓이다. 상일동 고덕주공6단지 69㎡가 5250만원 급락한 6억 7700만~6억 9500만원, 둔촌동 둔촌주공1단지 52㎡가 1000만원 내린 6억3000만~6억5000만원이다. 강남구 개포동 개포주공도 매매가가 하락했다. 반면 전셋값은 주간변동률 0.03%를 기록, 소폭 상승했다. 동대문구(0.11%)를 필두로 송파구ㆍ강동구(0.09%), 동작구ㆍ관악구(0.07%), 마포구(0.06%), 강서구ㆍ성동구(0.05%), 영등포구ㆍ노원구(0.03%) 등 총 14개 자치구의 전세가가 올랐다. 나머지 11개구는 보합세를 기록했다. 동대문구는 수요대비 전세공급이 달리면서 상승이 이어졌다. 제기동 한신 83㎡가 1000만원 올라 1억 7000만~2억원, 141㎡가 1500만원 뛴 2억 2000만~2억6000만 원선이다.
거품만 키울까 걱정인 부동산 대책
▲ 5월 1일 부동산 대책을 발표하는 정종환 국토해양부 장관.
연이은 정부의 대책을 두고 대다수의 전문가들은 발표로만 끝나거나 혼란을 거듭한 뒤에야 겨우 수습되는 아마추어 대책이라고 했다. 한 전문가는 이번 5ㆍ1부동산 대책을 두고“양도세 거주 요건 폐지는 한마디로 국민들 보고 투기에 나서라는 신호”라며“정부가 세금 걱정이 없으니 투기꾼들에게 마음 놓고 집을 사라고 부추기고 있다”고 비난했다. 사실 수도권과 지방 주택 거래의 물꼬를 트겠다는 정부의 순진한 의도에도 불구하고 가장 큰 수혜 지역은 서울 강남이 될 가능성이 높다. 1가구일 경우 양도세가 면제되기 때문에 이왕 집을 산다면 투자 가치가 높은 강남 집을 산 뒤 3년만 묻어두면 되기 때문이다. 부동산 1번지 박원갑 연구소장은“거주요건이 폐지되면 지방에서 강남 등지로의 상경투자가 늘어날 수 있다”며“특히 서울은 강남ㆍ북을 막론하고 주택이 투자 상품화 될 수 있다”고 말했다. 박 소장은 이어“현재는 집값이 안정돼 투자수요가 크게 늘진 않겠지만 주택시장이 나아지면 재건축 등에 투자하려는’치고 빠지기’수요로 인해 가격 변동성을 키우는 요인이 될 것”이라고 덧붙였다. 이러한 예상대로 서울 강남 재건축 시장에서는 미약하나마 반응이 나타나고 있는 모습이다. 강남과 송파, 강동 일대의 재건축 추진 아파트 단지에서는 최근 경기 침체로 내렸던 매도 호가를 다시 올리는 소유자들이 늘고 급매물을 중심으로 조금씩 거래 건수도 증가하고 있다. 잠실동 P공인 대표는“호가가 전 평형에서 2000만~3000만원씩 올랐고 그동안 거주요건을 채우지 못했던 소유자들의 문의 연락이 많이 오고 있다”며“급매물들은 다 팔린 상태”라고 말했다.
부동산에 안전자산은 기대할 수 없어..
앞서 언급했듯 강남권에서만 미미한 변화가 있을 뿐 대부분의 부동산 시장은 변화를 보이지 않고 있다. 때문에 투자자들은 막막하기 그지없는 상황이다. 때문인지 올해 부동산시장을 바라보는 전문가들의 시선은 차갑다. 박원갑 부동산1번지 부사장은 자신의 책 <부동산 미래쇼크>에“부동산에서 안전자산은 없다”고 잘라 말한다. 그는“부동산시장이 자산화 됨에 따라 변동성이 일상화됐다”면서“부동산은 안전자산이 아니기 때문에 보수적이고 체계적으로 위험을 관리할 필요가 있다”고 주장했다. 그는 현재 부동산시장을 롤러코스터 장세, 혹은 밭고랑 장세로 표현한다. 변동 폭은 크지만 큰 폭 내에서 크게 벗어나지 않는다는 것이다. 다른 전문가들 역시 안전한 부동산 상품에 대해‘뾰족한 해답은 없다’고 설명한다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 부동산 상품 중 관련 가장 안전한 자산이 무엇이냐는 질문에“굳이 꼽자면 청약저축통장”이라고 답한다. 그만큼 부동산에서 안전자산은 없다는 의미다. 하지만 자산규모가 큰 이들에게 부동산은 안전자산으로 인식되고 있다. 특히 강남부자들이 안전자산으로 삼고 있는 것은 다름 아닌‘빌딩’인 것으로 나타났다. 강남의 대형 아파트를 소유하고 있는 다주택자들이 최근 집을 정리하고 20~30억원대 건물에 투자하는 경향이 커졌다는 것은 이를 반영한다. 주택에 더 이상 매력을 느끼지 못하는 강남 부자들은 보유한 주택 여러 채를 처분해 똘똘한 건물 한 채를 구입하고 있는 것이다. 또 1~2억원대 규모로 개인들이 투자했던 오피스텔이나 도시형생활주택은 환금성에 따라 안전도가 달라지기도 한다. 시장이 호황일 때는 상관없지만 불황일 때는 옥석이 갈린다는 것이다. 입지가 좋은 상품은 거래가 많은 반면 입지가 나쁘면 거래가 끊기기 마련이다. 정태의 부동산써브 연구원은“자산가들에게는 랜드마크 투자가 그나마 안전한 투자처”라며“랜드마크는 상승 흐름이 꺾이더라도 가격 하락이 덜 한 곳”이라고 말했다. 수요자가 많이 몰리는 곳이거나 희소적 가치가 있는 경우 안전한 부동산 자산으로 볼 수 있다는 의견이다. 부동산 안전자산에 투자하려면 가격이 다소 높더라도 좋은 입지를 선택해야 하는 이유다.
정부의 대책을 이용한 투자~노려라!
정부의 대책이 시장에 큰 영향을 미치지 않고 있음은 분명하지만, 역으로 정부 대책을 이용한 투자에도 관심을 기울여야 한다. 전문가들은 이번 정부의 대책 이후 거주요건이 폐지된 지역의 급매물을 저렴하게 매입하거나 갈아타기로 활용할 것은 조언한다. 또 늘어날 것으로 예상되는 보금자리주택도 내 집 마련 기회로 꼽고 있다. 부동산1번지 조민이 팀장은“1주택자 양도세 비과세 요건이 완화되면서 양도차익이 상대적으로 큰 중대형 고가주택이나 재건축 아파트 등의 매물이 나올 것으로 예상된다”며“물건이 많아질 경우 일시적인 가격 하락으로 이어질 수 있는 만큼 급매물 위주로 입맛에 맞는 매물을 노리는 게 바람직하다”고 말했다. 그는“공공부문에서 부실PF사업장을 인수해 보금자리주택으로 공급하면 시세보다 저렴한 보금자리주택이 늘어나게 되는 만큼 보금자리 물량을 노려보는 것도 한 방법”이라고 덧붙였다. 부동산써브 함영진 실장은“수도권은 최근 총부채상환비율(DTI) 부활과 금리인상으로 매수세가 줄면서 가격조정이 이루어지고 있기 때문에 강남권과 한강권, 도심 지하철 역세권 등의 급매물을 적극 노려볼 필요가 있다”며“시세차익에 대한 기대가 미미한 외곽지역에 주택을 소유하고 있다면 이번 기회에 이런 지역으로 갈아타기 하는 것도 한 방법”이라고 조언했다. 함 실장은“전통적인 인기지역인 서울 강남권 등지의 보금자리주택과 도심 재개발·재건축 일반분양 물량, 지하철역세권 등의 이른바‘똘똘한’아파트로 내 집 장만에 나서는 것이 현명하다”고 설명했다. IBK기업은행 PB센터 김연화 부동산팀장은“5ㆍ1대책이 투자수요를 촉진하는 계기가 될지는 지켜봐야 한다”면서도“실수요자들은 올해 말까지 취득세 50% 감면 혜택과 양도세 비과세 요건 완화 혜택을 동시에 누릴 수 있는 올해를 내 집 마련 기회로 삼을 만하다”고 말했다. 또 유엔알컨설팅 박상언대표는“규제가 완화되면 사업자들도 투자메리트가 높아져 공급이 다소 늘어날 것으로 보인다”며“특히 신혼부부 중심으로 임대수요가 늘어날 것으로 보여 임대수익형 상품으로 유망하다”고 강조했다. 도시형생활주택은 전용면적 20㎡ 이하의 경우 1가구 2주택에 포함되지 않는 만큼 투자매력을 높이고 있다. 또 정부대책을 활용한 재테크 방법에 대한 언급도 유심히 봐야 할 것이다. 집을 사려는 사람들도 올해 말까지 3ㆍ22대책의 일환으로 나왔던 취득세 50% 감면이 국회에서 통과됐기 때문에 올해 말까지 집을 구입하면 이 혜택을 볼 수 있다. 하지만 매입하려는 주택이 공시가격 기준 9억원 초과냐, 그 이하냐에 따라 취득세가 달라지기 때문에 세금을 조금 더 줄이려면 9억원 이하의 집을 구입하는 게 유리하다. 국민은행 원종훈 세무사는“주택을 구매하고자 하는 실수요자들은 올해 말까지 주택을 구입하면서 9억원 이하의 집을 사면 그렇지 않은 것보다 세금 혜택을 좀 더 받을 수 있다”고 설명했다. 아울러 집을 매각하는 사람들도 2년 거주에 대한 부담이 없고 3년만 보유하면 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문에 매각에 대한 부담이 많이 줄어들었다는 진단이다. 9억원 이하의 집을 보유하고 있는 경우 매각하면 양도세 부담이 없고 9억원 이상의 집을 보유하고 있는 사람들이 집을 팔아도 세금혜택이 크게 줄어들기 때문이다. 원 세무사는“팔려는 집이 9억원을 초과할 경우 고가주택이기 때문에 어느 정도의 양도세가 부과되는 것은 피할 수 없지만 장기보유특별공제를 활용하면 세금을 줄일 수 있다”면서“장기보유특별공제는 1년에 8% 공제되기 때문에 보유기간이 늘어나면 그만큼 세금을 더 줄일 수 있다”고 말했다.
다양한 정보를 취합해 투자해야 해
지난달 열린 서울머니쇼에서 국내 부동산 분야 전문가들이 총출동해 부동산 시장 현황을 짚어보는 자리가 마련되었다. 이 자리에서 이남수 신한은행 부동산팀장은 주택, 상가, 오피스, 오피스텔, 도시형생활주택, 토지 등에 대한 투자를 전망했다. 이 팀장은“근래에 주택시장 침체와 전세난으로 오피스텔에 대한 관심이 높아져 과거에 오피스텔 인기가 최고조에 달했던 2005년보다 분양가가 8% 상승했다”며“오피스텔 매매가격이 올랐지만 수익률은 상대적으로 저해돼 작년 말 기준 수익률은 전국은 6.28%, 서울 지역은 5.73%에 그쳤다. 때문에 오피스텔 투자는 시세차익 보다는 임대수익을 따져본 뒤 해야 하고, 사전에 주변 임대시장 동향과 입지조건 등을 충분히 검토하라”고 조언했다. 또 전영진 베스트하우스 대표는“판교와 분당신도시를 빼면 신도시에 대한 선호도가 크게 높지 않기 때문에 구도심의 가치는 여전히 높고, 결국 재개발ㆍ재건축 단지를 주목할 필요가 있다”며“재개발ㆍ재건축 단지에 관심을 둔 투자자는 위치를 고를 때 사업성과 해당 주민들의 의견 일치 여부, 해당 지역 개발에 대한 당국의 방침 등을 고려하라”고 강조했다. 또 그는 반포ㆍ개포 주공아파트, 여의도 재건축 대상 단지들, 강남 핵심 지역 단지들, 한강변 단지 등을 비교적 투자할 만한 단지로 소개했다. 또 강만수 한국부동산자산관리협회 회장은“노후자금을 안정적으로 조달하는 가장 좋은 재테크 방법은 상가 투자”라며“20~30대는 아파트, 30~40대 재개발ㆍ재건축, 40~50대 오피스텔ㆍ도시형생활주택, 50~60대는 상가빌딩에 투자하라”고 강조했다. 자산을 늘려 고정임대수익뿐만 아니라 시세차익도 거둘 수 있는 상가 투자로 확대해야 한다는 소리다. 고종옥 코쿤하우스 대표는 앞으로 1인 가구 증가로 고시원과 원룸 수요가 확대될 것이라 강조했다.
가계 자산의 90%가 부동산 부동산 자산관리가 중요하게 인식되고 있다. 2006년 이후 침체된 부동산시장에서 리스크 관리에 대한 중요성은 어제 오늘 일이 아니다. 무리한 대출로 인해‘하우스푸어’가 되기도 하고 결국 다시 무주택자로 전락하는 일도 벌어진다. 부동산 자산은 가계 자산의 큰 틀을 차지하는 중요자산이다. 한 여론조사에서 가계 자산의 90%가 부동산이라고 할 정도로 부동산이 자산에 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산 자산 관리가 중요한 이유다. 특히 작년에 이어 올해는 부동산시장의 여러 변수로 인해 투자 위험성이 높아진 상황이다. 때문에 무엇보다 미래 시점의 투자를 결정지을 수 있는 보다 전문적인 분석과 공부가 필요한 시점이라고 할 수 있다. 어떤 것도 불확성 시대에는 철저한 준비가 필요하겠지만 부동산 투자는 더욱이 위험과 수익에 대한 합리적인 판단이 투자의 주요 관건이 되고 있다. 단기적인 시각 보다는 장기적인 시각으로의 투자가 필요한 때이다. <NP>
