현장르포-아현동 재개발 실태

「서울 마포구 아현동 마포로 주변에 490여가구 규모의 아파트단지가 들어선다. 서울시는 지난 17일 열린 건축위원회에서 아현1-3구역 주택재개발정비사업 계획안을 조건부로 통과시켰다고 18일 밝혔다. 이에 따라 아현동 85번지 일대 1만8937㎡ 대지 위에 용적률 268%를 적용, 지하 3층~지상 29층 아파트 6개동 492가구를 짓게 된다. 이중 임대아파트는 84가구다. 규모별로는 59㎡형 155가구, 84㎡형 239가구, 109㎡형 98가구 등이다. 대상지는 마포로(45m도로)에 접해 있고 사업지 주변에 지하철 5호선 애오개역, 지하철 2호선 아현역 및 아현초등학교, 아현중학교, 마포경찰서 등이 위치해 있다. 사업지 주변과 어우러지는 지형순응형 배치 및 주민들간의 화합을 증대할 수 있도록 중심광장 및 피로티로 개방되는 공공보행통로를 계획한 것이 특징이다. 2013년 9월 착공, 2015년 12월 완공예정이다.」
▲출처: 연합신문

‘재개발’ ‘뉴타운 건설’, 누구를 위한 것인가?

현재 서울 수십 개 지역에서 재개발 사업이 진행되고 있고, 재개발구역 지정이 발표된 뒤 이사를 온 세입자가 무려 35만 명에 달한다고 한다. 집값이 턱없이 오른 탓에 주거이전비를 받아도 마땅히 살 집을 구하기 어려운데, 조합에서는 그 돈마저 주지 않으려고 머리를 굴린다. 정부와 지자체도 이들 편이다. 현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상) 2항에는“사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.”고 되어 있다. 주거이전비 지급기준일은 재개발조합이나 국토해양부에서 정한 개발계획이 알려지는 시점인 정비구역지정 공람일이 아니라 개발사업이 확정되는 시점인 사업시행인가일로 보는 것이 타당하다. 그런데 대부분의 재개발조합은 여태껏 정비구역지정 공람일을 기준으로 잡아 주거이전비 지급 범위를 줄이기에 급급하고 있다. 쫓겨나는 것도 억울한데 주거이전비 조차 못 받다니. 조합측은 정비구역지정 공람일이 아닌 사업시행인가일로 기준을 잡으면 보상을 노린 세입자들이 무분별하게 유입될 것이라며 극렬 반대하고 있는데, 이는 억지 논리다. 우선 정비구역 지정 공람일은 예정 고시에 불과해 향후 중단되거나 보류될 수도 있는 불확실한 날짜기준이다. 만일 거주를 위장하는 세입자가 있다면 지급기준일 변경이 아닌 자격심사를 통해 해결책을 찾으면 된다. 또한 정비구역지정 공람일 당시 대부분의 재개발지역에서는‘정비구역지정’이라는 펼침막 하나 정도가 걸리는 게 고작이고 제대로 홍보되는 경우가 없다. 또 이 시점을 기준으로 주거이전비를 보상받을 수 있다는 최소한의 정보 또한 제공되지 않기는 마찬가지다. 심지어 어떤 집주인은 지정 공람이 된 이후에 세입자를 받으면서도 재개발계획이 없는 곳이라고 말한 경우까지 있었다. 대부분의 세입자들은 정작 이러한 사실을 아무것도 모르고 있다가 나중에 사업시행인가가 나고 이주가 시작되는 시점에서야 이를 알게 되지만, 아무런 대책 없이 억울하게 쫓겨나는 게 다반사다.

“내 집 놔두고 왜 쫓겨나야 하는지...”

재개발 구역 주민들의 시름이 깊어간다. 사연인 즉 아파트가 새로 들어선다 해도 도저히 입주할 방도가 없어 동네를 떠나야 한다는 것이었다. 분양가가 문제였다. 원래 살던 주민들의 집에 대해 3.3㎡당 9백만 원의 평가(보상)를 받았는데 아파트 분양가는 3.3㎡당 1천 5백여 만원에 책정된 것이다. 시공사 측은 다른 구역보다 세대수가 많은 탓에 어쩔 수 없다는 입장이지만 대부분 작은 집에서 살던 주민들로서는 보상을 받는다 해고 가장 소규모인 82.5㎡에 입주하려면 그 엄청난 차액을 감당해내기 힘든 상황이다. 실제로 80년대 초반 53㎡의 땅에 3층집을 지어 온가족이 모여 살던 A씨의 경우 층수는 인정받지 못하고 건물에 대한 가치를 포함하여 2억6백만 원의 평가를 받았다. 그는 가족이 많아 최소한 108.9㎡에는 입주하려 했지만 3억이 넘는 차액을 마련할 길이 없다며 발을 동동 굴렀다.“남들 좋은 집에 살게 하려고 내땅 내주고 쫓겨난다”는 그의 하소연이 예사롭지 않게 들린다.
“멀쩡한 집을 왜 철거하는지 사실 아직도 잘 모르겠어. 자네는 아나?”“이거 다 부수고 아파트 지으려고 그러는 거 아냐. 아파트 지어도 여기 살던 사람 열이면 아홉은 못 들어와. 쫓겨나는 거지.”서울 마포구 아현뉴타운 3구역 현장. 골목골목마다 들어선 주택과 가게들 뒤편으로 민둥산처럼 휑한 공사현장이 한 눈에 들어온다. 군데군데 파란 장막이 처져 있지만 근로자나 굴삭기 등이 움직이는 모습은 찾기 힘들다. 2009년 11월 마포구가 3구역에 대해 착공을 승인했지만 2년여가 지난 지금도 공사는 제자리걸음이다.
마포구 아현동 1-3구역은 그나마 나은 형편이다. 前 조합원을 상대로 벌이고 있는 재판이 승소할 기미가 보이기 때문이다. 그러나 그들의 사정도 크게 다르지는 않다. 20년 째 아현동에서 살아왔다는 B씨는“보증금 25만원에 월세 5만원으로 시작했어요. 이제 겨우 내집 장만해서 세도 놓고 오순도순 살아보나 했는데...”라며 눈시울을 붉혔다. 그녀의 집은 2억원 정도의 판정을 받은 상태이나 실상은 그렇지 않다. 다가구 주택인 그녀의 집에 살던 세입자들의 전세금은 계산에 들어있지 않은 것.“아현동이 아니면 이 입지에 이 가격에 어떻게 우리식구 다 같이 삽니까? 평생을 피땀 흘려 서울바닥에 겨우 내 집 장만 해놨더니 이제 와서 땅만 내놓고 나가라고 하네요.”외에도 그녀가 들려주는 얘기는 가히 충격적이었다.“옆 동네에 사시는 할아버지는 차액이 뭔지도 모르고 이전보상비가 뭔지도 모르고 그저 용역 깡패놈들이 주는 밥통이며 전기 주전자를 받아들고 도장을 찍었대요. 글도 모르시는 분인데 설명도 안 해주고.. 그저 잠시 다른 동네에 가 있으면 새집을 짓고, 그러면 다시 정든 동네에 들어와 살 수 있을 줄 알았는데 그게 아니었던 거죠. 멀쩡히 당신 집에서 살다 이제는 자식들에게 월세를 구걸하게 생겼어요. 다시 돌아오지도 못하고 내 집도 없다는 사실을 아시곤 화병으로 쓰러지셨어요.”

“다시 아현동으로 돌아 오고 싶지만...”

공사장 주변을 둘러싼 임시 담벼락 바로 앞에는 문방구며 미장원, 구멍가게가 늘어서 있다. 주민들 서너 명이 가게 앞 평상에서 이야기를 주고받는다. 아현동에서만 20년을 살았다는 한 할머니는 지난 해 12월 정든 동네를 떠나 창신동으로 이사했다. 집주인이 쥐어준 900만원 상당의 이주비를 받고서야 겨우 월세 20만 원짜리 방 한 칸을 구했다고 했다. 다니던 교회나 친구들이 아현동에 있어 매일 이 곳으로 놀러오지만 다시 이 동네로 돌아올 생각은‘언감생심’꿈도 못 꾼다고 했다. 실제로 뉴타운 지역은 원주민들의 재정착률이 낮아 문제가 되고 있다. 뉴타운 사업의 첫 시작을 끊은 은평, 왕십리, 길음 등 시범뉴타운에서의 재정착률도 20%가 채 되지 못했다. 주민들의 3분의 2이상이 뉴타운 사업으로 다른 지역으로 내몰리게 되는 것이다. 아현동 뉴타운 주민들이 우려하고 있는 것도 이 부분이다. 주민들 대다수가 이 지역에만 수십년을 살던 서민층이 대부분이라 수억원 대에 달하는 분담금을 낼 형편이 안 된다. 다세대 주택에 세 들어 살던 세입자들의 상황은 더 난감하다. 철거가 진행되면서 아현1동에 살던 세입자들은 2동으로 옮기고, 2동 철거가 시작되면 다시 3동으로, 그 다음은 외곽지역으로 옮겨가는 식이다. 이 과정에서 이주수요가 몰리다 보니 전월세 가격도 많이 올랐다. 인근 중개소 관계자는“보증금 500만원에 월세 20만원 하던 방이 1년 만에 보증금 500만원에 월세 40만원으로 올랐다. 예전에는 월세 10~15만원하던 방도 수두룩했는데 지금은 찾아보기 힘들다. 철거주민들이 이 근방으로 이사하다보니 옆동네인 대현동 인근도 방값이 오르는 추세다.”라고 말했다. 다행히 지난 10월 15일 서울행정법원이 뉴타운 재개발지역 세입자에게 희소식이 될 만한 판결을 내렸다. 흑석동 뉴타운 지역 세입자들이 재개발조합을 상대로 낸 주거이전비 지급소송에서 세입자들이 승소한 것이다. 이들은 모두 정비구역지정 공람일이 지나 이사 온 사람들이다. 이번 판결로 인해 전국 수백 군데의 재개발지역 미보상 세입자들의 주거이전비 지급소송에 한줄기 희망이 생겼다. 주거권은 헌법에 명시된 국민의 기본권이다. 그럼에도 세입자를 비롯한 서민들의 주거권은 점점 퇴보해왔다. 세입자를 보호하기 위한 최소한의 장치조차 재개발조합의 임의적 법 적용과 관계기관의 방치로 더욱 후퇴했다. 사실 몇 푼의 주거이전비를 받아도 원래 살던 집만큼의 주거 공간을 구하는 것은 거의 불가능하다. 그리고 이들의 권리를 최소한이나마 보장해주는 비용은 개발로 인한 전체 이득에 비하면 새발에 피다. 그럼에도 돈 한 푼이 아깝다고 아우성치며 세입자 주거이전비 소송을 돕는 정당 사무실까지 난입해 행패를 부리는 사람들이 있고, 정부와 지자체는 이를 비호하고 있다.

“어차피 할 것이면 차라리 빨리 해버려 나 좋으라고 하는 것도 아닌데”

아현3구역은 아현동 뉴타운 최대 규모인 3000여 가구가 건립되며, 올해 하반기(7~12월) 공사에 들어가 오는 2014년 입주가 이뤄질 예정이다. 철거 및 공사가 신속하게 진행되지 않다보니 남은 빈 집과 공터가 흉물스럽게 남아있는 것도 문제다. 일부 공사현장이 슬럼화되거나 우범지대로 변한 것이다. 지나가던 한 주민은“일단 공사에 들어갔으면 빨리 지어야 되는 거 아니냐. 땅 파헤쳐놓은 상태로 몇 년째 방치해 놓다보니 지나다니기도 무섭다. 밤이 되면 도둑도 자주 든다는 흉흉한 소문까지 나돈다.”라고 설명했다. 아현동 뉴타운을 돌아나와 도로 하나를 건너면 웨딩타운과 가구거리가 들어서 있는 북아현동 뉴타운이 나온다. 이 지역은 올해부터 단계적으로 착공에 들어갈 예정으로 현재 대부분의 철거가 진행돼 남아있는 가구는 50여 가구 정도에 불과하다. 2003년 아현동 뉴타운이 지구지정 된 지 2년 뒤 맞은 편 북아현동 뉴타운도 뉴타운재개발 지구로 지정됐다. 먼저 사업이 진행된 아현동 뉴타운 일부 구역에서 조합장 비리 문제로 사업이 더디게 진행되는 사이 북아현동 뉴타운도 사업절차를 밟으면서 이 일대 세입자들의 주거상황이 더욱 악화됐다. 북아현동에 거주중인 한 주민은“맞은편 공사부터 좀 끝난 다음에 순서대로 공사를 해야 되는데 서로 경쟁적으로 사업을 시작하고 있다. 북아현동 뉴타운 사업이 더 빨리 끝날 거라고 얘기하는 사람도 있다. 다들 쫓겨나고 돈 있는 몇 명 집주인들만 신났다.”고 전했다. 뉴타운사업이 완료되는 2015년경이면 108만8000㎡ 규모의 아현동 뉴타운은 최대 1만8500가구의 대규모 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다. 63만㎡의 북아현동 뉴타운 역시 3개 구역으로 나뉘어져 총 8600가구의 아파트촌으로 변신한다. 한 무리의 아주머니들이 지나가는 말로 얘기한다.“이거를 서민용아파트로다 지어가지고 좀 싸게 공급하면 모를까 여기 주민들 한 100명에 10명 살 수 있을랑가.”“절대로 그렇게는 안 될거다. 여기가 역세권이고 환경이 좋아서 아파트도 비싼 아파트 들어온다고 하던데...”

졸속행정 바로잡을 방도는 없나

전국에서 동시다발적으로 추진되는 재개발 과정에서 불거지는 지방자치단체의 졸속 행정과 재개발 조합의 횡포에 법원이 잇단 제동을 걸고 있다. 지자체가 상위법령을 벗어나면서까지 무리하게 조례를 완화해 재개발 및 정비 구역을 지정하거나 조합이 정확한 정보를 제공하지 않고 조합원들에게 동의서를 강요하는 등 갈등이 속출하는데 법원이 나선 것이다. 야당과 시민단체들은 이번 기회에 관련법을 손질해 재개발사업에 관련된 행정 절차를 쇄신하자고 주장하고 있다.
토지주택공공성네트워크와 민주당 김성순 의원은 14일 국회에서 공동 기자회견을 갖고“최근 재개발ㆍ재건축 과정에서 발생하는 법령 위반 등에 대해 법원이 제동을 거는 판결이 잇따르고 있으나 일선 지자체에서는 판례에 반하는 듯이 막개발을 종용하는 행정지도를 하고 있는 상황”이라며“법원 판례의 취지를 행정당국에서 적극 반영하는 한편 이에 관련한 입법활동과 국정감사를 진행할 것”이라고 밝혔다.
민주사회를 위한 변호사 모임의 권정순 변호사는 재개발사업의 진행 단계별로 발생하는 갈등에 대한 법원 판례를 소개했다. 그는“시공사와 조합, 지자체가 사업지연에 따른 금융비용 증가와 개발 이익 등을 앞세우면서 급하게 사업을 추진하고 있다”며“법원 판결 이후에도 지자체나 조합 등은 태도를 돌리기보다는 무리한 방법을 동원해 재개발을 다시 추진해 크고 작은 행정력의 낭비와 사회ㆍ경제적 손실이 이어지고 있다”고 비판했다. 권 변호사는“각 지자체는 법원의 판단을 존중해 토지소유자 등에게 충분한 설명 후 정비사업이 진행되도록 감독하고 세입자들에 대한 대책 마련에도 소홀함이 없게 해야 한다”며“이를 위해서는 지자체가 국토해양부 등과 협의해 필요한 법령을 개정하고 관련 조례를 정비해야 한다”고 덧붙였다.
이주원 나눔과미래 지역사업국장은“서울뿐 아니라 지방의 1000여 곳이 넘는 재개발 지역 대부분에서 조합장의 비리나 무리한 재개발 추진 사례가 보고되고 소송도 끊이지 않고 있다”며“재개발에 관련된 법령을 개정하지 않으면 조합원들의 피해와 사회적 갈등은 더 늘어날 것”이라고 말했다. 이 국장은“서울 마포의 아현3구역의 경우 조합장이 100억 원대의 조합비를 횡령해 구속되고 시의원과 경찰ㆍ구청직원이 모두 뇌물을 받은 사실이 드러났고 왕십리1구역과 아현4구역 등에서도 조합임원의 횡령 사실이 드러났다”며“세입자들에 대한 주거이전비 문제 역시 끊이지 않고 있다.”고 덧붙였다. 이 국장은 또“이런 재개발 문제가 상징적으로 드러난 게 용산4구역에서 발생한 참사”라며“성매매 집결지가 있는 용산2구역 역시 재개발이 추진되면서 똑같은 문제가 터져 나올 우려가 제기되고 있는 상황”이라고 주장했다. 민주당 김성순 의원은“토지주택공공성네트워크가 밝힌 사례만 봐도 복잡한 절차가 필요한 재개발사업이 우리나라에서 얼마나 쉽게 진행되고 있는지를 알 수 있다”며“이런 사례는 다른 나라에서 찾아보기 힘들다.”고 말했다. 김 의원은“주거 문제는 사업 측면이 아닌 복지 측면에서 접근해 재개발 과정에서 서민들이 밀려나는 일이 없도록 해야 한다”며“앞으로 시민단체와 연계해 재개발ㆍ재건축 문제를 제도적으로 풀어나가기 위해 노력할 것"이라고 밝혔다.

현재 아현동 대개발 지역에는 조합과 비대위 간 팽팽한 줄다리기가 벌어지고 있어 평행선만 그리고 있다. 더 큰 문제는 앞으로도 뚜렷한 해결책이 보이지 않는다는 점이다. 지난달 나온 고등법원 판결을 놓고서는 조합과 비대위가 서로 자신들에게 유리한 결과라고 주장하는 해프닝도 벌어졌다. 이도저도 아닌 판결이 있을 수 있나. 어느 한쪽은 거짓말을 하고 있다는 뜻이다. 어느 편에 들어야 할지 몰라 주민은 혼란스럽다. 사업 지연으로 이자부담이 쌓이고 있지만 무작정 진행시키기도 어렵다. 바로잡을 것이 있으면 바로잡아야 뒤탈이 없다.
재개발ㆍ재건축에 관한 분쟁은 숙명과도 같다. 전 재산(집)을 걸고 벌이는 머니게임에 갈등이 없을 수는 없다. 서울 지역 곳곳에서 싸움이 벌어지고 있다. 누가 옳은지 판단이 힘들어 해결 방법을 찾기도 어렵다. 진부한 결론이지만 협상만이 서로 윈윈하는 길이다. 자존심을 걸고 싸워 봐도 상처만 남는다. 사업이 이만큼 진척됐는데 어느 한쪽의 일방적인 승리로 끝나기도 어렵다. 문제는 어떻게‘출구전략’을 세울 수 있는 지로 귀결된다. 결국 해당 지자체가 나서는 수밖에 없다. 공식ㆍ비공식 채널을 통해 조합과 비대위가 흉금을 터놓고 만나서 얘기할 수 있는 장을 만들어줘야 한다. 해당 건설사도 포함시켜 사업 전반에 관한 속시원한 결론을 내려줘야 한다. 주민도 냉정하게 최선의 길을 찾아야 한다. 거리로 뛰어나가기보다 차분하게 계산기를 두드릴 때다. <NP>

박소담 기자 psd0328@inewspeople.co.kr

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