2011년 경제의 가장 큰 화두였던 글로벌 경기 침체 이후 부동산 시장의 침체가 계속되고 있는 상황 속에 2012년 부동산 시장은 어떤 양상을 보이게 될까? 내년 경제 전망과 함께 부동산 시장에 대한 전문가들의 예상을 모아보았다.
2012년 부동산 시장 회복 어려워
경제 지표가 빠르게 회복하지 않는 이상 부동산 시장 회복으로 이어지는 것은 기대하기 어렵다는 주장이 강세이다. 이와 함께 전문가들은 내년에는 월세 전환 증가와 반전세 출현이 가속될 것으로 예상하고 있다. 또한 저가 주택시장이나 자금 부담이 작은 지방의 경우 소형 및 저가 중심의 매매 전환이 이어질 것으로 예상된다. 부동산 거래 침체와 아파트 및 선호지역의 수급 불균형으로 인해 2012년에도 전, 월세 등 임대가격 상승세는 이어질 전망이어서 서민들의 근심이 깊어지고 있다. 한편 매매가격 정체 상황에서 전세가격 비중이 높아진다면 매매 전환을 기대할 수 있을 것 같다. 2011년 12월 기준으로 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비중은 53%이며 ▲지방 65.362% ▲수도권 49.27% 등 상당 수준까지 높아졌다. 지방에 비해 수도권은 아직 전세 비중이 낮지만 국지적으로 실수요자들의 소형주택 매매 전환이 나타날 수 있겠다.
월세ㆍ전세 상승 지속전망
투자와 거주 수요의 증가로 월세 시장의 성장도 지속될 전망이다. 한 번에 목돈이 들어가는 부담보다는 전세금 외 일부 월세금액을 지불하는 반전세는 2012년에도 늘어날 전망이며 저금리로 인해 집주인의 월세 선호 현상이 지속될 것으로 예상된다. 월세 부담의 지속적인 증가 후에는 전세 비중 상승과 마찬가지로 현실적인 매매 전환 가능성도 점쳐볼 수 있겠다.‘2012년 주택ㆍ부동산시장 전망과 정책대안’에서 여의도 연구소의 관계자는“2012년도 분양 물량은 2011년 24만호보다 소폭 증가한 25만호 수준으로 예상된다”고 언급했고“인허가는 2011년도 38만호에서 큰 폭으로 증가한 45만호 선이 될 것”이라고 전망하며, 덧붙여 아파트 입주는 감소하여 수도권의 경우, 전년 수준인 11만 호, 지방은 6만 호 수준이, 주택입주는 수도권의 20만 호, 지방은 15만 호 선이 될 것으로 전망했다.
대한민국 노른자위, 강남은?
많은 강남지역 공인중개사들이 매매 가격이 약간 떨어질 것으로 판단하고 있다. 혹자는 투자 아이디어를 제공할 때 5분법으로 생각하라고 했다. 중개사들은‘1. 약간 오른다. 2. 움직이지 않는다. 3. 조금 떨어진다. 4. 많이 떨어진다’로 생각하고 있다. 대한상공회의소에서 기업인들을 대상으로 경기전망을 한 결과, 100점 기준 77이 나왔는데 이 수치대로라면 정부에서 경기 진작을 위해 분양가 상한제와 DTI 규제를 풀 것이고 미등기 전매를 한시적으로 풀어줄 가능성이 있다. 이렇게 될 경우 강남아파트 재건축 기준으로 순간적으로 1억은 가격이 올라간다. 2006년 12월부터 하락하던 집값, 특히 아파트는 가격이 상승하는 모멘텀이 될 수 있어 내년에는 집값이 많이 뛸 수도 있다. 대다수가 집값이 올라가지 않을 것이라고 맹신(?)하고 있기 때문이다. 강남공인중개사 설문조사 결과“내년 집값과 전셋값이 완만한 상승세를 보일 것”이라며“2012년 상반기가 내집 마련 적기”라고 진단했다. 투자 상품으로는‘오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산’과‘수도권, 역세권 소형 아파트’를 꼽았다
시민들,‘매매ㆍ전셋값 완만하게 오를 것’,‘최대변수는 대선’예상
시민들 중‘집값이 3~5% 안팎 소폭 오른다’는 응답자는 50%로 상승세를 예상하는 견해가 많았다. 전셋값이 5% 이상 오를 것으로 예상한 응답도 62%에 달했다. 특히‘2012년이‘내집 마련 적기’’라는 의견도 73%에 달했다. 한편 내년 부동산 시장의 최대 변수로는 총선과 대선 등 선거를 꼽은 응답이 51%로 가장 많았다. 또한 서민들을 위해 싼 값에 공급하는 보금자리주택의 정책적 취지에는 공감하지만 개선이 필요하다는 의견도 88%나 됐다. 시세보다 지나치게 낮은 분양가에 공급해 민간 아파트 공급 시장을 위축시키고, 주택 매수 기반을 약화해 거래 부진을 일으키며, 전세 시장을 불안하게 만드는 등 부작용도 만만치 않다는 이유에서다. 한경 베스트 공인중개사들은 대안으로‘보금자리주택 전용 59㎡ 이하 소형 주택으로 제한’,‘일반분양을 중단하고 공공임대 주택만 건설’등을 내놨다.
경부라인의 오피스텔을 팔아라
2012년 부동산 전망에서 빼놓을 수 없는 상품 중 하나가 오피스텔이다. 2011년도에 오피스텔은 부동산 시장 침체기에 수익형 부동산 바람을 타고 전국 곳곳에서 분양 되었고 수십대 일의 높은 청약경쟁률이 나왔다. 이러한 오피스텔에 대한 인기도는 분양 물량에서도 알 수가 있는데 인터넷 부동산 포탈의 한 업체에 따르면 서울을 포함한 수도권에 공급된 오피스텔은 2004년도에 1만6천5백 가구 정도였지만 2011년도에는 12월 15일까지 2만1천2백 가구가 공급되었다. 2004년도 대비 2배 이상 많은 공급물량이면서도 2003년도 이후 최대 물량의 오피스텔이 공급되고 있는 것이다. 그런데 이러한 오피스텔 공급물량을 지역별로 보면 2012년 부동산 전망에서 오피스텔 과잉공급 물량이 특히 우려되는 지역이 있다. 바로 경부라인의 오피스텔 공급물량이다. 경부라인은 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)를 포함하여 판교, 분당, 용인, 광교, 동탄까지 인기 주거지역으로 연결된 주거벨트인 만큼 경부라인에 2012년 오피스텔 공급물량이 집중되고 있다. 먼저 강남3구에 공급된 오피스텔이 3840실이 나 되고 경부라인에서 주목받는 지역인 판교에 1102실, 개발할 총 2136실이 분양 중에 있다. 파악하지 못한 물량이나 2010년 공급된 물량 중에서 아직도 남아있는 오피스텔 미분양 물량을 제외하고도 이를 모두 더하면 11,119실이다. 결과적으로 2011년도에 서울과 경기 권에 공급된 오피스텔 2만실 중에서 절반인 1만 실 이상이 경부라인에 집중된 것이다. 경부라인의 특징은 서울 강남3구, 판교, 분당, 삼성전자, 하이닉스 등에 직장을 두고 사는 사람들이 주로 거주한다는 것이다. 강남 역세권 오피스텔에 거주하는 사람이 동탄 신도시 중심상권 오피스텔에 거주할 수도 있기 때문에 경부라인의 오피스텔 수요자는 하나의 그룹으로 보아야 한다. 이들 지역에 집중된 오피스텔 공급물량은 내년 중반이후 오피스텔의 임대수익률과 매매가 저하를 가져올 수밖에 없다고 생각된다. 사람들은 역세권인데다가 가장 잘 나가는 강남, 분당 혹은 판교라는 점, 대규모 오피스텔이라는 점 때문에‘설마’라고 생각할 수 있겠지만 과도한 공급 앞에 버티는 부동산 시장은 없다. 현재의 오피스텔 수익률은 내년의 임대차 수익률이 결코 될 수 없고 현재의 오피스텔 분양가는 내년 입주 시점에 매매가격이 될 수는 없다. 부동산 투자에서 중요한 것은 현재가 아니라 미래를 예측하는 것이므로 예측이 맞고 틀리고를 떠나서 일말의 가능성이 있다면 투자에 주의를 해야 한다. 지역, 역세권, 단지 크기등과 상관없이 2012년 부동산 전망에서 경부라인의 오피스텔 투자는 신중히 접근해야 할 것이다.
신규 입주 물량이 부족한 지역을 중심으로 국지적으로 오를 전망
지난해 말보다 소폭 하락하거나 변동이 거의 없었던 수도권 시장은 서울 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)를 투기과열지구에서 해제한‘12ㆍ7 대책’이 효과를 보이고 총선과 대선을 거치면 상승세로 돌아설 것이라는 기대가 나오고 있다. 그러나 대출 규제가 여전해 상승세는 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 반면 올해 열기가 뜨거웠던 지방 주택시장은 내년에는 상승세가 다소 둔화될 것이라는 전망이 우세하다. 이에 내년 부동산 시장은 호재와 악재가 섞여 있다는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 우선 내년엔 총선과 대선이 있어 단기 부양책을 쓸 경우 부동산으로 유동성이 유입돼 가격이 오를 수 있다. 그러나 정부가 급증한 가계 부채를 줄이기 위해 대출 규제를 지속하고 있어 위축된 매수 심리가 짧은 시간에 회복되기는 어려울 것으로 전문가들은 예상했다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은“지금까지는 총선과 대선이 부동산 시장에 긍정적으로 영향을 미쳤으나 투자 심리가 낮고 대출 규제를 확 풀기 어려운 것은 주택 시장에 악재로 작용할 전망”이라고 말했다. 또 내년 선거에서는 개발과 성장을 중시하는 부동산 관련 공약보다는 주거 안정과 복지에 초점이 맞춰질 것으로 보여 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 전망이 우세하다.‘부동산114’에 따르면 내년 아파트 입주 물량은 16만 가구 정도로 올해보다 5만 가구가량 줄어들 것으로 예상 된다고 한다. 수도권과 지방 모두 입주 아파트가 감소하고 특히 서울은 내년 입주 물량이 올해의 절반 수준이기 때문이다. 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은“내년엔 부동산 시장이 전반적으로 좋아지기 보다는 신규 입주 물량이 부족한 지역을 중심으로 국지적으로 오를 전망”이라며“대내외 여건의 변화가 없다면 전세금을 월세로 돌리는 상황이 이어지고, 월세 가격이 오르면 일부가 매매 시장으로 유입될 수 있다”고 내다봤다.
수도권ㆍ지방 부동산 시장 양극화 이어질듯
2011년 수도권과 지방 부동산 시장은 철저하게 따로 움직였다. 국민은행에 따르면 2011년 11월말까지 수도권 아파트의 매매 가격은 2010년 말보다 0.5% 오르는 데 그쳤지만, 전세금은 14.2% 올랐다. 지역별로는 경기 지역이 1.7% 올랐고, 서울과 인천 지역 아파트는 각각 0.3%, 1.8%씩 하락했다. 서울 강동구와 경기도 과천시 일대는 정부의 보금자리주택 공급 발표로 한때 매수 문의가 끊기면서 가격이 하락했다. 반면 지방 아파트는 2011년 11월까지 평균 17.8%가 오르며 강세를 보였는데, 특히 부산광역시, 광주광역시, 경남 지역은 아파트 가격이 평균 20%이상 올랐다. 이들 지역은 그동안 신규 공급이 뜸했고 전세금까지 오르면서 매매가격이 크게 오른 것이다. 또 충청권은 과학벨트 선정, 세종시 개발 등이 호재로 작용했다. 2012년에도 수도권과 지방의 부동산 시장은 양극화가 지속될 것이란 전망이 많았다. 2012년 수도권 집값 상승률은 1%, 지방은 7%가량 오를 것으로 예상한 한국건설산업연구원은“국내외 경제 불안 요인으로 매매 수요가 더디게 회복할 것”이라며“지방은 주택 공급 부족이 계속돼 2012년에도 상승세를 이어갈 전망”이라고 말했다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은“수도권 주택시장은 가계 부채와 주택 초과 공급으로 침체가 계속되겠지만, 지방은 시세 차익을 기대하는 사람이 늘면서 상승세를 이어갈 것”으로 내다봤다. 다만 김덕례 주택산업연구원 연구위원은“지방 부동산 시장은 상승세를 이어가겠지만, 과열 우려까지 보였던 일부 지방은 조정을 받을 수 있다”고 말했다.
수도권 전세금은 더 오른다
수도권 거주자들은 2012년 상반기까지 부동산 경기가 하락하거나 현재와 비슷한 수준을 보일 것으로 예상하면서 상당수가 하반기 이후에 주택 구매를 고려하는 것으로 나타났다.‘부동산114’가 최근 수도권 거주자 541명을 대상으로‘2012년 상반기 부동산 시장 전망조사’를 한 결과 40%가량이 2012년 상반기에 부동산 경기가 하락할 것으로, 35%가 비슷한 수준일 것이라고 대답했다. 부동산 거래를 할 적정한 시기를 묻는 질문엔 70% 이상이 2012년 하반기 이후라고 답했고, 전체 응답자의 60% 이상은 내년 상반기에 전세금이 오를 것이라고 예상했다. 2011년에도 수도권 매매 시장이 금융 규제와 글로벌 금융위기로 위축되자 집을 살 여력이 있는 사람이 임대 시장에 머무르면서 전세 시장이 강세를 보였다. 장성수 주택산업연구원 선임연구원은“주택 가격이 안정되면 구매력이 있는 계층이 전세 시장에 남아 있으면서 전세금을 올린다”며“주택 구매를 유도해 전세 시장을 안정시키는 동시에 구매력이 낮은 저소득 세입자는 정책적으로 지원해줘야 한다”고 주장했다.
2012년 부동산 시장, 정부정책대안은?
여의도연구소는 지난 2011년 11월 23일(수) 오전 10시 30분, 여의도연구소 회의실에서‘2012년 주택ㆍ부동산시장 전망과 정책대안’이란 주제로 정책간담회를 개최했다. 발제를 맡은 두성규 한국건설연구원 경제연구실장은“주택ㆍ부동산 문제로 정부와 여당에 대한 민심이 따갑다”며“주택보유자의 경우, 집값 하락과 그에 따른 금융비용 부담 급증으로 고충을 겪고 있으며, 무주택자 역시 전월세 가격의 고공행진으로 불만이 심화되고 있다”고 서두를 꺼냈다. 그는“전국의 주택보급률이 2008년부터 100%를 넘어섰고, 자가보유율 역시 현재 60%를 넘어서는 등 주택 시장의 양적 공급이 한계에 다다랐다”고 언급하며“현 부동산 시장을 고려할 때, 잠재적 공급물량과 거주목적 수요층이 증가할 수 있다”고 밝혔다.“전세 가격 급등에 따라 자가 보유의 효용가치가 상승, 실 거주목적 수요층이 늘 수 있을 뿐 아니라 소득수익률을 고려하여 다주택보유자가 시장에 주택을 내놓을 수 있기 때문”이라고 이유를 설명했다. 덧붙여“지방의 경우, 입주물량 감소에 따른 영향을 크게 받는 편”이라고 밝히며, 공급 증가로 매매ㆍ전세가 동반 하락했다가 다시 동반 상승했던 부산 지역을 사례로 들었다. 이어 그는, 2012년 부동산 시장을 전망해볼 때“수도권의 주택가격은 1% 소폭 상승, 지방은 7%로 크게 상승할 것”이라며 수도권의 경우, 현재 진행 중인 재고조정, 실수요자의 유동성 확보의 어려움 등으로 소폭 상승이 예상되며, 지방 주택시장은 공급부족 영향으로 상승세를 이어가겠지만, 상승폭이 둔화돼 7% 수준이 될 것이라고 밝혔다. 또한, 내년도 전세가는 전국적으로 5%상승이 예상, 전국 전세시장은 APT외 입주 증가와 상승세의 장기화에 따른 피로감 등으로 상승세가 둔화될 것으로 내다봤다. 부동산시장에 대한 정책대안으로는“양적 감소에 대비한 리스크 관리를 강화해야 한다”며“소유자의 자산가치 감소를 최소화하고 세입자의 부담을 최대한 줄일 수 있는 정책을 수립ㆍ지원할 것”을 주문하고“주택수요ㆍ공급에 대한 연착륙 유도와 더불어 주택 시장 및 공급 시장에 대한 안정화가 필요하다”고 강조했다.
글로벌 경기침체의 장기화 우려 속, 총선과 대선 정치 변수 주목필요
각 기관과 전문가의 전망을 종합해 보면, 내년 부동산 시장은 불확실한 세계 경기 여파로 회복이 더딜 것으로 전망된다. 과거에는 선거 이슈가 개발 공약으로 이어지며 부동산 시장에 우호적으로 작용했다면, 앞으로는 부동산 시장에 대해 불확실한 세계 경기 등 투자 환경 변화로 부동산 수요가 위축돼 회복이 불투명하다는 의견이 있다. 시중의 유동성 자금의 흐름이 가장 주효한 기준이 되겠으나 아무래도 규제를 풀 제한이 많이 줄어든 것도 한 이유가 될 수 있겠고, 성장 위주의 정책 공약이 여타 선거에 비해 줄어들 것이라는 예상이 대부분이며 ▲글로벌 경기 불안 ▲물가상승 ▲경제성장률 둔화 ▲가계부채 연착륙 대책 ▲주택대출 강화 ▲금리 상승 등이 향후 부동산 시장에 변수로 작용할 것으로 예상된다. 정리하자면, 2012년 부동산 시장을 움직일 주요변수는 예년에 비해 영향력이 제한적일 것으로 예상되는 총선과 대선효과보다 글로벌 금융위기의 장기화를 우려하는 목소리가 높은 상황이다. 매매를 관망하는 실수요자들이 반전세와 월세 비중이 높아지는 임대 시장에 반발해서 매매로 돌아서게 되는 임계점에 도달할지 2012년을 맞이하며 거시적으로 경제상황을 살필 수 있는 안목을 키워야 할 시점이라고 할 수 있겠다. <NP>
