지난달 1일 새 정부는 주택시장 거래 활성화를 위해 세제혜택이 포함된 ‘4.1부동산 종합대책’ 을 발표했다. 오랜 가뭄에 시달리던 주택거래 시장에 단비가 될지 관심이 모인다. 세제혜택 이라는 당근을 제시한 이번 대책에 거래활성화를 기대하고 있는 부동산시장은 일단 환영하는 눈치다. 하지만 적지 않은 허점도 곳곳에 나타나고 있다. 대표적인 것이 무주택 서민용 공공분양주택의 면적 축소다. 공공에 의한 시장 왜곡을 줄이고 민간을 활성화 시키겠다는 취지에도 불구하고 이 과정에서 기존 무주택자의 주택 선택권을 박탈하는 문제점이 드러났다. 분양물량을 축소하고 임대물량을 확대하는 과정에서 공급 당사자인 한국토지주택공사(LH) 부담 문제에 대한 해법이 제시되지 않은 부분도 아쉬움으로 남는다. 무엇보다도 실질적인 효과를 위한 4.1부동산 종합 대책의 법안 처리여부에 관심이 모아지고 있다. 

4.1 부동산 종합대책

박근혜 정부의 첫 부동산 대책이 지난 4월 1일 발표되었다. 공개된 내용을 보면, 생애 최초 주택 구입자에게 취득세 한시면제, 신규 및 미분양 주택과 기존주택(1가구 1주택) 양도세 5년간 면제, 다주택자 양도세 중과세 완화, 수직증축 허용 추진 등을 주요 내용으로 한 47개 과제별 조치 계획이 포함돼 있다. 이중 20개 과제는 법 개정이 필요한 것으로 반드시 국회의 동의를 얻어야 적용될 수 있다. 아울러, 경기회복이라는 사회 전반적인 여건이 함께 형성되어야 효과를 볼 수 있을 것으로 보인다. 특히, 이번 대책에는 주택 취득세, 양도세 감면은 물론 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)까지 일부 수정됐다. 이는 규제완화와 주택 구입 자금 지원 등을 통해 부동산 수요를 늘리겠다는 의도로 보인다. 6억 원 이하 또는 85㎡이하 신규 및 미분양 주택과 1가구 1주택 자가 보유한 기존 주택을 취득할 경우 양도세를 5년간 면제해 주기로 한 것은, 과세 부담을 덜어 주택시장으로 투자를 유도하기 위함이다. 다주택자에게 적용되었던 양도세 중과를 폐지하고 기본세율을 적용하려는 것도 비슷한 의도다. 또한 생애 최초 주택 구입자(집값 6억 원 이하, 부부 합산소득 연 7천만 원 이하)에게 올해 말까지 한시적으로 취득세를 면제해 주고, 또한 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고 LTV도 70%로 완화한 것은 무주택자들의 내 집 마련 욕구를 일으켜 부동산 시장의 수요를 늘리겠다는 것이다. 부동산 공급 측면에서 보면, 보금자리 분양주택 공급물량을 연간 7만 가구에서 2만 가구로 축소할 계획이다. MB정부에서 야심차게 추진됐던 보금자리 주택 공급은 2018년까지 총 150만 호를 공급할 예정이었지만, 사실상 폐지하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 보금자리 주택을 줄이고, 민간주택건설사들의 사업계획승인 후 의무착공 기간을 2년에서 3년으로 연장한 것 모두 공급조절을 통해 부동산 가격 하락을 막겠다는 의도로 보인다. 대신 박근혜 정부의 핵심 부동산 정책인 행복주택 공급은 계속 추진된다. 행복주택은 국유지를 활용해 서민에게 저렴한 가격으로 주택을 공급하는 새로운 임대주택 공급정책이다. 구체적으로는 철도부지 상부에 인공대지를 마련하고 아파트와 기숙사 및 상업시설을 조성할 계획이다. 올해 수도권 도심의 6~8개 지구에서 1만여 가구의 시범사업으로 행복주택 공급을 계획하고 있다.

우리나라 부동산 시장 현 상황
부동산자산 중 특히 주택은 거주공간으로서의 기능을 넘어 고수익을 가져오는 투자의 대명사였다. 그 결과 가계 자산 비중 70% 이상이 부동산에 집중되어 있다. 하지만 부동산 불패신화로 끊임없이 가치가 오를 것 같았던 부동산 가격이 주춤하면서 여러 가지 문제점들이 발생하고 있다. 작년 말 기준으로 국내 상장 건설사 32곳 중 23개의 회사가 2년 연속 적자에 시달리고 있고 부동산 시장은 깡통 소리로 요란하다. 이른바 깡통주택과 깡통전세가 문제가 되고 있다. 집을 소유하고 있든 아니든 저마다 처한 입장에 따라 ‘하우스푸어’ 내지는  ‘렌트푸어’ 로 전락하며 잘못 선택한 집 한 채 때문에 빈털터리로 내몰린 사람들이 늘어나고 있는 실정이다. 부동산 호황기에야 대출이자를 넘어서는 수익을 안겨주었기에 대부분 대출을 통해 주택에 투자했다. 하지만, 이제는 내 집 마련의 꿈도 은행 빚에 기댄 것이라는 ‘악몽’ 이 재현되고 있다. 내려가는 집값에 수십만 원에서 수백만 원씩 매달 꼬박꼬박 물어야 하는 이자부담은 가계부채로 삶을 팍팍하게 만들고, 심지어 집을 팔아도 빚조차 다 갚지 못하는 깡통 신세에 처하게 만들기 때문이다. 금융감독원에 따르면 담보인정비율(LTV) 한도(시세의 60%)를 넘어 집을 팔아도 대출금을 다 갚기 어려워질 것으로 추산되는 가구는 약 39만 5000가구로, 시중 은행권에서만 48조원(전체 주택담보대출의 16.9%) 규모에 달한다. 박근혜정부는 주택가격 급락 가능성은 제한적이라고 주장하고 있지만 수도권 일부 지역별로 주택 가격이 고점대비 20~30% 하락해 있고 미분양주택 문제 또한 해결되지 않고 있다. 4.1 부동산 대책을 통해 보금자리 주택 공급량을 연간 7만호에서 2만호 수준까지 줄이려는 정책을 준비하고 있지만 큰 효과를 기대하기 힘들 것으로 보인다. 이미 대출을 받아 집을 구매할 수 있는 수요가 거의 소진되어 더 이상 집을 살 사람들이 많이 남지 않은 상황이다. 그나마 기대할 수 있는 것은 소득여력이 부족한 젊은 층을 포함한 일부 무주택서민층과 상대적으로 숫자는 많지 않지만 여유자금을 가진 일부 자산가들인데 현재 주택시장 상황을 살펴보면 이들을 총동원해도 미분양 주택을 해결하고 주택 거래를 활성화 시키는 것이 쉽지 않다. 그럼에도 생애 첫 주택을 마련하는 신혼부부들에게 취득세를 면제하고, DTI, LTV 규제를 완화하여 은행자금으로 주택을 사게 한다는 것은 마른 수건 쥐어짜듯 주택 수요를 만들겠다는 심산인데 추후 심각한 부작용이 우려된다. 만약 집값이 계속 하락하면 지금도 문제가 심각한 하우스 푸어의 숫자가 늘어날 가능성이 크기 때문이다.

섬 속의 유령도시, 영종신도시 

영종하늘도시는 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사의 합작품이다. 두 공사는 2009년 영종도 19.3km에 아파트 등 4만 5000가구를 지어 인구 12만 명의 신도시를 조성한다는 구상을 발표했다. 계획은 화려했다. 인천공항과 연계해 자족 기능을 갖춘 항공물류도시로 성장시키고, 미국 뉴욕 브로드웨이 같은 뮤지컬 전용극장 10여 곳과 공연예술 테마파크를 갖춘 영종브로드웨이, 이탈리아 밀라노처럼 디자인시티를 운영한다는 장밋빛 전망을 그려주었다. 영종도와 청라를 연결하는 제3연륙교를 건설해 이 지역 주민들은 무료로 통행시킨다는 계획도 포함되어 있었다. 하지만 3년이 지난 지금 영종브로드웨이, 밀라노디자인시티의 계획안은 무산됐고 제3연륙교 사업도 계속 표류중이어서 입주민의 불만은 계속 커져만 가고 있다. 학교와 상가 등 편의시설은 물론 이렇다 할 병원도 없다. 기본 인프라가 부족하다 보니 이주하려는 수요가 거의 없다. 이 곳 대부분의 아파트는 처음 분양가보다 매매가가 낮은 마이너스 프리미엄을 기록하고 있으며 거래가 없으니 당연 시세도 없는 상황이다. 아파트 입주자들은 기반 시설 미비로 집값 하락 등 피해를 입었다며 시공사를 상대로 소송을 벌였고 일부 승소했다. 하지만 계약 해지는 받아들여지지 않고 건설사들의 기반시설 관련 과장광고 부문만 인정되어 분양금액의 12%를 돌려주라는 판결이 났다. 입주자와 시공사 양측 입장을 좁히지 못하고 소송이 장기화 될 경우, 양쪽 모두 큰 피해가 예상된다. 중도금 집단 대출을 받은 입주자 중 상당수는 입주 지연으로 재산이 가압류되거나 신용불량자가 될 처지지이다. 재판이 길어질수록 고금리의 집단대출 연체이자를 물어야 하는 점도 큰 부담으로 남아있다. 시공사 역시 분양대금의 30% 수준으로 잔금 회수가 늦어지는 것은 물론 판결로 인한 배상금까지 물게 돼 경영차질이 불가피한 상황이다. 
 
끝없는 안개 속, 용산 개발지구 

단군 이래 최대 민간프로젝트로 주목받던 ‘용산 개발 사업’ 이 이젠 애물단지로 전락하다 못해 단군 이래 최악의 사기극으로 전락하고 있다. ‘용산 개발 사업’ 은 서울시 용산구 한강로 3가 일대에 사업비 31조원을 투입해 국제 업무, 상업, 문화, 주거 시설을 조성하는 복합 개발 프로젝트다. 사업을 통해 67조원 규모의 생산 유발 효과와 36만 명 수준의 고용창출이라는 장밋빛 청사진이 제시되어 왔다. 2016년 말, 복합 개발이 마무리 되면 하루에 38만 명의 유동 인구가 생겨 국내 최대 상권 형성이 예상됐다. 그러나 사업 시작 1년만인 2007년 8월 오세훈 전 시장의 주도로 서울시가 코레일의 철도정비창부지에 서부 이촌동 지역을 통합 개발키로 하면서 균열이 생기기 시작했다. 2007년 까지 이어진 부동산 활황기가 통합 개발 결정의 계기였지만 다음해인 2008년 하반기 글로벌 금융위기가 닥치면서 ‘용산 개발 사업’ 은 추진력을 잃어갔다. 사업 초기 빌딩 구매의사를 밝혔던 해외 기업들도 발을 빼기 시작했고 서부 이촌동 주민들의 보상 문제까지 겹쳐 사업진행에도 난항을 겪었다. 코레일과 롯데관광개발의 사업 주도권 싸움도 한층 격화되어 2012년 9월 코레일이 긴급 이사회 개최를 요구해 롯데관광개발 지분 회수를 추진했고, 결국 올 2월 용산개발 사업 경영권은 코레일에 넘어갔다. 그러나 3월 12일 만기였던 2000억 원 규모 자산담보부기업어음(ABCP)의 만기 연장을 위한 이자 52억 원을 갚지 못하면서 사업은 디폴트(채무불이행)에 빠졌다. 2006년부터 추진해온 이 사업이 백지화 될 경우 지금까지 이 사업에 투자한 건설사들이 수천억 원의 피해를 입게 된다. 개발사업 시행사인 드림허브 프로젝트금융의 자본금 1조 원가량이 허공으로 사라지게 되는 것이다. 이에 따라 이해당사자간 대규모 소송전이 줄을 이을 것으로 예상된다. 최대주주인 코레일을 비롯해 민간 출자사 모두 책임에서 자유로울 수 없을뿐더러 상장사의 경우 배임 혐의를 벗기 위해 최대한 손실금을 줄여야 하기 때문이다. 특히 그동안 주택 매매 등 재산권 행사를 할 수 없었던 서부 이촌동 주민 2300여 가구도 코레일과 시행사인 드림허브프로젝트금융투자, 인허가권자인 서울시 등을 대상으로 집단소송을 예고하고 있다. 영종하늘도시와 용산국제업무지구처럼 대대적인 홍보의 청사진만 믿고 투자하다가는 평생 모은 돈을 단번에 잃어버릴 수도 있음을 주의해야 한다. 부동산 시장도 무작정 투자해서 수익을 보는 시대는 이미 지났다. 

일본 부동산 시장

1980년대 도쿄 땅을 팔면 미국을 살 수 있다 는 말이 있을 정도로 일본의 부동산 시장의 상승세는 무서웠다. 1989년 도쿄도 치바현 마쿠하리에 거주하는 모리 씨(가명)는 주택을 한 채 구입했다. 당시 35세였던 모리 씨는 하늘 높은 줄 모르는 도쿄 집값이 무서워 첫 아이 임신과 동시에 3600만 엔(약 5억 원)짜리 주택을 100% 융자로 구입한 것이다. 집을 구입한 후 첫 2년은 더없이 행복했다. 대출이자와 원금상환을 합쳐도 크게 부담되지 않았고, 집값도 조금씩 올라 ‘집 잘 샀다’ 는 소리를 들었다. 하지만 1990년 정부가 금리를 올리면서 악몽이 시작되었다. 1990년 말부터 집값이 하락하기 시작해 최고 4000만 엔까지 올랐던 집값이 불과 3년이 안되어 1400만 엔까지 급락한 것이다. 21년 동안 월급의 절반을 은행 대출원금과 이자로 상환하고도, 앞으로 2100만 엔(약 2억 9000만원)을 더 갚아야 한다. 집을 판다고 해도 700만 엔, 약 1억 원의 빚이 남는다. 이처럼 버블이 사라진 후 일본은 잃어버린 20년이라는 용어를 만들며 긴 침체의 길을 걸어왔다. 1950년 대 말부터 고도 성장기에 진입한 일본은 센리, 타마, 지바, 고호지 등의 뉴타운 개발을 본격화 하며 대규모 도시 개발을 추진했다. 또한 1963년 신주택시가지개발법을 만들어 신도시 개발을 적극 추진했다. 당시 이들 신도시는 한국 신도시 분양 초기처럼 높은 관심을 끌었고, 단카이 세대가 대거 이동함으로 주택 상승세를 이어갔다. 하지만 ‘꿈의 주택단지’ 라는 광고문구와는 달리, 일본의 신도시는 인구감소와 고령화현상등의 문제가 속출하면서 근린상가가 점차 사라지고 올드타운으로 변모하는 쇠퇴기를 맞았다. 인구성장기에는 지방에서 유입하는 인구가 교외에 정착했지만 지금과 같은 인구 고령화 시기에는 주로 수도권 외곽에서 도심 안으로 인구가 유입되기 때문이다. 장기간의 불황으로 인해 젊은 세대뿐 아니라 중ㆍ장년층까지 일자리가 몰려있는 도시로 이동해 일을 할 수밖에 없기 때문에 도심에서 한참 떨어진 신도시의 인기는 예전 같지 않다. 일본의 부동산 시장은 버블 시대에는 자본수익이 중심이었지만 버블이 꺼지면서 임대 수익 중심으로 시장이 완전하게 재편되고 있다.

고령화 사회 부동산 시장

일본에서는 부동산 시장을‘누레오치바’라고 부른다. 쓸어도 잘 쓸리지 않는 젖은 낙엽을 뜻하는 말인데 은퇴 후 아내를 귀찮게 하는 남성을 일컫는다. ‘덩치 큰 괴물’ 이란 표현으로도 사용되는데 고장 난 냉장고나 부서진 안락의자처럼 제 구실은 못하지만 쓰레기통에 버리기에는 너무 큰 물건을 뜻한다. 부동산 시장을 이렇게까지 부정적으로 보는 이유는 고령화 사회로의 본격적인 진입 때문이다. 프랑스나 벨기에, 이탈리아처럼 인구 고령화에도 불구하고 주택 시장이 침체에 빠지지 않은 나라들도 있다. 즉, 인구 고령화가 주택 가격 하락의 필요조건은 되지만 충분조건은 결코 아닐 수도 있다는 말이다. 하지만 일본보다 더 급하게 고령화 사회가 진행되고 있는 우리나라의 현재 부동산시장 상황을 보면 낙관적으로 넘어가기엔 위험 요소들이 많다. 우리나라는 55년생부터 63년생까지의 1차 베이비부머들이 2011년부터 은퇴를 시작하고 있다. 더불어 68년생부터 74년생까지의 2차 베이비부머들 또한 은퇴시장으로 몰려나올 것이다. 2005년부터 초고령화 시대로 진입한 일본은 1947년에서 1949년 사이에 태어난 단카이 세대가 1970년대와 1980년 일본의 고도성장을 일구었다. 하지만 이들이 은퇴를 맞이하면서 부동산시장 버블이 붕괴되고 긴 부동산 침체기를 맞이했다. 미국도 유사하다. 2006년 이후 부동산시장의 붕괴, 특히 장기 모기지시장의 붕괴가 발생했다. 미국의 이러한 변화를 설명하는 강력한 도구 중 하나도 인구구조 변화다. 7,820만 명에 달하는 베이비부머의 은퇴시기가 부동산 시장 붕괴 시기와 맞아떨어지기 때문이다. 우리나라의 출산율은 2012년 1.30명을 기록했다. 2005년 1.08명의 최저치를 기록한 후 조금 오르긴 했지만 미국(2.08), 프랑스(1.99), 영국(1.87), 독일(1.46) 등에 비해 여전히 낮은 수준을 기록하고 있다. 현재와 같은 인구구조가 유지된다면 2018년에는 65세 노인의 인구가 전체 인구의 14%이상을 차지하는 고령사회가 될 것이고, 2026년에는 20%이상이 되는 초고령 사회로 진입하게 된다. 가계 자산의 70% 가까이가 부동산으로 몰려있는 우리나라 구조상, 고령화는 큰 혼란을 야기할 수 있는 문제임이 명백하다.   

100세 시대 부동산 시장 전망 
부동산에 대한 우리나라 국민의 애착은 정말 남다르다. 자산관리를 시작할 때 대부분 첫 목표를 ‘내 집 마련’으로 정하는 것을 당연하게 생각한다. 부동산이 자산증식에 가장 도움 되는 투자 대상이라는 믿음도 크다. 지금까지 수익률 측면에서 실망시킨 적이 별로 없었기 때문이다. 하지만 앞으로도 기대 이상의 수익을 낼 수 있을지는 진지하게 고민해 볼 필요가 있다. 우리나라는 아직까지 일본이나 미국에 비해 부동산이 가계 자산의 많은 비중을 차지하고 있다. 하지만, 100세 시대에는 은퇴 후 생활하는 기간이 길어질 가능성이 크다. 과거처럼 부동산으로 은퇴생활을 영위하기에 두 가지 위험이 따른다. 첫째, 가격하락 위험이다. 많은 전문가들은 고령화가 진행될수록 부동산 경기의 침체 가능성이 높다고 보고 있다. 일본도 1990년까지 부동산 가격이 급격히 상승하다가 1991년 이후 지금까지 장기 하락세를 보이고 있다. 지난 15년간 하락률이 50% 안팎에 달할 정도이다. 일본보다 20년가량 늦게 고령화가 진행되고 있는 우리나라에서 일본의 사례를 그냥 지나치기에는 유사한 부분이 많다. 둘째는 유동성 위험이다. 은퇴생활 중에 예상대로 부동산 경기가 침체될 경우 보유 부동산을 제때 현금화하기 힘들게 된다. 일본에서도 부동산으로 노후를 준비한 노인들이 현금화하지 못해 많은 고통을 겪었다. 물론 부동산 가격이 큰 폭은 아니지만 지속적으로 오를 수도 있을 것이다. 수요와 공급 등의 기본적인 요소 외에 여러 특수성이 있기 때문이다. 하지만 향후 부동산 가격을 정확하게 예측할 수 없다는 점에서 노후를 지나치게 부동산에 의존하는 것은 위험이 따른다. 매매가 어려운 상황이 전개되더라도 생활비를 안정적으로 확보할 수 있는 연금 상품 등을 활용하는 등의 소득원을 다양화 하는 전략이 필요하다. <NP>